רונית ממשיכה להציג 'זכותון' תושבים בהתחדשות עירונית – שלב ג'

להלן מס' דגשים לקראת בחירת יזם לפרויקט:

• מומלץ כי נציגי הדיירים בעזרת עורך הדין יבחנו מספר יזמים, לפחות 5 או 6 אופציות ולקיים עמהם ראיונות מאין "מכרז יזמים", ומתוכם להביא בפני מליאת הדיירים 2 עד 3 אפשרויות, לאחר בחינה ודיונים, הדיירים בוחרים יזם אחד ומשם מתחיל הליך ערכית ההסכם עם היזם.
• מומלץ לבחון מספר הצעות ממספר יזמים שונים,. בדרך זו ניתן מחד למקסם את התמורה לבעלי הזכויות (באמצעות קיום "התמחרות" בין היזמים), ומאידך להגיע להסכמה רחבה יותר בקרב בעלי הזכויות במתחם בדבר היזם שייבחר, כיוון שהוא זה שנבחר בהצבעה דמוקרטית על ידם.
• לצורך בחינת התמורה המוצעת לבעלי הזכויות בפרויקט, ניתן להסתייע בגורמי מקצוע מנוסים כגון: מפקח, שמאי, אדריכל וכו'.
• מומלץ להתייעץ עם בעלי זכויות בפרויקטים אחרים של פינוי-בינוי שביצע היזם, ובמידת האפשר ללכת לראות את הבניינים שנבנו בפרויקטים אחרים שלו.
• מומלץ לבחון את נכונות היזם לפעול על מנת שדיירים מוחלשים יוכלו להוסיף ולהתגורר במתחמים גם לאחר ההתחדשות והרצון להתייחס בתכנון ובכל ההליך הבניה למאפייני הקהילה.      
• מומלץ לבדוק את החוסן הכלכלי של היזם ואת כדאיות התמורה המוצעת או באמצעות בעלי מקצוע או באמצעות אסמכתאות שאפשר לדרוש מהיזם.
• יש לוודא שהיזם מסתייע בשירותי עורך דין אחר משל הדיירים, ושלא מדובר באותו עורך דין המייצג את בעלי הזכויות או בעורך דין אשר ייצוגו עשוי ליצור ניגוד עניינים.
• יש להחתים את יזם הפרויקט על הסכם שכר הטרחה לעורך הדין של בעלי הזכויות ועל מחויבות מלאה שלו אליהם באמצעות העורך דין וכי להם יש זכות להחליפו באם יחליטו כך ושהוא יהיה מחויב למחליפו, באם כך יקרה.

שלב עריכת הסכם הפרויקט:

הסכם לביצוע פרויקט מסוג פינוי-בינוי הוא הסכם ארוך ומורכב, אשר במסגרתו מוסדרים הנושאים המסחריים והמשפטיים של הפרויקט. לצורך גיבוש נוסח ההסכם מנהלים עורכי הדין של הצדדים משא ומתן ביניהם. תפקידו של עורך הדין מטעם בעלי הזכויות בשלב זה הוא הבטיח כי הזכויות של בעלי הזכויות נשמרות באופן מיטבי, כי ההסכם עומד בהוראות החוק השונות ובהסכמות הנהוגות והרווחות כיום בתחום ההתחדשות העירונית, וכן כי הוא מקיף וכולל התייחסות לכל שלבי הפרויקט, החל מהשלב שטרם חתימת ההסכם, דרך שלב פינוי הדירות בפועל והחזרה אל הדירות החדשות ועד רישום הבית המשותף בסוף הפרויקט.

כל המשא ומתן נעשה בשקיפות מלא ובשיתוף עם נציגי הדיירים ובכל שלב של דילמה והתלבטות הנושא חוזר לדיון במליאת הדיירים.

כיוון שהסכם פינוי-בינוי הוא הסכם ארוך ומורכב, להלן מספר דגשים עיקריים לקראת עריכת הסכם פינוי-בינוי. מובהר כי אין בדגשים המפורטים להלן כדי למצות את כל הנושאים שיש להסדיר במסגרת עריכת הסכם כאמור, וכפי שצוין לעיל מוצע להסתייע בעורך דין בעת עריכת הסכם פינוי-בינוי.

• במסגרת ההסכם יכללו פרטי התמורה המובטחת לבעלי הזכויות המסגרת הפרויקט, כשעיקריה: שטח הדירה החדשה, בניית ממ"ד בכל דירה חדשה, תוספת של מרפסת שמש בדירה החדשה, הצמדה של חניה/מחסן לדירה החדשה. בנוסף, מוצע לכלול בהסכם התייחסות למפרט הטכני של הדירות החדשות.
• ההסכם יערך לפי עיקרון השוויון, לפיו כל בעלי הזכויות שהינם בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה דומה. ניתן לקבוע עקרון לפיו אם תינתן הטבה נוספת למי מבעלי הזכויות, היא תינתן בהתאמה גם ליתר בעלי הזכויות. יש לכלול בהסכם הוראה לפיה במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יהא על יזם הפרויקט לדווח על כך לבעלי הזכויות מראש. כך גם לגבי כל שינוי בתמורה שיקבל בעל זכויות כלשהו על פני בעלי זכויות אחרים.
• על אף האמור לעיל, החוק מקנה זכויות מיוחדות לבעלי זכויות שהם קשישים (מעל גיל 75 במועד חתימת ההסכם על ידי ראשון בעלי הזכויות) או בעלי זכויות שהם בעלי מוגבלויות, ומתן תמורות ייחודיות לאוכלוסיות אלה אינו פוגע בעקרון השוויון או מהווה "תמורה עודפת" ביחס לבעלי זכויות אחרים.
• ההסכם יכלול תנאים מתלים (תנאים מחייבים) אשר אי התקיימותם מביאה לביטול ההסכם. התנאים המתלים יהיו ברורים, תחומים בזמן, ויתייחסו לאבני דרך מהותיות בביצוע פרויקט פינוי-בינוי כגון: אישור תב"ע, קבלת היתר בנייה לפרויקט, קבלת ליווי בנקאי לפרויקט.
• ההסכם יכלול הוראות בדבר מימון דמי שכירות לבעלי הזכויות במהלך התקופה שהחל מפינוי הדירות על ידי בעלי הזכויות ועד מסירת הדירות החדשות לידיהם. דמי השכירות ישולמו על ידי היזם באמצעות המחאות או העברות בנקאיות. גובה דמי השכירות נקבעים, על פי רוב, על פי הכרעת שמאי מטעם בעלי הזכויות שתיעשה בסמוך ככל הניתן למועד הפינוי. מומלץ לדרוש שדמי השכירות ישולמו לפי הסכמי שכירות קיימים בפועל.
• ההסכם יכלול הוראות בדבר מימון ראלי בהתאם למחירי השוק באותה העת, של אריזה, פירוק, הרכבה והובלה של תכולת הדירה בשני המעברים (פינוי וחזרה לדירות החדשות).
• ההסכם יכלול הוראות לפיהן היזם הוא שיישא בעלויות שכר הטרחה של נותני השירות והיועצים השונים שילוו את בעלי הזכויות במהלך הפרויקט, לרבות עורך דין, שמאי, מפקח הנדסי, יועץ ביטוח וכיוצ"ב.
• חשוב לדעת שעם המעבר לדירות החדשות יתכן שיחולו על בעלי הזכויות תשלומים שוטפים גבוהים יותר מכפי שנהגו לשלם בעבר, כגון תשלומי ארנונה וועד בית. ההסכם יכלול הוראות בנוגע להשתתפות יזם הפרויקט בתשלומי וועד הבית/חברת הניהול בבניין החדש, לפחות ל 10 שנים.
• ההסכם יכלול מנגנון לקביעת סדר בחירת הדירות החדשות, החניות והמחסנים על ידי בעלי הזכויות. הבחירה נעשית בסמוך לקבלת היתר הבנייה של הפרויקט.
• ההסכם יכלול הוראות לפיהן המפרט הטכני של הדירות החדשות שימסרו לבעלי הזכויות יהיה זהה ליתר הדירות החדשות שבונה היזם בפרויקט.
• ההסכם יכלול התייחסות לסיווג של הקבלן שיבנה את הפרויקט, ויבטיח שיהיה מדובר בקבלן הרשום בפנקס הקבלנים. מומלץ לעגן בהסכם הוראה לפיה הנציגות תאשר את זהות הקבלן המבצע על מנת להבטיח את התאמתו לצורך בניית הפרויקט.
• ההסכם יכלול התייחסות לכך שכל העלויות הנוגעות לפרויקט, לרבות תכנונו ובנייתו, יחולו על היזם. בעלי הזכויות כמעט שאינם נדרשים לשאת בכל הוצאה שהיא הקשורה לביצוע הפרויקט, לרבות תשלום מיסים במסגרת העסקה. לעניין זה חשוב להבהיר כי אין בהוראה הכללית לעיל כדי לגרוע מחובתם של בעלי הזכויות לשאת בהוצאות אישיות ו/או אחרות שעשויות להיות להם, למשל: חובות עבר שנוצרו טרם ההתקשרות עם היזם בהסכם לביצוע הפרויקט, תשלומים לאחזקה שוטפת של הדירות (כגון ארנונה, חשמל, מים, גז) עד למסירתן ליזם ועם קבלת הדירות החדשות, כל תשלום הקשור להסדרת רישום זכויות הבעלים או תשלומים הנובעים כתוצאה מעסקאות פרטיות של בעלי הזכויות (למשל, מכר דירה ורישום הורשה), תשלומי משכנתא ועוד. 
• במסגרת ההסכם יתאפשר ליזם לרשום הערות אזהרה לטובתו על הזכויות של בעלי הזכויות בפרויקט, אולם בעניין זה יש להבטיח כי רישום הערות האזהרה לא יעשה לפני שחתם על ההסכם הרוב המינימלי הקבוע בחוק, וכי טרם רישום הערות האזהרה הוא יפקיד בידי עורך הדין של בעלי הזכויות ייפוי כוח נוטריוני בלי חוזר המאפשר את מחיקת הערות האזהרה. 
• ההסכם יכלול העמדת ערבויות לטובת בעלי הזכויות. נהוג למסור במסגרת הפרויקט 5 ערבויות עיקריות:

1. ערבות חוק מכר – ערבות אותה חייב יזם למסור לכל אחד מבעלי הזכויות על פי החוק. גובה הערבות יהיה בשווי דירת התמורה החדשה שיקבל כל בעל זכויות בפרויקט, והיא תהיה בתוקף עד למסירת הדירה החדשה לכל בעל זכויות.
2. ערבות דמי שכירות – ערבות זו נועדה להבטיח שהיזם ישלם לבעלי הזכויות את דמי השכירות החודשיים להם התחייב בהסכם הפרויקט. נהוג שערבות דמי שכירות היא ערבות אוטונומית המאפשרת פרעון מיידי וללא תנאים. הערבות תהיה בתוקף עד למסירת הדירה החדשה לכל בעל זכויות.
3. ערבות מיסים – ערבות זו נועדה להבטיח שיזם הפרויקט ישלם את כל המיסים שיוטלו עליו במסגרת הפרויקט, במקרים שבהם הפרויקט לא יהא פטור ממיסים. ערבות זו נמסרת במועד הפינוי של בעלי הזכויות ועומדת בתוקפה עד לתשלום מלוא המיסים על ידי יזם הפרויקט.
4. ערבות רישום בית משותף – ערבות זו נועדה להבטיח את השלמת הליך רישום הבית המשותף עם השלמת בניית הפרויקט ואכלוס הבניינים החדשים. הערבות נמסרת לאחר חזרת בעלי הזכויות לדירות החדשות והיא תהא בתוקף עד להשלמת רישום הבית המשותף.
5. ערבות בדק – ערבות זו נועדה להבטיח שיזם הפרויקט יבצע את התיקונים הנדרשים בבניינים ו/או בדירות החדשות לאחר אכלוס הבניינים החדשים. הערבות תימסר לאחר חזרת בעלי הזכויות לדירות החדשות ותהא בתוקף לשנה לפחות ממועד זה. 

• ההסכם יכלול אפשרות לשדרוג ולשנמוך הדירות החדשות המגיעות לבעלי הזכויות בפרויקט, וכן ניתן לכלול בו הוראות בדבר רכישת דירה נוספת מיזם הפרויקט.
• ההסכם יכלול הוראות בדבר ביצוע שינויים פנימיים בדירות החדשות, ואפשרות לשדרוג המפרט הטכני שלהן, לפי בחירת בעלי הזכויות.
• ההסכם יכלול הוראות ביחס לתקופת הבדק ואחריות היזם לבצע תיקונים, ככל שיידרשו, בדירות החדשות, בהתאם להוראות החוק.
• ההסכם יכלול הוראות בדבר אפשרות הצדדים לבטל את ההסכם.

דוגמת הסכם עקרון בין היזם לדיירים – הסכם טרום ההסכם על הפרויקט

לכבוד החברה היזמית ______________      כתובת: ______________

              הנדון: הסכמה עקרונית לביצוע פרויקט התחדשות עירונית מתחם     __________

1.אנו החתומים מטה, בעלי הדירות בכתובת שבנדון מביעים בזאת את הסכמתנו העקרונית לביצוע עסקת

    הריסה ובניה לפי תמ"א 38(2 )או פינוי-בינוי הכוללת את:

1. הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו, תוך שילובו במתחם חדש ומודרני אשר ייבנה על ידי החברה ואשר יכלול שטחים ציבוריים, שטחי מסחר בקומות הראשונות ואשר מתוכנן על ידי משרד אדריכלים מוביל )להוסיף את שם משרד האדריכלים(.
2.  קבלת דירה חדשה, בקומה אחת לפחות מעל הקומה הנוכחית, אשר תהיה בשטח דירתנו הנוכחית ובתוספת שטח של 25/12 מ"ר )כולל ממ"ד(, מרפסת שמש, חניה ומחסן בהתאם לתוכנית בנין העיר שתאושר )להלן" –הדירה החדשה(".
3.  בתמורה להתחייבותכם לבנות עבורנו את הדירה החדשה נעביר אליכם את כל זכויות הבנייה העודפות בבניין על פי תוכניות קיימות ולרבות זכויות בנייה עתידיות מכוח תוכנית בניין עיר שתוגש במסגרת הפרויקט.
4.  בפרויקט בינוי פינוי אנו נפנה את דירתנו עם קבלת הדירה החדשה בבניין חדש סמוך שייבנה על ידכם ואשר תימסר לנו במועד פינוי דירתנו הנוכחית, לחילופין,
5. בפרויקט פינוי בינוי אנו נפנה את דירתנו כנגד קבלת דמי שכירות חלופיים, בגין כל תקופת הבנייה, עד למועד מסירת הדירה החדשה. להבטחת דמי השכירות נקבל ערבות בנקאית אוטונומית וכן נקבל ערבות חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה, בגובה שווי הדירה החדשה. 2

2. אנו מוכנים לנהל מו"מ למטרת התקשרות חוזית מפורטת ומחייבת אל מול היזם.

3. אנו מאשרים ומתחייבים כי לא ניתנה לכל גורם ו/או צד שלישי כלשהו זכות סירוב או הצעה ראשונה בקשר  

    עם הפרויקט.

4. מיום חתימתנו על הסכם זה וכן במשך תקופה של 24 חודשים מהיום שבו יחתמו לפחות 67% מבעלי.ות  

    הדירות במתחם על כתב זה, (להלן: "התקופה") לא ננהל מו"מ כלשהו עם כל צד שלישי בקשר עם  

    הפרויקט ו/או הקמתו בכל דרך שהיא וכן לא נשתף פעולה עם כל פנייה עצמאית שתתבצע ע"י צד ג' בקשר

    עם אפשרות להתקשרות בהסכמים ו/או עסקאות בהקשר זה. במידה ולא תושג הסכמת 67% מבעלי.ות

    הדירות לכתב הסכמה זה עד לתאריך תהא התחייבותנו ניתנת לביטול.

5. אין בחתימתנו על מסמך זה כדי להטיל עלינו חיוב כספי כלשהו וכן כל העלויות הכרוכות בבדיקת היתכנות

    הפרויקט, לרבות תשלום ליועצים, עורכי דין, מודדים, שכר עובדים ו/או כל הוצאה אחרת תחול על החברה

    בלבד.

6. אין בחתימתנו על מסמך זה כדי לחייב אותנו לחתום על הסכם פינוי בינוי/תמ“א 2/38.

ובאנו על החתום:

1. תאריך: _________,  שם: ______________

כתובת: ________________,  מס' דירה: ___, גוש:______, חלקה:______.

טלפון:____________, מייל:____________________, חתימה:____________

2. תאריך: _________,  שם: ______________

כתובת: ________________,  מס' דירה: ___, גוש:______, חלקה:______.

           טלפון:____________, מייל:____________________, חתימה:____________

3. תאריך: _________,  שם: ______________

כתובת: ________________,  מס' דירה: ___, גוש:______, חלקה:______.

           טלפון:____________, מייל:____________________, חתימה:____________

נכתב ונערך ע"י: רונית ארנפרוינד, בשיתוף משרד עורכי-דין, נבו קידר בלום.