ציון החדשה: ניהול פרויקטים של התחדשות עירונית מטעם ולמען הדיירים

מודל מקצועי מתקדם – למען ולטובת הדיירים בפרויקט

מודל ליווי הדיירים המתקדם בקבוצת ציון החדשה, מציב כאמור את הדגש העיקרי על הדייר – ועל רצונותיו וצרכיו. עקרונות המודל הופכים את הדייר לשותף מעורב ובקיא בהחלטות, תוך קשב, סובלנות ופניות גבוהה לכל אורך הדרך. כל זאת תוך מתן מענה מתמיד לשאלותיהם, רגישות יתרה, ומציאת פתרונות יצירתיים לכלל הסוגיות שעשויות לצוץ –מהפשוטות ועד למורכבות ביותר.

הצוות המקצועי לליווי הפרויקט כולל את אנשי המקצוע המנוסים והטובים בתחומם, ביניהם: עו"ד, שמאי, מפקח בנייה, יועץ ביטוחים, יועץ מס, ונוספים, שירכיבו את הפרויקט בהצלחה ויספקו תוצאות מצוינות. תהליך ניהול הפרויקט מבוצע בצורה סדורה ומאורגנת, ובשקיפות מלאה בכל שלב משלבי הפרויקט. כל זאת תוך שמירה על האינטרסים של הדיירים.

איגוד בעלי הדירות: שירותי ארגון דיירים

אחד התפקידים החשובים בציון החדשה הוא לאגד את בעלי הדירות ולסייע להם לנהל את הפרויקט בצורה מקצועית כשבכל שלב הם אלו למעשה שמקבלים את ההחלטות.

ציון החדשה מאגדת את בעלי הדירות תוך מינוי נציגות חוקית שתייצג את דיירי הבניין, ביצוע בדיקות תכנוניות וכלכליות לפרויקט, ניהול מכרז יזמים וביצוע השוואות, ניהול משא ומתן מסחרי מול היזם ו/או הקבלן, וסיוע באיתור דירות חלופיות למשך תקופת השכירות בפרויקטים של פינוי-בינוי. כמו כן, ליווי פרטני של אוכלוסיות מיוחדות כגון הקשישים בכל נושא הקשור לפרויקט,בחירת יועצים נוספים לרבות יועץ מס ויועץ ביטוחים וכל יועץ אחר לפי הצורך והעניין.

שני מסלולי ניהול וליווי הפרויקט לבחירת הדיירים

במסגרת המודל המתקדם לפיו פועלת קבוצת ציון החדשה, היא מאפשרת לדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית לבחור בין שני מסלולי ניהול וליווי:

1. מסלול קצר הכולל צוות מקצועי ומגובש – עו"ד המתמחה בהתחדשות עירונית ומייצג רק דיירים, חברת הנדסית לפיקוח בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית המייצגים רק דיירים, שמאי מטעם הדיירים, יועץ תכנוני – אדריכל. במסלול זה קידום הפרויקט יהיה קצר יותר.

2. במסלול השני, נציגות הדיירים תבחר כל איש מקצוע בהליך של מכרז. חברת הניהול תנהל את כל התהליכים ביחד עם הנציגות.

לאחר בחירת היזם וחתימה על הסכמים מחייבים לביצוע פרויקט, תפקיד החברה יכלול מעקב מתמיד על עבודתם של אנשי המקצוע תוך ווידוא כי כל אחד מהם עושה את עבודתו נאמנה ופועל כל הזמן לטובת קידום הפרויקט.

הסיכונים העיקריים העומדים בפני הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית

תחום הביצוע, בפרויקטים של התחדשות עירונית, הוא המקום שבו גובר פוטנציאל הסיכונים, בעיקר כתוצאה מחוסר ניסיון של יזמים וקבלנים בפרויקטים המורכבים הללו, ו/או מבעיות הקשורות במימון. גורמים אלו עלולים לגרום לעיכוב הפרויקט עד כדי אי השלמתו.

תפקידה של חברת הניהול הוא לבצע בדיקה מעמיקה של היזם ו/או הקבלן שנבחרו לפרויקט, מידת הניסיון שלהם, והערבויות (מימון), כמו גם בחירת עורכי הדין המתאימים שיבצעו, בין היתר, את בדיקות הרקע והנאותות. בנוסף לכך מבצעת החברה בדיקה מקיפה של מיומנותם, מהימנותם וניסיונם של כל אנשי המקצוע הנבחרים לפרויקט, לצורך מזעור הסיכונים.

שירותי ניהול הפרויקטים של קבוצת ציון החדשה

• ניהול הפרויקט וליווי חברתי צמוד ממועד המינוי ועד תום שנה מקבלת הדירה החדשה.

• מינוי נציגות חוקית שתייצג את דיירי הבניין.

• ביצוע בדיקות תכנוניות וכלכליות לפרויקט.

• ניהול מכרז יזמים וביצוע השוואות, ניהול משא ומתן מסחרי מול היזם ו/או הקבלן.

• בפינוי בינוי – סיוע באיתור דירות חלופיות למשך תקופת השכירות.

• ליווי פרטני של אוכלוסיות מיוחדות כגון הקשישים בכל נושא הקשור לפרויקט.

• בחירת יועצים נוספים לרבות יועץ מס ויועץ ביטוחים וכל יועץ אחר לפי הצורך והעניין.

פירוט השירותים – 
הסברה, מינוי נציגות, מיפוי צרכים

• הנגשת מידע משמעותי אודות זכויותיהם של בעלי הדירות בפרויקט התחדשות עירונית.

• ארגון כנסים לכל בניין.

• מינוי נציגות חוקית שתייצג את דיירי הבניין.

• פגישות אישיות עם דיירים.

• ביצוע סקר צרכים לעניין הפרויקט, בסיוע הנציגות הנבחרת של הדיירים.

• בדיקת נכונותם של בעלי הדירות לקדם את הפרויקט.

• איתור ומיפוי בעלי הדירות, בהתאם למאפייניהם (גילאים, גודל משק בית, מתגוררים/משכירים, בעלי מוגבלויות, דיירי דיור ציבורי וכיוצ"ב).

• קיום פגישות שוטפות ושיחות היכרות והסברה עם בעלי הדירות, ובפרט עריכת כינוס מקדים לכלל בעלי הדירות טרם חתימה על הסכם ארגון וניהול פרויקט.

• בהתאם לבקשת הדיירים החברה תדאג לתרגום מסמכים לשפת האם של בעלי הדירות – אמהרית, רוסית, צרפתית, אנגלית.

בדיקה תכנונית וכלכלית

• בירור מול העירייה או המנהלת העירונית בדבר המדיניות העירונית הרלוונטית למתחם.

• בדיקה ראשונית בדבר היתכנות תכנונית וכלכלית לקידום הפרויקט, בין היתר על סמך מדיניות הרשות המקומית.

• המלצה על הבניינים אשר ייכללו במתחם במידת הצורך.

בחירה ומינוי יועצים, בחירת יזם

• ליווי שוטף של עבודת הנציגות, לרבות הקניית ידע מקצועי וסיוע בבחירת בעלי מקצוע מפקח, שמאי, עורך דין.

• סיוע לעורך הדין בניסוח מסמכי המכרז לבחירת יזם או עריכת המכרז. (מדובר בקול קורא ולא מכרז כמשמעותו בחוק).

• איתור היזם המתאים לפרויקט , בדרך של מכרז המבוסס על עקרונות מוסכמים בין בעלי הדירות, לרבות סוג הפרויקט הרצוי (פינוי בינוי או התחדשות בניינית), סדר גודל של התמורות המבוקשות, ניסיון היזם ועוד.

• חשוב לציין כי הבחירה הסופית של היזם שיבצע את הפרויקט תתבצע על ידי בעלי הדירות/הנציגות עצמם ולא ע"י חברת הניהול.

• ליווי בעלי הדירות במשא ומתן מול היזם שנבחר, עד לחתימת ההסכם.

• סנכרון בין כלל היועצים בפרויקטים הן מצד היזם והן מצד בעלי הדירות.

שלב חתימות עם יזם על הסכם מחייב

• ניהול יומן החתמות – תיאומי פגישות.

• מעקב ובקרה אחר צרכים והתנגדויות וטיפול בהתאם.

• נוכחות של מנהלי פרויקט בכל פגישת החתמה.

• הסעת דיירים למשרד ההחתמות במידה ויעלה צורך כזה.

• סיוע ברתימת כלל בעלי הדירות לקידום ומימוש הפרויקט, וניסיון להגעה להסכמות רחבות ככל הניתן ולמנוע מצב של בעלי דירות המסרבים לפרויקט.

• ככל שיש בפרויקט דייר המסרב סירוב בלתי סביר, כהגדרתו בחוק עידוד מיזמי פינוי ובינוי התשס"ו,2006- תנסה חברת הניהול להידבר איתו ולשכנע אותו להצטרף לפרויקט עוד בטרם תוגש נגדו תביעה לבית המשפט.

בפרויקט פינוי בינוי – ניהול שלב הפינוי

• ביצוע כנסי הסברה לכל בניין לצורך מתן מענה לשאלות הדיירים על תקופת הפינוי.

• הפצת כל מידע ו/או חומר משפטי הרלוונטי לתקופת הפינוי.

• סיוע באיתור דירה חלופית לשכירות בתקופת הבנייה.

• ניהול נושא הובלת תכולת הדירות מדירות הבעלים לדירות המושכרות וגם בחזרה לדירה החדשה.

• סיוע לשמאי הבעלים בתיאום ביקורים בנכס לצורך הערכת שווי השכירויות.

• תכנון וניהול אירועים מיוחדים הקשורים בפרויקט כגון: אירוע הריסה, אירוע אכלוס ואירועים חברתיים ייחודיים.

• יצירת מסד נתונים של חשבונות הבעלים לצורך תשלומי דמי השכירות.

• ריכוז מסמכים הרלוונטיים לפינוי הדירות כמו: היעדר חוב דמי ארנונה וכו'

שירות שוטף לקשרי דיירים מבחירת יזם ועד תום שנת הבדק

• ניהול הקשר בין בעלי הדירות ליזם שייבחר במהלך כל חיי הפרויקט.

• בכל זמן נתון  יהיה מנהל פרויקט בקשר עם הדיירים.

• קיום פגישות תקופתיות עם בעלי הדירות, וכן עדכון בעלי הדירות בכל הגעה של היזם לאבן דרך משמעותית בפרויקט.

• מעקב אחר לוחות הזמנים, אליהם התחייב היזם, והתראה על חריגה מהם.

• קשר שוטף עם עורך הדין של בעלי הדירות ביחס לכל עיכוב או סטייה של היזם מההסכם ולשקף זאת לבעלי הדירות.

התנהלות מול היזם שייבחר

• היזם שייבחר יחויב לאפשר חברת הניהול ו/או לנציג מטעמה להיות נוכחים בכל הישיבות והפגישות הקשורות לניהול הפרויקט ממועד חתימת הסכם ועד לסיום הפרויקט. בכל פורום לרבות פגישות תכנון בעירייה ועוד.

• שקיפות ומתן מידע – לחברת הניהול תהיה הרשאה וזכות לקבל מהיזם שייבחר כל מסמך אשר רלוונטי לפרויקט. (חברת ניהול צריכה לדעת מה קורה בפרויקט כל הזמן ולהעביר את המידע לנציגות הדיירים).

למידע נוסף:
ציון החדשה – התחדשות עירונית וחברתית

טלפון: 055-6627192

אימייל: [email protected]