התחדשות עירונית: זכויות התושבים והתושבות

מאז הבחירות לרשות המקומית ב-2013 אני עוסקת בהתחדשות עירונית, ולאורך השנים מלווה תושבים ותושבות שפונים אליי, אלא שבחודשים האחרונים מספר הפונים ביבנה הולך וגדל, ולאור הפרסומים כי 10 תוכניות התחדשות עירונית ביבנה אושרו – החלטתי לכתוב על הנושא בשבועות הקרובים ולהסביר, לכל אחת ואחד, מה ואיך נכון לו ולה לנהוג בימים אלה, למימוש ושמירת זכויותיו.ה בפרויקט פינוי בינוי, בינוי פינוי ובתמ"א 38, שלמעשה השרה שקד מבקשת לבטלו באוקטובר השנה ולהחליפו ב'חלופת שקד', תיקון 136 לחוק תכנון ובניה, אלא שלפני הפגרה לא הספיקו להצביע על החוק. על החוק, (לקחתי חלק בדיוני שהתקיימו עליו בועדת הפנים בכנסת), אפרט בכתבה הבאה.

בחודשיים האחרונים אני עסוקה בכתיבת תוכנית לאומית להתחדשות עירונית, נמצאת בקשר עם הבכירים ביותר בארץ בנושא. עקרונות התוכנית כבר נכתבו, לקחתי חלק בדיונים בכנסת ובהתאם, ככל הניתן, פועלת לקדם חקיקה.

יבנה. צילום: דני קרן

העיסוק בנושא החל בעקבות הרצון לנסות לייצר מענה לשכונות הוותיקות ביבנה. ב-2013 לקחתי על עצמי להציג מענה ל'פינוי בינוי' במתחם הערבה, הגפן, הזית והאורן, יחד עם אבי מוניס. נפגשנו עם מהנדסים, אדריכלים, מנהלים בכירים במשרד השיכון, עורכי דין ואנשי ממשל, והתוצאה הוצגה בפני התושבים במתחם, על-ידי אחד מהמתכננים הבכירים ביותר דאז, שהוביל כבר אז פרויקט פינוי בינוי מוצלח בארץ ובהתנדבות מלאה. ישבנו איתו שעות רבות כשהמשרד שלו התגייס לתכנן את המתחם כולו, שמוליק שמשוני ז"ל (לצערנו נפטר לפני כשנה ממחלת הקורונה) ובסופיה אלדור, שהייתה מנהלת בכירה במשרד השיכון ואחראית על התחדשות עירונית בארץ ועוד.

המתחם עבורנו היה אמור להיות פיילוט ראשון ביבנה, וממנו להמשיך לשכונות נוספות, מתוך אותם עקרונות של בניה הוגנת והגיונית בראיה של איכות החיים העתידיים במתחם החדש לאחר השלמת הפרויקט, בהיבט של: צפיפות, תשתיות, שטחים ציבוריים, מבני ציבור ומסחר, כולל התייחסות לתשלומים החודשיים של התחזוקה לדיירים והדיירות הותיקים.ות. 

לצערי, עד היום התושבים והתושבות עדיין גרים באותם דירות ומבנים רעועים.

בשבועות הקרובים אפרט את זכויות הדיירים, ככל שניתן, אך לפני הכל, חשוב ביותר לומר ולהדגיש:

זכויות הבניה והקרקע, הן של הדיירים הרשומים כבעלי הדירות, לא של היזם, לא של העירייה, ובוודאי לא של עורך דין או מתווך כזה או אחר, ולכן, אתם.ן אלה שנכון שתבחרו את היזם ואת עורך הדין ולא ההיפך.

השלב הראשון להבנת הפרויקטים הללו הוא להבין שהרשות והמדינה מנסות בדרכים שונות להפוך את הפרויקטים הללו לכלכליים ליזם, וטוב שכך. כולנו מעריכים ורוצים שהיזם לא יפסיד ויהיה לו כדאי לקדם את הפרויקט, לכן ברור כי התכנון חייב להיות כזה שיהיה כלכלי לחברה המבצעת. יחד עם זאת, במרבית אזורי הפריפריה אין היתכנות כלכלית לתוכניות הללו, ולכן, חלקן הגדול לא יוצא לפועל ו/או יוצא עם אחוזי בניה רבים במיוחד, שמאיימים על איכות החיים העתידית של התושבים.

יש לומר ביושר שבימים אלה יש צוות של שרי ממשלה שיושב ומנסה לבנות מתווה אשר ינסה לתת מענה ותמיכה ממשלתית באזורים ללא היתכנות כלכלית.

הכתבה הזאת תהווה מבוא לכתבות ההמשך, לכן, חשוב להסביר את הבסיס הראשוני לחישוב ההיתכנות הכלכלית, להבנה, ובהמשך, אעסוק בזכויות התושבים:

כשאנו מתחילים לתכנן פינוי בינוי או בינוי פינוי, ראשית יש לקחת בחשבון כמה יחידות דיור עומדים להרוס ומחויבים לבנות מחדש לטובת התושבים שהרסו להם את הדירות. במקרה של הערבה, גפן, הזית והאורן, הנתונים שאז קיבלנו הם, כי במתחם יש 288 יח"ד. על-מנת שהפרויקט יהיה כלכלי ליזם, בזמנו היה צורך לאשר לפחות בניה של פי 5 יח"ד, כלומר כ-1,500 יח"ד. בהליך כזה של פינוי בינוי – היזם מחויב לבנית תשתיות, להשאיר שטח פתוח, מבנה ציבור ועוד, כמובן בהתאם לתוכנית המתאר. אלא ש-1,500 יחידות דיור לבנות במתחם כמו הערבה – זה לא ריאלי, לכן, הבאתי אז, לשיח התכנוני ביבנה, את נושא קרקע משלימה/ ניוד זכויות ליזם, על-מנת להפוך את הפרויקט לישים ולהוציא אותו לפעולה. כלומר, למשל, מאשרים ליזם לבנות כ-700 יח"ד במתחם ואת ה-700/800 הנותרים נותנים לו זכויות במקום אחר, או בדרך אחרת מפצים אותו. זהו הסדר מורכב, ששותפים לו, בעיקר, הרשות המקומית, מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד האוצר, ובנוסף, משרד הפנים והשיכון. יכולה לציין כי ניוד זכויות בשנים האחרונות רשויות אחרות אימצו ומממשות זאת לטובת בניה 'שפויה' והוגנת בראיה שלוקחת בחשבון את איכות החיים העתידית של התושבים. 

יבנה. צילום: אדי ישראל

לסיום הכתבה הנוכחית והראשונה בסדרה, אומר כי תושבים הציגו לי את החוזים של החברות שמנסות להחתים עכשיו תושבים בדואני, בעצמאות ועוד, בעיר. כ-80 עמודים כל חוזה. מבלי לפגוע במקצועיות החוזים והחברות, בטוחה שהם חוקיים לחלוטין, חשוב לומר שהחתמה של קשישים שאינם יודעים לקרוא, או/ו כל אחרים שאינם מיומנים או/ו מסוגלים להתמודד עם מסמך משפטי שכזה, ללא עורך-דין שמייצג אותם ומטעמם – החתמה שכזו אינה ראויה בעיני וזאת בלשון המעטה ויש עוד, ככל שנאמר לי, שהוחתמו בבית-הכנסת מבלי להעמיק בסעיפי החוזה. ככל שהדבר אמנם כך התרחש, זו דרך פסולה וחמורה בעיניי, ואיני יודעת מה תוקף החתימה הזאת באם אמנם כך נעשה.

לפני כל חתימה – מומלץ, לכל אחת ואחד מהתושבים, לקבל יעוץ משפטי מעורך-דין מוסמך, שידאג לזכויותיו, ולא מעורך דין שמייצג את היזם!

כמו שכל אחד ואחת מכם כשהולך לקנות טלוויזיה, מכונת כביסה, תנור למטבח, מזגן, נעלי ספורט או מכונית, בודק ומברר על חברות, איכות ומחירים, על אחת כמה וכמה ברכישה או המכירה של הרכוש היקר ביותר לאדם – חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע ולבדוק עם כמה חברות!!!

אל תמהרו לחתום ללא בדיקה מעמיקה וייעוץ.

עד לכתבה הבאה שתפרט יותר על זכותיכם.ן, לשאלות – אפשר לכתוב הודעה ל-050-4303271, או למייל: [email protected]

צפו בשידור הוועדה בכנסת עם רונית ארנפרוינד!