נדל"ן כאן ועכשיו: ההגרלה הגדולה – חלק 2 – כל המידע על ההרשמה ומה באמת קורה אחרי הזכייה

פתיחת ההרשמה והיקף הביקוש

ב־10/8/25 נפתחה ההרשמה להגרלת דירה בהנחה והיא תיסגר ב־14/9/25. תוצאות ההגרלה צפויות להתפרסם בתחילת חודש אוקטובר. שכונת יבנה מזרח משתתפת בהגרלה עם 736 דירות חדשות, ובשלב זה נרשמו כבר למעלה מ־22 אלף זכאים. הנתון הזה מציב את יבנה במקום השלישי בארץ מבחינת רמת ביקושים וממחיש עד כמה ההגרלה הנוכחית משמעותית עבור הציבור.

קרדיט תמונה טל זכריה

למה ההמתנה כל כך ארוכה

השלב הקריטי בכל פרויקט הוא קבלת היתר הבנייה, והוא זה שקובע כמה זמן ימתינו הזוכים עד כנס בחירת הדירה וחתימת החוזה מול היזם. בפרויקטים קודמים של מחיר למשתכן ראינו פערים גדולים בין ישוב לישוב. לדוגמה, בנאות שמיר החדשה ביבנה הירוקה ההמתנה הייתה קצרה יחסית. בתוך כמה חודשים מרגע הזכייה התקיים כנס זוכים, נבחרו הדירות ונחתמו חוזים. הקבלן רמי שבירו כבר עלה לקרקע לביצוע עבודות החפירה והדיפון בפרויקטים 299 ו־303. והיום הבניינים עומדים משדרות הרצל 2 מצפון לדרום ועד אחרון הבניינים בהרצל 54.
אבל לא בכל פרויקט הסיפור דומה.

נפח הפרויקט, סדרי העדיפויות של הוועדה המקומית והיכולת של העירייה לדחוף קדימה הם אלו שקובעים את קצב ההתקדמות. במקרה של יבנה הירוקה, ראש העיר הקודם ראה בהקמת השכונה פרויקט דגל אישי ודחף אותו גם מול הדרגים הגבוהים ביותר. בזכות זה האישור התקדם במהירות יוצאת דופן, ואפשר גם לומר ולהזכיר שהצוות של משה כחלון, שכיהן אז כשר האוצר ומייסד תוכנית מחיר למשתכן, נתן את הבוסט המורלי והביצועי לפרויקט הלכה למעשה.

לעומת זאת, בפרויקטים אחרים, ללא גיבוי עירוני חזק וללא נפח שמצדיק טיפול מועדף, ההליך נמשך חודשים ואף שנים. ללא היתר בנייה או לפחות היתר בתנאים אי אפשר להתקדם לשלב הבא וההמתנה של הזוכים מתארכת בהתאם.

שלבי קבלת היתר הבנייה בפועל

כדי שיזם יוכל להתחיל לבנות את הפרויקט עליו לעבור תהליך ארוך ומורכב מול הוועדה המקומית והעירייה. אלה השלבים העיקריים:

1. תיק מידע – מחלקת ההנדסה בעירייה מנפיקה ליזם תיק מידע המפרט מה מותר לבנות ומהן הדרישות הנלוות.
2. תכנון אדריכלי ראשוני – האדריכל מתחיל לתכנן את הפרויקט ולעיתים נדרש להגיש גם תוכנית עיצוב שתאושר על ידי אדריכל העיר והוועדה המקומית.
3. הגשת טיוטה ראשונית – האדריכל מגיש בקשה ראשונית, ולאחר מכן מתחיל תהליך של תיקונים ושינויים מול מחלקת ההנדסה. שלב זה עלול להימשך חודשים ארוכים.
4. התייחסויות גורמים מקצועיים – אגפי העירייה השונים כמו תנועה, נוף, שפע ואדריכל העיר לצד גופים חיצוניים כמו כיבוי אש, תאגיד מים, יועץ נגישות, יועץ בנייה ירוקה ועוד נותנים חוות דעת על הבקשה.
5. דיון בוועדה המקומית – ברוב המקרים הבקשה מאושרת בתנאים, מה שמוביל לשלב הקרוי היתר בתנאים.
6. תיקון והשלמות – האדריכל מתקן את התוכנית לפי דרישות הוועדה, הקבלן משלם אגרות והיטלים, ורק אז מהנדס העיר וראש העיר חותמים על ההיתר המלא.
רק בסיום תהליך זה יכול היזם להתחיל בבנייה בפועל. כל עיכוב באחד השלבים האלו מתגלגל להמתנה ארוכה מצד הזוכים.

פיתוח השכונה – קריטי להתקדמות כל פרויקט, ובמיוחד בפרויקט שבו אתם זכיתם

במקביל להיתרי הבנייה חייב להתקדם גם הפיתוח של השכונה. מדובר בכל התשתיות שמאפשרות את הקמת הפרויקט: כבישים, חניות, מערכות מים וביוב, חשמל, תקשורת, מדרכות, שטחים ציבוריים ועוד.

בפועל לא פעם הפיתוח מתעכב בגלל מחלוקות בין הרשויות השונות, העירייה, משרד הבינוי והשיכון, חברות התשתית והוועדות המרחביות. גם ביבנה מזרח ראינו עיכובים כאלה עד לפני כשנה, כאשר בפועל לא ניתן היה להתקדם בלי פתרון לסוגיות פיתוח שהצריכו תיאום בין כמה גופים.

אחד הנושאים הבולטים ביבנה מזרח הוא המערכת הפנאומטית לסילוק אשפה. זוהי מערכת חדשנית שנועדה להחליף את פחי האשפה המסורתיים ולספק פתרון סביבתי יעיל לשכונה כולה.
יבנה הירוקה, הכוללת את שכונות נאות רבין ונאות שמיר, היא העיר היחידה בארץ שפועלת בסדר גודל עצום עם מערכת כזו. לא מדובר בבניין אחד או בפרויקט נקודתי אלא במערך מסועף של צנרת תת קרקעית שמרכזת את האשפה מכלל הבניינים ישירות אל חדר פינוי מרכזי אחד באמצעות יניקה. זהו פתרון סביבתי, טכנולוגי ומודרני שנמצא ברמה של ערים מתקדמות בעולם.
יש עוד מספר ערים בודדות בארץ שמנסות להעתיק את המודל, אך ברובן מדובר בבניינים בודדים או במערכת שמרכזת את האשפה אל חדר אשפה רגיל, ולא במערכת יניקה תת קרקעית נרחבת כמו זו שפועלת ביבנה הירוקה. המשמעות היא שיבנה, ובקרוב גם יבנה מזרח, ממצבת את עצמה כעיר חדשנית ואיכותית שמציעה לתושביה סביבת מגורים נקייה, מתקדמת וייחודית בקנה מידה ארצי.

המשמעות הישירה לזוכים ולקבלנים היא ברורה: הקמת המערכת מחייבת תיאום הנדסי מורכב, אישורים סביבתיים ומשאבים ייחודיים. כל עיכוב בהקמתה משליך על לוחות הזמנים של שאר עבודות הפיתוח, על ההיתרים ועל היכולת להתחיל בבנייה.

לכן הרשויות חייבות להשקיע מאמץ מיוחד כדי להבטיח שהמערכת תוקם ותפעל במקביל לקצב מתן ההיתרים. רק פיתוח מסונכרן עם ההיתרים, כולל המערכת הפנאומטית, יבטיח שהפרויקטים יצאו לפועל בזמן סביר וימנע סחבת מיותרת.

מה קורה אחרי שהקבלן מקבל היתר

ברגע שהקבלן מקבל היתר בנייה או היתר בתנאים הוא כבר מתכונן לפתוח את השיווק לזכאים בהגרלה וגם לשוק החופשי. בשלב הזה מתחילה ההתקשרות הראשונית עם הזוכים:
לרוב תתקבל הודעה במייל מהקבלן עם עדכון כי בקרוב תוזמנו לכנס הסברה או לפגישה מקדמית.

בכנס ההסברה הקבלן מציג את כל המידע על הפרויקט: מספר הבניינים, מיקום, מספר הקומות ותוכניות הדירות השונות שאושרו על ידי משרד הבינוי והשיכון. בהתאם למקום הזכייה שלכם בהגרלה תקבלו אפשרות לעיין בתוכניות באתר הקבלן או פיזית ולהכיר את הטיפוסים השונים של הדירות.

לאחר עיון ובחירה מגיע השלב הקריטי, בחירת הדירה בפועל. כשבועיים לאחר בחירת הדירה נחתם חוזה המכר מול הקבלן. כלומר, מהרגע שבו הקבלן מקבל היתר ומתחיל את תהליך השיווק, הדרך לחוזה היא קצרה יחסית, במיוחד לעומת כל תקופת ההמתנה הארוכה עד לאותו שלב.

לסיכום: סבלנות היא שם המשחק

הגרלת דירה בהנחה היא הזדמנות נדירה לדריסת רגל ראשונה בשוק הנדל"ן עם הנחה משמעותית שאין לה תחליף בשוק החופשי. אבל חשוב להבין, הזכייה היא רק הצעד הראשון במסע ארוך.

מהרגע שבו מתפרסמות תוצאות ההגרלה ועד לקבלת המפתח לדירה צפויה תקופת המתנה של שנים, עם הליכים פרוצדורליים מורכבים, סוגיות פיתוח והקמת תשתיות שמכתיבים את קצב ההתקדמות.

מי שיגיע לתהליך הזה עם סבלנות, הבנה ויכולת להמתין, יזכה בסופו של דבר לא רק בדירה במחיר מופחת אלא גם בתחושת הישג אדירה. מי שמצפה לקצר דרך עלול להתאכזב.

בירורי זכאות והרשמה

חברת אלונים וחברת מילגם הן הזוכות העיקריות במכרז של משרד הבינוי. אלונים – ‎2580*

מילגם – ‎6078*

מעוף לדיור – 9344*

להרשמה דרך אתר משרד הבינוי והשיכון כנסו לקישור כאן >>>

מי שעוד לא נרשם להגרלה – אין סיבה להילחץ. דווקא עכשיו, בזמן ההמתנה לתוצאות, אפשר לראות את מספרי ההרשמה המעטים ביישובים מסוימים ולעשות חישוב מחודש. לעיתים עדיף לבחור יישוב שבו יש פחות נרשמים, וכך להגדיל משמעותית את הסיכוי לזכות, במקום "לשרוף" הרשמה על יישוב עם ביקוש עצום.

תמונת מצב – כמות הנרשמים בכל עיר בהגרלה

יבנה מזרח

נכון ל־27/8/25 בשעה 19:30 נרשמו להגרלות ביבנה מזרח מעל 23 אלף זכאים. בסך הכול מוצעות 736 דירות בארבעה פרויקטים שונים. מתוך כלל הדירות, 313 יחידות מוצעות ללא עדיפות, כאשר סיכויי הזכייה לנרשמים ללא עדיפות בהרשמה עומדים על כ־1.37% בלבד.

למשרתי מילואים פעילים הוקצו 148 דירות, ולמשרתי מילואים לוחמים הוקצו 108 דירות, אין נתוני הרשמה לגבי מספר המילואימניקים . לבני המקום הוקצו 145 דירות, ועליהן מתמודדים כ־1400 נרשמים – מה שמייצר סיכויי זכייה גבוהים משמעותית, כ־12.05%.

בנוסף לכך הוקצו 22 דירות לנכים רתוקים, כאשר מספר הנרשמים כמעט זהה למספר הדירות, מה שמבטיח סיכויי זכייה ריאליים במיוחד.

הנתונים מלמדים על ביקוש עצום מול היצע מוגבל. בעוד הסיכוי הכללי לזכייה ללא עדיפות כמעט אפסי, לבני המקום ולנכים הסיכוי גבוה משמעותית, ולמשרתי מילואים קיימת עדיפות ניכרת.

המשמעות היא שמי שנכנס להגרלה ללא עדיפות חייב לקחת בחשבון שמדובר בעיקר בהגרלה סטטיסטית, בעוד שבעלי עדיפות נמצאים בעמדת יתרון ממשי.

בהשוואה להגרלות קודמות ביבנה, התמונה דומה – עשרות אלפי נרשמים על מאות דירות בודדות. גם בעבר הסיכוי הכללי עמד על פחות מאחוז, בעוד בני המקום נהנו מסיכוי גבוה פי כמה.

כלומר, המגמה ברורה ועקבית: מי שנסמך רק על מזל יתקשה לזכות, ומי שמחזיק בעדיפות מקבל הזדמנות אמיתית.

בבאר יעקב מוצעות 844 דירות ונרשמו כ־36,000 זכאים, כלומר יחס של כ־43 נרשמים על כל דירה. הסיכוי נמוך מאוד והוא מהצפופים ביותר.

ביבנה מוצעות 736 דירות ונרשמו כ־23,200 זכאים, כ־31 נרשמים לכל דירה. הסיכוי מעט טוב יותר מבאר יעקב אך עדיין קשה מאוד.

בקריית עקרון מוצעות 309 דירות ונרשמו כ־19,400 זכאים, כ־63 נרשמים לכל דירה. זהו עומס קיצוני והסיכוי כאן מהנמוכים ביותר.

בנתניה מוצעות 405 דירות ונרשמו כ־19,800 זכאים, כ־49 נרשמים לכל דירה. הסיכוי נמוך מאוד, דומה לבאר יעקב.

באשקלון מוצעות 120 דירות ונרשמו כ־13,800 זכאים, כ־20 נרשמים לכל דירה. כאן יש סיכוי משמעותי יותר ביחס לשאר הערים הגדולות.

ברעננה מוצעות 1234 דירות ונרשמו כ־27,500 זכאים, כ־50 נרשמים לכל דירה. התחרות צפופה מאוד, כמעט כמו נתניה.

בירושלים מוצעות 309 דירות ונרשמו כ־12,800 זכאים, כ־206 נרשמים לכל דירה. זהו הסיכוי הגרוע ביותר מכל הרשימה וכמעט בלתי אפשרי לזכות.

המסקנה ברורה. הסיכוי הנמוך ביותר נמצא בירושלים עם יחס קיצוני של מעל 200 נרשמים לדירה. אחריה מגיעות קריית עקרון, רעננה, נתניה ובאר יעקב עם יחס של 40 עד 65 נרשמים

לדירה. יבנה נמצאת במיקום ביניים עם כ־31 נרשמים לדירה. הסיכוי הגבוה ביותר מבין הערים שנבחנו הוא באשקלון עם יחס של 20 נרשמים לדירה בלבד.

*חשוב לציין כי מדובר בנתוני הרשמה זמניים בלבד, והמספרים צפויים להמשיך לעלות עד ל־14.9 – מה שיביא במקביל לירידה מתמשכת בסיכויי הזכייה.

קרדיט תמונה – טל זכריה

הצצה לחלק הבא – חלק 3

בכתבה הבאה בסדרת "ההגרלה הגדולה" נתמקד בהיבט הקריטי לא פחות – ההתארגנות הכלכלית, מחירי הפרויקטים והמשמעויות הפיננסיות שצריך לקחת בחשבון עוד לפני שניגשים לחתום על חוזה. בהצלחה לכל הנרשמים, הזכאים והמתמודדים בדרכם לדירה בהנחה.

כותבי הטור:

טל זכריה, חדשות משוק הנדל"ן

אדיר קיסר, דובדבן נדל''ן

לקריאת כל המאמרים הקודמים בקישור כאן >>>