נדל"ן כאן ועכשיו – מחירי הנדל"ן – לאן? חלק ג'

עלות הבנייה למ"ר

עלות הבנייה למטר רבוע משתנה בהתאם לסטנדרט ולמפרט:

סטנדרט בסיסי: כ-5,000 עד 6,000 ש"ח למ"ר.

סטנדרט גבוה: המחירים יכולים להגיע ל-7,500 ש"ח למ"ר ואף יותר.

חשוב לציין שהמחירים הללו אינם כוללים עלויות נוספות כגון מיסים, היטלים, יועצים ופיתוח, המוסיפים לעלות הכוללת של הפרויקט.

האם ירידת מחירי הקרקעות באמת תוזיל את מחירי הדירות?

בשבועות האחרונים התפרסמו כותרות המדווחות על ירידת מחירי הקרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל. אך חשוב להבין שמחיר הדירה לא מורכב רק מעלות הקרקע, ולכן הירידה במחיר הקרקע לא בהכרח תביא להוזלת הדירות בפועל.

כאשר קבלן ניגש למכרז של רמ"י לרכישת קרקע, יש להביא בחשבון לא רק את עלות הקרקע עצמה אלא גם את עלויות הפיתוח, שלעיתים בפריפריה גבוהות אף מעלות הקרקע עצמה.

בנוסף, רוב הקבלנים נדרשים להלוואות במימון גבוה ובריבית יקרה כדי לרכוש את הקרקע, מה שמייקר את העלות הסופית.

בפועל, נראה כי ירידת מחירי הקרקעות נובעת בעיקר מעליית הריבית של בנק ישראל בשנים האחרונות. כך שהירידה במחיר הקרקע לא בהכרח מתורגמת להוזלת הדירות, אלא מתקזזת מול עלויות מימון גבוהות יותר.

קרדיט: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

מגמת התייקרות בתשומות הבנייה

בשנים האחרונות אנו עדים למגמת עלייה מתמשכת בתשומות הבנייה, המשפיעה באופן ישיר על עלות הבנייה למ"ר למגורים. בנוסף, מדיניות מנהל התכנון לציפוף הבנייה במרכז הארץ יוצרת דרישה לבניית יותר קומות ויותר מרתפי חניה, מה שמייקר את העלות וגם מאריך את זמן הבנייה.

מנגד, בפריפריה, צפיפות הבנייה לדונם נמוכה יותר ולכן אין צורך במרתפי חניה, מה שמוזיל את עלויות הפרויקטים.

קרדיט: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

סבסוד עלויות פיתוח בפריפריה

בחלק מהיישובים בפריפריה קיימת תוכנית סבסוד לחלק מעלות הפיתוח, במטרה לעודד יזמים וקבלנים לגשת למכרזים, בעיקר בפרויקטים של דירות בהנחה או כאלו לבנייה עצמית בהגרלות למילואימניקים ובני היישוב.

סבסוד זה מהווה מנגנון נוסף של המדינה להורדת עלויות הבנייה בפריפריה, ומסייע בהגדלת היצע הדירות וביצירת תמריצים כלכליים עבור יזמים להיכנס לשוק הבנייה באזורי הביקוש נמוך יותר.

תפקיד המדינה בהוזלת מחירי הנדל"ן

המדינה מחזיקה במפתחות להוזלת מחירי הדיור באמצעות: הגדלת היצע הקרקעות: שחרור קרקעות נוספות לבנייה, במיוחד באזורי ביקוש, יכול להגדיל את ההיצע ולהשפיע על המחירים.

הפחתת מיסוי והיטלים: הפחתת מיסים והיטלים על קרקעות ובנייה תוזיל את העלויות עבור הקבלנים והצרכנים.

קידום פרויקטים ממשלתיים: השקעה בפרויקטים כמו "מחיר למשתכן" ומיזמים נוספים יכולה לסייע לזוגות צעירים ולמחוסרי דיור.

סיכום: המדינה, באמצעות רמ"י ומדיניות המיסוי, מחזיקה בכלים המרכזיים להשפעה על שוק הנדל"ן. ניהול מושכל של הקרקעות והמדיניות הפיסקלית יכול לתרום להוזלת מחירי הדיור ולהקל על הציבור הרחב.

עם זאת, רק שילוב של הפחתת מיסוי, הגדלת היצע הקרקעות ופיקוח על מחירי התשומות יוכל להביא לשינוי אמיתי.

"נראה כי השפעת המדינה על שוק הנדל"ן, אם תבוצע כראוי, יכולה להוות פתרון משמעותי לבעיית מחירי הדיור. עם שילוב נכון של צעדים בתחום הקרקעות, המיסוי והתכנון, אפשר יהיה לראות שינוי מבני שיביא להוזלת מחירים ושיפור נגישות הדיור בעתיד הקרוב".

ההשפעות הצפויות מהצעדים של המדינה

צעדים אלו, אם יבוצעו בהצלחה, עשויים להביא למספר השפעות חיוביות על שוק הנדל"ן:

הוזלת מחירי הדירות: שחרור קרקעות נוספות, הפחתת המיסים והסבסוד בפריפריה יכולים להוריד את עלויות הבנייה והפיתוח, ובכך להוזיל את מחירי הדירות לאורך זמן.

הגברת היצע הדירות: הגדלת היצע הקרקעות ויצירת תמריצים כלכליים עשויים להוביל להגדלת היצע הדירות, בעיקר באזורים עם ביקוש נמוך יותר, ובכך להקל על בעיית המחסור בדירות.

הגדלת נגישות הדיור: צעדים כמו "מחיר למשתכן" והגרלות לבנייה עצמית יכולים לעזור לזוגות צעירים ומחוסרי דיור להיכנס לשוק, ולהפחית את האפליה בין מרכז הארץ לפריפריה.

שיפור המניעים ליזמים: הסבסוד וההקלות שיינתנו יעניקו ליזמים את המוטיבציה להיכנס לשוק הבנייה בפריפריה, ויפתחו את האזור לפרויקטים חדשים עם עלויות
נמוכות יותר.

הצעדים הללו, אם ייושמו באופן נכון, יכולים ליצור שוק נדל"ן מאוזן יותר, שמספק מענה לאוכלוסיות שונות ומוריד את הלחץ הכלכלי על הציבור הרחב.

כותבי הטור:

טל זכריה – "חדשות משוק הנדל"ן"
אדיר קיסר – "דובדבן נדל''ן"

למאמרים קודמים כנסו לקישור כאן >>>