נדל"ן כאן ועכשיו – היטל השבחה – מה זה, ומה באמת צריך לדעת

אפשר להקטין או לבטל את ההיטל?

כן. אפשר, ורצוי, להיעזר בשמאי פרטי שיגיש שומה נגדית, ואפילו לערער לוועדת ערר מחוזית. זהו תהליך מקצועי, מורכב, אך משתלם – בעיקר כשמדובר בחיובים של מאות אלפי שקלים.

נכסים מסחריים ותעשייתיים

גם בנכסים שאינם למגורים (חנויות, מגרשי תעשייה וכו'), ההיטל חל במלואו וללא הקלות. ערכי הקרקע הגבוהים והשימושים החורגים מביאים לחיובים של מאות אלפי שקלים. לכן חיוני לבצע בדיקה תכנונית ושמאית מראש לפני כל עסקה או שינוי.

מה לגבי פינוי-בינוי ותמ״א?

בהתחדשות עירונית קיים היטל השבחה על תוספת זכויות, אך לרוב היזם הוא זה שנושא בעלות כחלק מהסכמות מול הדיירים. עם זאת, ההיטל מגולם בתמורה ובמחירים, ויש לו השפעה עקיפה על שווי הדירות.

במקרה שבו בעל דירה מוכר את דירתו בשלב של אחרי אישור תוכנית בניין עיר אבל לפני היתר והריסת הבניין, העירייה יכולה לדרוש מהמוכר היטל השבחה בסכום גבוה. ככל שהשלב היה מתקדם יותר, היטל ההשבחה יהיה על שכם היזם.

שינויים צפויים: רק בעת מימוש?

הצעת חוק שנבחנת כיום עשויה לחולל מהפכה: לחייב בהיטל השבחה רק במקרה של מימוש בפועל, ולא במועד המכירה. אם תאושר, בעלי נכסים שלא בנו בפועל יוכלו למכור מבלי לשלם היטל, והנטל יעבור לרוכש שיבנה בעתיד. המשמעות: תכנון הוגן יותר ושוק נדל"ן משוכלל יותר.

איך יודעים מראש כמה תשלמו?

ניתן לפנות לעירייה ולבקש שומת פרה-רולינג – שומה מקדמית של גובה ההיטל. עלותה סביב 2,000 ₪, וניתן לקזז אותה אם יתבצע חיוב סופי. כך תדעו מראש אם כדאי לבצע עסקה, לדחות אותה, או להיערך עם שמאי פרטי.

מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח?

קל מאוד להתבלבל בין היטל השבחה לבין מס שבח, אבל אלו שני מיסים שונים לגמרי, עם מטרות שונות, גופים שונים וחישוב שונה לחלוטין.

למי משלמים את היטל ההשבחה?

משלמים לעירייה או לרשות המקומית. את מס השבח משלמים לרשות המסים.

מתי משלמים?

את היטל ההשבחה משלמים בעת מכירה או בקשת היתר בנייה. את מס השבח משלמים רק בעת מכירה.

למה משלמים?
היטל השבחה נועד לשקף את עליית ערך הנכס בעקבות תכנון עירוני, כמו תוכנית בניין עיר, הקלות או שימוש חורג. מס שבח נגבה על הרווח בפועל שבעל הנכס עשה – ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה.

איך מחשבים?
היטל השבחה מחושב על פי שומת שמאי שמתייחס לערך ההשבחה שנוצר כתוצאה מהתכנון. מס שבח מחושב לפי רווח הון, כלומר כמה הרווחתם בפועל מהמכירה לאחר ניכויים מותרים.

אז מתי תצטרכו לשלם היטל השבחה?

כשאתם מוכרים נכס, בעיקר אם חלו עליו תוכניות משביחות בעבר, כשאתם מבקשים היתר בנייה לתוספת, גם אם היא קטנה, כמו מחסן או סגירת מרפסת, כשנעשתה בעבר השבחה, גם אם לא אתם ביצעתם אותה. במקרים מסוימים של שינוי שימוש, לדוגמה הפיכת מרתף ליחידת דיור, בעסקאות ירושה, פירוק שיתוף או בין שותפים חיוב בהיטל השבחה עלול ליפול על אחד הצדדים בלי שהשאר ידעו. לכן חשוב לנהל את ההליך בשקיפות מלאה ולוודא אם קיימת השבחה, כדי להימנע מסכסוכים וחלוקות לא הוגנות.

לסיכום: היטל השבחה הוא לא קנס, אלא תשלום על זכויות תכנוניות חדשות. בדיקה מראש עם עו״ד או שמאי יכולה למנוע טעויות יקרות. שינוי החוק המסתמן עשוי להביא להקלה משמעותית בעתיד, אך בינתיים חשוב לדעת את הכללים ולהיערך בהתאם.

כותבי הטור:

דויד שחר, עורך דין מקרקעין

אדיר קיסר, דובדבן נדל״ן

לקריאת טורים קודמים כנסו לקישור כאן >>>