נדל"ן כאן ועכשיו | תקנות חדשות בבנייה רוויה ואנרגיה ירוקה

בבניין חדש שטרם החלה הקמתו, על פי תכנית שהופקדה לפני תחילת התיקון, ליחידות דיור שאינן דירות קטנות ניתן להוסיף עד 3 מ"ר לחדר רחצה או שירותים או עד 6 מ"ר באותם תנאים. בדירה קטנה ששטחה עד 80 מ"ר בנוי כולל ממ"ד מזערי, ניתן להוסיף רק עד 3 מ"ר לצורך חדר רחצה או שירותים, ולא ניתן להוסיף שטח נוסף לממ"ד עצמו. המשמעות ברורה: הממ"ד מפסיק להיות חלל טכני בלבד והופך לחדר שימושי, מתוכנן ומעלה ערך.

להמחשה: הרחבת חדר ביטחון (ממ״ד) קרדיט: אדיר קיסר

2. מהפכה על הגג, חובה להתקנת מערכות סולאריות ואנרגיה ירוקה

שר הפנים, משה ארבל, חתם על תקנות מחייבות להקמת מתקנים לייצור אנרגיה סולארית על גגות.

התקנות גובשו על ידי מינהל התכנון באמצעות החטיבה לאנרגיה מקיימת במשרד האנרגיה והתשתיות, בשיתוף אגף התקנות ובתיאום עם המשרד להגנת הסביבה.

מדובר בצעד אסטרטגי המיישם את החלטת הממשלה 175 משנת 2023 ואת החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה משנת 2024, כחלק מיעד לאומי של 30% אנרגיה מתחדשת עד שנת 2030.

עיקרי התקנות: בניינים חדשים שאינם למגורים עם שטח גג מעל 250 מ"ר מחויבים בהתקנת מתקנים פוטו-וולטאיים.

יחידות דיור צמודות קרקע עם שטח גג מעל 100 מ"ר מחויבות בהתקנת מערכת בהספק של לפחות 5 ק"ו.

בנייני מגורים חדשים עם גג מעל 250 מ"ר מחויבים בביצוע הכנות להתקנת מתקנים סולאריים, וחלה חובה גם על קירויים מעל מתקני תשתית. במשרד האנרגיה מדגישים כי הגגות הם "החזית החמישית" של הבניין, ובמדינה קטנה עם משאבי קרקע מוגבלים וקצב גידול אוכלוסייה מהגבוהים ב-OECD אין עוד מקום לגגות ריקים ולא מנוצלים.

לפי נתוני המשרד, התקנות צפויות להביא עד שנת 2040 להקמה של עשרות אלפי מתקנים בהספק כולל של כ-3,500 מגה וואט, שווה ערך לאספקת חשמל שנתית לכ-550,000 משקי בית. המהלך צפוי לחסוך כ-35,000 דונם קרקע ולהפחית השקעות של מיליארדי שקלים בתשתיות חשמל. מעבר לחיסכון הכלכלי והסביבתי, יש כאן גם משמעות ביטחונית ותפקודית: ייצור חשמל מבוזר בקרבת הצריכה מחזק את חוסנו של משק האנרגיה ומאפשר רציפות תפקודית גם בשעות חירום. המידע בפרק זה מבוסס על פרסומים רשמיים מאתר משרד האנרגיה והתשתיות.

שר האנרגיה והתשתיות, אלי כהן, ציין כי התקנות מהוות צעד היסטורי בדרך לעמידה ביעד של 30% אנרגיה מתחדשת עד 2030, צפויות לחסוך כסף לציבור, להפחית זיהום אוויר, לאפשר צריכת חשמל גם בשעות חירום ולחזק את העצמאות האנרגטית של מדינת ישראל.

להמחשה: הקמת מתקנים לייצור אנרגיה סולארית על גג בניין: אדיר קיסר

3. תשתיות לעמדות טעינה לרכב חשמלי מדיניות עיריית יבנה מקדמת מדיניות מתקדמת להכנת תשתיות לעמדות טעינה מעבר לדרישות החוק, מתוך הבנה ששוק הרכב משתנה במהירות.

עקרונות המדיניות כוללים היערכות כבר בשלב התכנון, התאמה למגורים, מסחר ותעסוקה, ומניעת מחלוקות קנייניות בעתיד.

בשלב ההיתר נדרש אישור יועץ חשמל ותיאום מול חברת החשמל, אישור מחלקת תשתיות, וחיוב בהקמת תשתיות לעמדות טעינה בתכניות מאושרות, כאשר לפחות 20% מהחניות יחויבו בהקמת תשתית בהתאם למדיניות התקפה.

בבניינים חדשים למגורים נדרשת תשתית טעינה מותאמת ל-100% ממקומות החניה, הכנות כבר בשלבי השלד והפיתוח, לוח חשמל ייעודי עם מפסק ראשי, מערכת מניה ומפסקי יציאה, 20% מהחניות עם הכנה מלאה בהספק 3 KVA, 80% מהחניות עם שרוול וחוט משיכה והכנה לשנאי נוסף בחדר טרפו.

במסחר ומשרדים נדרשת הכנה לפחות ל-25% מהחניות, ובהתחדשות עירונית נדרשת הכנה לפחות ל-66% מהחניות ולא פחות מ-50% מחניות הדיירים החוזרים.

המחשה לנקודות טעינה לרכב חשמלי בחניה עילית ותת קרקעית "לכל חניה עתידית נדרשת הכנה ייעודית מראש". קרדיט: אדיר קיסר

4. מבט מהשטח

מהניסיון בשטח, בבניינים מאוכלסים ובשכונות חדשות, עולה תמונה ברורה של חוסר אחידות בין דיירים בנושא של התקנת נקודות טעינה לרכב חשמלי, משיכת תשתיות עצמאית ולא מוסדרת, שימוש בחשמל ציבורי והתחשבנות בדיעבד, חיכוכים בין שכנים ובעיות תפעוליות.

לפי תפיסה מקצועית רווחת, לכל חניה עתידית חייבת להיות הכנה ייעודית מראש, ופתח או צינור להשחלת כבל טעינה צריכים להיות סטנדרט תכנוני אחיד, מתוך הבנה שמטרת ההכנות הללו היא לתמרץ ולאפשר לדיירים מעבר הדרגתי לאנרגיה חשמלית מתחדשת, באמצעות תשתית זמינה שמקלה על קבלת החלטה מושכלת ומהירה לשדרוג איכות החיים, כאשר בפועל מדובר בתווי מוכן לביצוע של נקודת חשמל ייעודית, ללא סיבוכים תשתיתיים מיותרים.

קבלן שמיישם ראייה עתידית מייצר יתרון אמיתי לדיירים ולנכסים. הרכבים החשמליים כבר כאן, הביקושים רק גדלים, והבניינים חייבים להתאים את עצמם מראש.

מבט קדימה

הממ"ד המורחב על פי התקנות החדשות כבר אינו מרחב טכני מינימלי אלא חדר ביטחון של ממש, בשטח של כ־15 מ"ר נטו, הכולל אפשרות למקלחת ושירותים, ומותאם למציאות של מזרח תיכון רווי מתחים ומלחמות. זהו צורך בטיחותי, ביטחוני ומהותי, ולא עוד סעיף חובה בתכנון. חשוב להדגיש כי השטחים הנוספים להרחבת הממ"ד, עד תוספת של 6 מ"ר לכל יחידת דיור במקרים הקבועים בתקנות, מהווים בונוס תכנוני לקבלנים וליזמים וניתנים מעבר לזכויות הבנייה המוקנות בתכניות בניין עיר הקיימות. תוספת זו ניתנת לכל מי שפועל בהתאם לתקנות ומממש אותן הלכה למעשה, ואינה מחויבת בהיטל השבחה בגין תוספת שטח הממ"ד הספציפית. התקנות חלות הן על בנייה רוויה והן על בנייה צמודת קרקע, וצפויות לבוא לידי ביטוי גם בבתים פרטיים ככל שישולבו מראש בשלב התכנון האדריכלי. קבלנים ויזמים שישכילו לנצל זאת נכון יוכלו למתג את הפרויקט שלהם ולייצר יתרון שיווקי ממשי, במיוחד בעת הזו שבה קיימים איומי מלחמה על ישראל ובמקביל שוק הנדל"ן מצוי בהאטה. התקנות הירוקות שנכנסו לתוקף מחברות בין ייצור חשמל מאנרגיית השמש, לוחות סולאריים על הגגות ותשתיות טעינה לרכבים חשמליים בחניות עיליות ובחניות תת קרקעיות.

כאשר מסתכלים על התמונה המלאה, ברור שלא מדובר באוסף תקנות נפרדות אלא בכיוון תכנוני אחד שמבקש לייצר בניינים בטוחים יותר, עצמאיים יותר אנרגטית ומוכנים לעתיד. כאן נכנס גם ההיבט היזמי והשיווקי: קבלנים ואדריכלים שפועלים בבנייה חדשה יכולים לבחור לראות בתקנות הללו לא מגבלה אלא הזדמנות, ולשלב את הממ״ד המורחב, האנרגיה הירוקה ותשתיות הטעינה כחלק אינטגרלי מהמפרט הטכני – תוך יצירת חלל פונקציונלי שמספק מענה גם לילד מתבגר הזקוק לפרטיות, וגם כפתרון מגורים מלא למבוגרים, כאשר אין יחידת הורים ייעודית, כולל שימוש יומיומי כחדר שינה עם מקלחת ושירותים צמודים.

תכנון כזה, כאשר נעשה בצורה חכמה ויצירתית, מבדל פרויקט אחד מול בנייה קודמת ומול יזמים וקבלנים אחרים. יהיה מעניין לראות האם גישה זו תוטמע הלכה למעשה גם בפרויקטים של התחדשות עירונית, בפרויקטים של דירה בהנחה או בפרויקטים של בנייה בשוק החופשי, ובפרט בעיר יבנה.

בהמשך הדרך, ובהנחה שתקנות נוספות ייצאו מן הכוח אל הפועל ויתורגמו ליישום הלכה למעשה, אנחנו מניחים שנראה עדכונים, התאמות והרחבות שימשיכו לעצב את עולם הבנייה והמגורים בישראל. כמו עד היום, אנחנו כאן כדי לעקוב, לנתח ולעדכן אתכם בהתפתחויות, מתוך השטח ומתוך הרגולציה, בצורה מקצועית, עניינית ומעודכנת.

כותבי הטור:

טל זכריה – חדשות שוק הנדל"ן

אדיר קיסר – דובדבן נדל"ן

לקריאת כל המאמרים כנסו לקישור כאן >>>