צריך להגיד את האמת – מצב שוק הדירות

נכון לעכשיו בעלי הנכסים סופגים הפסד כפול (אין אשמים, אלו חוקי השוק – ביקוש והיצע). הפסד ראשון – 100 אלף ש"ח עליית ערך כל שנה על דירת 5 חד' ממוצעת בשכונה הירוקה. הפסד שני – ירידות מחיר מתונות באזור 3%-4% ויותר מערך הממוצע של שנת 2016. הרבה מתעניינים, קונים, מוכרים ומשקיעים מתלבטים מה לעשות. החלטות חשובות בחיים, ולעתים יש הרגשה שהשוק הפתוח מנהל את חייהם וקשה להחליט. אציג פן קטן ואפתח צוהר להבנה על-פי נתונים קיימים. כיועץ נדל"ן ומתווך אני רואה בתפקידי שליחות גם לנתב את עתיד לקוחותיי, מתוך רצון להתפרנס בכבוד, גם אם האמת כואבת ויש לאמרה. אין פה התייחסות לדירות קבלן חדשות, או דירות של התחדשות עירונית, אלא לדירות יד-2.

לדוגמא: בשנת 2016 נמכרו דירות 4.5 חד' בפרויקט צרפתי* בין 1.78-1.88 מיליון ₪.

פרויקט צרפתי שמעון ביבנה הירוקה. צילום: טימי פופ

שנת 2017 – אם עליית מחירי הדיור הייתה ממשיכה לזנק – מחיר דירה בשוק מסוג זה היה עומד על 1.93 מיליון ש"ח, מאחר שנעצרו עליות המחיר לדגם דירה מבוקש זה (אופציה מעולה למשפחה לרכוש כמעט 5 חד' במחיר של 4 + חד'), נלקחת בחשבון ירידת מחיר נוספת של כ-4% בממוצע בשנה החולפת. ברחוב התורן נמכרה דירת 4.5 חד' בממוצע 1.8 מיליון ₪ בשנת 2017, ברחוב המפרש נמכרה דירה בממוצע 1.84 מיליון ₪.

מבלי להכריז במפורשות מה ערך הדירה באמת, אם לוקחים את כל ההשפעות והנתונים, מתחוור לנו שחלק מהדירות בשכונה הירוקה הפסידו מערכן התאורטי כ-148 אלף ש"ח במהלך השנה החולפת.

נתון זה, לכאורה, משמח את ציבור הקונים הרבים אבל, אבל גדול, רוב הרוכשים של נכס זה במרכיב של מוכר/קונה הם באמצע, גם הם צריכים למכור את הנכס בבעלותם, לסלק משכנתא או לגרור. ירידת המחיר אמנם משתנה בין שכונה לשכונה. קונים פוטנציאליים לסוג נכס זה הגיוני, יגיעו. רחוב האמוראים, לדוגמא, בשכונת נאות בגין נמכרו דירות 3 חד' (בגבוהים ובנמוכים), מאמצע 2016 ועד סופה ב-1.370 מיליון ש"ח בממוצע ו-3.5 חד' **מעל 1.4 מיליון ש"ח. בכל שנת 2017 נמכרה דירת 3 חד' בממוצע ברחוב האמוראים במחיר 1.385 ו לדירת 3.5 חד' שתי דירות בלבד במחיר 1.51 ו-1.57 מיליון ₪. רוכשים פוטנציאליים נוספים, המגיעים מערי המרכז, בשנת 2017 הייתה די רדודה בעליות מחיר ובמקומות מסוימים גם עצירה מוחלטת לפי נתונים מקולגות מתוך התיווך באזורים אלו.

אנו למדים שאמנם עם קיפאון מחירי הדיור בשכונה הירוקה, בהפסד מסוים מערכו של נכס זה או אחר ישנו עדיין פער די משמעותי בין השכונות בחישוב חדר או חדר ומחצית. מניתוח הדוגמא של דגם דירה 4.5 חד' יתכן שהנתונים לדגם 4 חד' ללא מחסן הכולל מרפסת קטנה וחניה אחת בשכונה הירוקה ההפסד הכספי בשנה החולפת אקוטי יותר ויחמיר בשנת – 2018. נתון שיגרום לסוג של מכירה בפאניקה של משקיעים שרכשו, או שזכו, להוזלה משמעותית במחיר הרכישה, בעבר, מול מחיר השוק, כיום, ומחיקה של סכום רציני מהרווחיות ללא חישוב תשואה שנתית (השכרה), נושא אחר לדיון. האפשרות להתחמק מהשפעות וגורמים על מחירי הדיור נעלמה, ואלו עובדות בשטח, לדוגמא: מאבק הקונים וחסרי הדיור בפיסבוק, חרם הקונים והשוכרים ופעולות הממשלה להוזלת מחירי הדיור קרי תוכנית 'מחיר למשתכן'. לשאלת המיליון: האם למכור? לקנות? להמתין? הנבואה ניתנה לשוטים, אבל ניתן להמציא את העתיד על-ידי החלטות ופעולות, כל אחד לפי שיקוליו ינתב את עתידו.

*דירת 4.5 ברחוב התורן ובמפרש 118 מ"ר + מרפסת של 15 מ"ר לערך חניה אחת ומחסן.
** דירת 3.5 ברחוב האמוראים 75 מ"ר + מרפסת קטנה, חניה אחת או שתי חניות נדיר מחסן פרטי.

שאול שי גבריאל – יועץ נדל"ן, טל' 053-5263662