תמורות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית – פינוי בינוי או תמ"א 38

אז כיצד נכון לנהל את תהליך המשא ומתן מול היזם, באופן ובדרך שתשיג את התוצאה הטובה ביותר עבור בעלי הדירות?

ראשית, צריך להתחיל במכרז יזמים (על אופן ניהול מכרז לבחירת יזם ארחיב במאמר הבא).

שנית, לאחר שביצענו סינון של יזמים שאינם רלוונטיים עבורנו, אנו ננהל משא ומתן רק עם 3 היזמים שנתנו את הצעות הכי טובות, ומתוכם נבחר יזם אחד.

לאחר בחירת היזם, ולפני היישורת האחרונה של עריכת ההסכם על-ידי עורך-הדין, יתבצע משא ומתן אינטנסיבי עם היזם הנבחר על-מנת להגיע להבנות סופיות לעניין המפרט הטכני המוצע לדיירים בפרויקט פינוי בינוי.

אין צורך להגיע למשא ומתן במצב-רוח קרבי – כי בסופו של דבר גם ליזם יש אינטרס לייצר דירות במפרט טכני בעל סטנדרט גבוה, שאינו נופל ממה שקיים בשוק ובייחוד בסביבת הפרויקט. כיום מקובל מאוד כי המפרט הטכני של הדיירים בפרויקט 'פינוי בינוי' זהה למפרט הטכני של דירות היזם או לפחות לא נופל מהאיכות המוצעת בדירות היזם.

מפאת קוצר היריעה מלהכיל רשימה ארוכה, להלן דוגמא בלבד למפרט טכני ולתמורות והתחייבויות אותן ניתן לדרוש מהיזם הנבחר ועליהן אפשר לעשות משא ומתן:

מפרט טכני של הבניין החדש

• בניין בעיצוב מודרני עם מערכות מתקדמות.
• לובי כניסה בסטנדרט יוקרתי.
• לובי קומתי בעיצוב ייחודי, הכולל ריצוף לבחירתכם.
• מערכות אינטרקום חדשניות.
• חדרי שירות מרווחים לאחסון (עגלות, אופניים, חדר אשפה וכו').
• מעליות איכותיות וחדישות ביותר.
• מעלית שבת.
• חניון תת-קרקעי וחניות הרושמות בטאבו על-שם בעלי הדירות (החניות הן נושא תכנוני וטעונות אישור העירייה).

מפרט טכני של הדירות החדשות

• מפרט טכני של הדירות החדשות יהיה זהה לדירות היזם.
• תוספת על הקיים של: מרפסת 12 מ"ר + ממ"ד + מחסן 6 מ"ר + חנייה.
• דירות חדישות ומסוגננות מבחינת הפן העיצוב.
• ממ"ד בטיחותי עם תו תקן ובעל מיגון בסטנדרט הכי גבוה.
• מרפסת שמש.
• מערכות מיזוג אוויר.
• דלתות פלדלת מעוצבות – בחירת מותג על-ידי הדיירים או מתן מותג חלופי על-ידי היזם בשווה ערך כספי.
• דלתות פנים לבחירת הדיירים ( להציע מגוון רחב ואיכותי).
• תריסים חשמליים בכל חדרי הבית.
• ריצוף יוקרתי לבחירת הדיירים (להציע מגוון רחב).
• חדרי רחצה ושירותים באיכות מובחרת עם חיפויים יוקרתיים.
• אסלות תלויות ומיכלי הדחה סמויים בשירותים.
• זכויות בידוד מחוסמות.
• מטבחים משודרגים וחדישים ביותר.
• זכאות לשדרוג הדירה החדשה והכנת תשתית לבית חכם בהנחה של 25% מהעלות.

התחייבויות נוספות מהיזם עבור בעלי הדירות

• התחייבות לתשלום שכ"ט אנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות (ניהול חברתי, עו"ד, מפקח בנייה, יועץ מס, שמאי, אדריכל וכו').
• עדיפות ברכישת דירות למשפחות בעלי הדירות ובהנחה של 5% ממחיר פריסייל.
• קרן תחזוקה לתשלום דמי ניהול לבניין החדש לתקופה של 15 שנים ( 10 שנים מימון מלא מהקרן + 5 שנים תשלום מחצית מהסכום).
• כל בעל דירה יהיה זכאי ל-4 שעות ייעוץ לעיצוב פנים ללא עלות מצד הדייר.
• הקבלן המבצע יהיה בסיווג ג5.
• היזם יעמיד ערבות לתשלום כל המיסים כנדרש – כל העלויות יחולו על היזם (בהתאם לחוק).
• ליזם אין אפשרות של מכירת הפרויקט, וסעיף זה יהיה חלק בלתי-נפרד מכל הסכם שייחתם בינו לבין הדיירים.
• דירות גן לשריין עבור דיירים עם מוגבלויות ניידות.
• עדיפות בבחירת דירה לבעלי דירות קשישים.

לסיכום, חשוב לנהל את שלב המשא ומתן בצורה מקצועית בלבד. כל מפרט טכני שיוצע לכם, על-ידי יזם כזה או אחר, צריך לעבור בחינה ובדיקה מעמיקה, של מפקח הנדסי מקצועי, שילווה את הדיירים הן בגיבוש המפרטים הטכניים בעת הכנת חוברת המכרזים והן בשלב משא ומתן לצד עורכי הדין ונציגות הדיירים, הדרך להשגת תוצאות טובות במשא ומתן עם היזם מחייב את הדיירים להיעזר בצוות מקצועי שיצעד איתם לכל אורך הדרך, החל משלב ההתארגנות ועד לסוף הפרויקט.

זכרו תמיד כי הביטחון שלכם תלוי בניהול התהליך לקידום הפרויקט באופן מסודר ומקצועי, וכמובן, שלא לחתום לאף יזם או גורם מטעמו לפני שהתייעצתם עם חברת ניהול המייצגת ומלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. כמו כן, נכון יהיה להתייעץ גם עם המנהלת העירונית האמונה על תחום ההתחדשות העירונית ותבינו בדיוק כיצד נכון לקדם ולנהל את הפרויקט מטעמכם.

המאמר נכתב ע"י וונדיפראו אבי זגייה, מייסד ומנכ"ל ציון החדשה – התחדשות עירונית וחברתית

ציון החדשה הינה חברה מארגנת, המשמשת כמנהלת מקצועית מטעם בעלי הדירות.

החברה עוסקת בייזום, ניהול, ליווי וייצוג בעלי דירות בקידום פרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38 השירות כולל: ניהול חברתי, ייצוג משפטי, פיקוח בנייה, ליווי תכנוני, שמאי ועוד'

ליצירת קשר, לחצו כאן.