רונית: כמות היתרי הבניה מסכנת את איכות-החיים

העירייה: "כיום, בעקבות עליית ערכי הקרקע, קבע ראש העיר מדיניות לפיה בפרויקטים של התחדשות עירונית יחס ההמרה המקסימלי יהיה 1:4"

בישיבת מועצת-העיר האחרונה, שהתקיימה בשבוע שעבר, ביקש ראש העיר שמועצת-העיר תעניק פטור מהיטל השבחה לפרויקט ההתחדשות העירונית (פינוי-בינוי) במתחם הכרמל, ולפרויקט ההתחדשות העירונית (פינוי-בינוי) במתחם החרמון לפי ס' 19 (ב)(2) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.

ראש העיר הקריא את הבקשה ומיד לכשיסיים – חברת המועצה, יו"ר האופוזיציה, רונית ארנפרוינד, ביקשה לעצור את המהלך והחלה בשאלות הבהרה באשר למהות הפטור.

כאן המקום להסביר את ההיבט הכלכלי של פינוי בינוי: מקובל לאשר ליזם כמות יחידות דיור לבניה, על-פי חישוב שיאפשר לו להרוויח, וזאת לאחר שהוא אמור להרוס את הבתים הקיימים, ולהעניק לכל אחת/ד מהדיירים הנוכחים דירה חינם, לפתח את התשתיות הקשורות לשטח ולבנות עוד דירות למכירה בשוק החופשי. החישובים הללו נעשים ביחס לעלות הדירות, המקום הספציפי, וביחס לעלות הקרקע. כך, למשל, באזור המרכז, כמו קריית-אונו, יאשרו ליזם לבנות פי 3 דירות ממה שהוא הרס, כי החישוב הוא שהיזם יוכל למכור את הדירה במחיר גבוה, וכך להרוויח גם על כל מה שבנה וגם על זה שנדרש ממנו לתת דירות ללא עלות לכל הדירים שנהרס ביתם.

ביבנה, לפני שנים, החישוב הכלכלי היה שיש לתת ליזם לבנות בין 4.5 עד 5 דירות על כל דירה שהוא הורס, וזאת מתוך חישוב שהקרקע ביבנה זולה והדירות ביבנה זולות, אלא שמאז כבר עלו מחירי הדירות ביבנה וגם ערך הקרקע ביבנה עלה, כך שלשאלתה של חברת המועצה רונית ארנפרוינד, לעניין זה, ענה ראש העיר, כי עכשיו הוא מדבר עם יזמים על 'פינוי בינוי' על כמות של פי 4 דירות ממספר הדירות שעל היזם להרוס, וזאת מאותה סיבה שארנפרוינד טענה, כלומר, שערך הקרקע והדירות עולות, כך שאין לתת ליזם אישור לבנות פי 5 דירות מכמות הדירות שהוא הורס.

משקיבלה ארנפרוינד את תשובתו של גוב-ארי, מיד הציגה לו את הנתונים של הפרויקטים בכרמל ובחרמון, אשר למעשה נותנים ליזמים אישורי בניה שלמעלה מפי 5.3 ממספר הדירות הקיימות היום.

במתחם הכרמל הורסים 56 יחידות דיור, 6 חנויות והריסת קיוסקים ומקלט ציבורי. ליזם אושר כי יבנה 286 יחידות דיור ו-8 חנויות. בחישוב פשוט אפשר לראות כי היזם קיבל אישור לבנות פי 5.1 דירות מהכמות הקיימת עכשיו בכרמל. ואילו במתחם החרמון, בחישוב פשוט, אפשר לראות כי היזם קיבל אישור לבנות פי כמעט 5.3 מהדירות הקיימות היום, כלומר היזם הורס 92, וניתנה לו האפשרות לבנות 487 דירות.

הבעיה עם נתונים אלה, לדברי חברת המועצה, היא כמות יחידות הדירות העצומה, אשר פוגעת באיכות-החיים של התושבים, כיוון שבשטח כל-כך קטן, בו עד היום התגוררו סך-הכל 148 דירות, ייבנו סך של 773 דירות, עובדה שמאיימת על איכות-החיים של התושבים, ברמת התשתיות, חניות, כבישים וכמדומה.

בהמשך להצגתה של ארנפרוינד את הנתונים הללו, היא ביקשה מהמועצה כי תסמיך את ראש העיר לנהל משא-ומתן מול היזם, כי יאושר לו פטור מהיטל השבחה בתנאי שיופחתו יחידות-הדיור שיבנו. לאחר דין ודברים במועצה, אכן נדחתה ההחלטה על ביטול הפטור מהיטל ההשבחה לישיבת מועצת-העיר הבאה, וגוב-ארי הודיע כי "בשלב זה העניין לא מאושר, עד לבדיקה חוזרת."

לאחר הישיבה ביקשנו מרונית להגיב לתוצאת הדיון: "יבנה בשנים האחרונות מתפתחת, גדלה ומתרחבת ויש לברך על כך, אלא שיש לשמור על איכות-החיים של התושבים, ויש לדאוג, בראש וראשונה, לטובת התושבים, ולא להקל ולטובת היזמים. עיני אינה צרה ברווחיהם של היזמים, מצוין שיבואו ויבנו את העיר, אך שהעיר תיבנה בהתאם ליכולת שלה להכיל כל-כך הרבה תושבים, שמחייבים הרחבת תשתיות תחבורה, שירותים ומבני ציבור. לא יכול להיות שנבנה ללא התבוננות בתושבים ונפגע בצביון העיר ובאיכות-החיים בה. אסור שנבנה, ונבנה, ונבנה, מבלי להתבונן כיצד זה משפיע על איכות-החיים והיכולת שלנו להעניק שירותים, ובאם התשתיות יעמדו בזה. לשמחתנו, אמנם ערך הדירות ביבנה עלה, וערך הקרקע עלה בעיר בשנים האחרונות, כך שאפשר שהנוסחה הכלכלית הזו תיטיב עם התושבים."

ארנפרוינד סיכמה: "אני מקווה שראש העיר יעמוד מאחורי האמירה שלו בדבר הרווח הכלכלי ויהיה גם אמיץ ונחוש מול היזמים, וכל זאת לטובת העיר והתושבים."

ראש העיר, צבי גוב-ארי, הגיב לדברים אלו: "מעיריית יבנה נמסר כי לצד פיתוח השכונות החדשות פועלת העירייה לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת של פינוי-בינוי בשכונות הוותיקות תוך ביצוע בדיקה יסודית ומעמיקה של ההתכנות האורבנית והכלכלית ויכולתן של שכונות אלה לספק את השירותים הנדרשים, התאמה ושדרוג תשתיות תחבורתיות ועירוניות, פיתוח סביבתי, חידוש המרחב הציבורי ועוד. בעירייה מסבירים כי "יחסי המרה נקבעים בכפוף לחוות דעת מקצועית של שמאי מקרקעין המבוצעת עפ"י "תקן 21" שאושר על-ידי מועצת השמאים הקובע כי הרווח היזמי אשר מבטא את התמורה הראויה המגיעה ליזם עבור הסיכון שבביצוע הפרויקט וכן את הפסד התשואה האלטרנטיבי להונו העצמי מוערך בכ-20%-25% מכלל העלויות הצפויות. יודגש כי תקן זה אומץ ע"י גורמי התכנון ובכלל זה הוועדה המחוזית אשר ביקשה לוודא כי אכן קיים רווח סביר עפ"י התקן ולוא גם במחיר של ביטול הפרויקט."

"תכנון הפרויקטים שנדונו בישיבת מועצת העירייה האחרונה החל לפני כחמש שנים כאשר ההתכנות הכלכלית באותה עת הייתה גבולית ונדרש יחס המרה גבוה על כל דירה המיועדת להריסה. המועד הקובע לבדיקת כדאיות הפרויקט הינה בתחילת התכנון, בהתאם לכך נקבעו יחסי ההמרה ההולמים את שיעור הרווח הסביר. חשוב לזכור כי ערכי הקרקע נתונים לשינויים כך שייתכן בהחלט מצב בו ערך הקרקע היה יורד ובהתאם לכך גם הרווח היזמי וכדאיות הפרויקט בכללותו. בהתאם לבדיקת כדאיות כלכלית שנעשתה ע"י היזמים בשנת 2014 הרווח הצפוי הסתכם בכ-9.5%-12.5% בלבד תוך הנחה כי יינתן פטור מהיטל ההשבחה."

בעירייה מציינים עוד כי "גם פרויקט התחדשות עירונית רחוב האלון במסלול של הכרזת ממשלה פטור מהיטל השבחה וניתן מראש כחלק מהתכנון הכולל ובמסגרת בדיקת הכדאיות שנעשתה באותה עת."

"בהקשר זה יוזכר כי אך לאחרונה הועלו הצעות מטעם גורמים שונים לביצוע התחדשות עירונית ברחוב האורן ביחס המרה גדול אף יותר ובצפיפות בלתי אפשרית של 1,400 יח"ד על כ-17 דונם ברוטו, הצעה אשר נדחתה ע"י העירייה בשל חוסר סבירות והעדר ישימות. כפתרון למקרים כגון אלה דרשה העירייה במסגרת ''הסכם הגג'' הקצאת שטחים חלופיים לבינוי בשכונות העתידיות, זאת לצורך הקטנת הצפיפות".

בעירייה מסכמים ואומרים כי "כיום בעקבות עליית ערכי הקרקע קבע ראש העיר צבי גוב-ארי מדיניות לפיה בפרויקטים של התחדשות עירונית יחס ההמרה המקסימלי יהיה 1:4"