רונית ממשיכה להציג: זכותון – פרק רביעי – התחדשות עירונית

שלב החתימה על הסכם הפרויקט:

על הסכם הפרויקט צריכים לחתום כלל בעלי הזכויות במתחם הפרויקט (100%). עם זאת, החוק קובע כי לאחר חתימת שני שליש מבעלי הזכויות במתחם (67%), רשאים בעלי הזכויות שחתמו על הסכם הפרויקט להגיש תביעה המכונה 'תביעת דייר סרבן' כנגד בעלי הזכויות שטרם חתמו על ההסכם. את התביעה ניתן להגיש רק לאחר אישור התב"ע לפרויקט. כך שמלכתחילה התביע האינה מוגשת מיד אחרי חתימת ה-67% מהדיירים.

את התביעה מנהל.ת עורך.ת דין הממונה על-ידי היזם, ואשר שכר טרחתו משולם על-ידי היזם, לרבות כל הוצאה אחרת הנלווית לתביעה והוצאות משפטיות, אם ייפסקו לטובת בעלי זכויות מסוימים.

יחד עם זאת, נכון לומר כי בדרך-כלל יזמים ודיירים יימנעו מלתבוע תביעת דייר סרבן, כיוון שתביעה שכזאת יכולה לעכב מאוד את הפרויקט. לכן, במקרה של דייר.ת שאינה.ו מוכן לחתום – נכון לבחון את הסיבות והמניעים, ולנסות להגיע עם כלל הדיירים להבנות הוגנות.

מהן סיבות סירוב סבירות המצדיקות את אי-חתימתו של בעל זכויות על הסכם פרויקט על-פי החוק:

1. עסקת הפינוי-בינוי בהסכם אינה כדאית כלכלית.
2. לא הוצעו לבעל הזכויות בטוחות הולמות במסגרת העסקה.
3. לא הוצעו לבעל הזכויות מגורים חלופיים לתקופת בניית הפרויקט או פיצוי כלכלי המכסה הוצאות מגורים לתקופה זו.
4. יש לבעל הזכויות נסיבות אישיות מיוחדות אשר הופכות את העסקה ללא הגיונית או ללא אפשרית עבורו.
5. במקרה של בעל זכויות שהוא בעל מוגבלות, או שיש לו בן משפחה בעל מוגבלות המתגורר עמו, החלופות שהוצעו לו למגורים למהלך בניית הפרויקט אינן כוללות התאמות למוגבלותו כפי שהיו לו בדירה הנוכחית שלו, או שלא הוצעה לו תמורה מתאימה לצורך ביצוע ההתאמות בדירה החלופית בעצמו.
6. במקרה של בעל דירה המוגדר 'קשיש' על-פי החוק, לא הוצעו לו החלופות להן הוא זכאי בחוק.

בהתאם לתיקון האחרון שנערך בחוק, בית המשפט רשאי לקבוע כי בחישוב הרוב הדרוש לצורך הגשת תביעת דייר סרבן לא יובאו בחשבון בעלי זכויות אשר נמצא שהתנגדותם נובעת מבנייה או שימוש שלא כדין ברכוש המשותף/בשטח הגובל לבניין, או שהתנגדותו נובעת מפיצול הדירה שבבעלותו שלא כדין.

הליך החתימה על הסכם הפרויקט יהיה מלווה על-ידי עורך הדין של בעלי הזכויות, אשר יעניק לבעלי הזכויות הסבר מלא ומפורט, בשפתם, לפני החתימה על ההסכם, קיימת חובה לתת מענה לכל שאלותיהם ויסביר להם את משמעותו. מובהר כי אין בכך כדי להפחית מהחשיבות הרבה שיש לקריאת ההסכם על-ידי כל בעל זכויות לצורך הבנתו, יחד עם זאת, חשוב להזכיר כי רבים מבעלי הזכויות, יתכן ומתקשים להתמודד עם מסמכים רשמיים, שלא לומר, ובעיקר, בניסוח משפטי.

במסגרת החתימה על הסכם הפרויקט חותמים בעלי זכויות גם על ייפוי כוח ומסמכים נוספים, כגון: ייפוי כוח תכנוני, ייפוי כוח קנייני, ייפוי כוח בנושא מיסוי, ייפוי כוח לנקיטת הליכים נגד דיירים סרבנים, ייפוי כוח לרישום הערת אזהרה, בקשה לרישום הערת אזהרה, שאלון מס וטפסי מיסוי. 

נערך ונכתב ע"י: רונית ארנפרוינד, בשיתוף משרד עורכי דין, נבו קידר בלום.

• התכנים נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים חוות דעת משפטית מקצועית, או תחליף להתייעצות עם עורך דין שייצג כל אחד מכן.ם.
• להרחבת מידע ואינפורמציה, אפשר להיכנס לאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.