מהפכת הענק התשתיתית של יבנה ניצבת בעמדת הזינוק

למעשה סדר היום של הישיבה – שבוודאי יתפוס את דיוני הוועדה במהלך החודשים הקרובים – פורש את התכניות המרכזיות לפיתוחה של העיר בתחום ההתחדשות העירונית במהלך העשור הקרוב, ומעבר לכך.

בראש ובראשונה יעסוק הדיון באישור מסמך המדיניות עבור 'מתחם 1' של העיר – הנוגע למהלך מאסיבי ביותר של בינוי בעיבורה של העיר: מתחם שדרות דואני, בואכה שדרות העצמאות ושלוחות קרובות.

תכנית 'מתחם 1', יבנה

המתחם כולל את המרכז העירוני הוותיק של העיר, והוא מיועד להפוך ללב האזרחי, התרבותי והמסחרי שלה. במקום יינקטו מהלכים רחבי-היקף של התחדשות עירונית, הגדלת צפיפות המגורים, ועירוב שימושים כעקרונות מובילים. המטרה המוצגת על-ידי העירייה למיזם הענק, היא הפיכת המתחם לבסיס למרכז העירוני של יבנה, אשר יכלול חיבור אל השכונה המזרחית וחיזוק הקשר לכלל מרכיבי העיר.

לצד המטרה העיקרית של מסמך המדיניות – הגדרת מדיניות תכנונית כוללנית, מוצגות מטרות המשנה, בהן: קביעת הנחיות והיבטי תנועה ותחבורה הנגזרים מהגדלת הקיבולת; סיווג מתחמים להתחדשות עירונית והגדרתם; קביעת פרוגרמה לשטחי-ציבור בהתאם לתכנית המתאר הכוללנית; וקביעת הנחיות תכנון ועיצוב למתחם.

מהנדס העיר, קובי נעים, הממליץ לאשר את מסמך המדיניות, מוסיף כי במסגרת תכנית המתאר הכוללנית ליבנה, הוגדרה חלוקה של העיר למתחמי תכנון, כאשר כל מתחם נושא את ההנחיות הרלוונטיות לגביו בהתאם לאופיו.
דגש על עירוב שימושים במתחם.

'מתחם 1', מפרט המהנדס, "הוא המתחם המהווה את מוקד המשיכה והעוגן של העיר, והוא כולל את מרכז העיר, את מרכז העסקים הראשי של העיר ואת שדרות דואני, המהווה את עורק המסחר הראשי של העיר. לאורכו של הרחוב פזורים מתחמי התחדשות עירונית, מסחר מלוּוֶה-רחוב, תעסוקה, שצ"פים ומבני-ציבור. במתחם נמצאת השדרה המרכזית – רחוב גבעתי, המוגדר כ'ציר ירוק', הנמשך מ'פארק החולות' ועד תל-יבנה. במתחם מרכז העיר ניתן דגש על עירוב שימושים, התחדשות עירונית, קיום פעילות אינטנסיבית ברחובות הראשיים ודגש על בניה רוויה".
 

המהנדס מציין כי מסמך המדיניות מחלק את המתחם ל-7 תת-מתחמי תכנון שונים, וכי לטובת ביצוע מדיניות התכנית, תדון הוועדה בהיקף ובהגדרת המתחמים אשר יידרשו למהלך רחב-ידיים של 'פינוי-בינוי' במתחם העצמאות פינת שד' דואני. על-מנת לסבר את האוזן ובכדי להתרשם מההיקף העצום של המיזם, יצוין כי המסמך קובע את גבולות הגזרה למהלך לאורך שדרות דואני, ממס' 43 ועד 65, ובשדרות העצמאות ממס' 34 ועד 42, וכן מתחמים ברחוב שבזי והלילך – ובסה"כ אלפי דונמים.

עוד מפורט, כי מטרת התכנית, המשתלבת במהלך הרחב של ההתחדשות העירונית, היא החייאה וחידוש של שכונה עירונית ותיקה באמצעות תוספת של בנייה למגורים, ב-8 מגדלים בני 23 ו-18 קומות, ו-4 מבנים טוריים בני 5 קומות (כולל ק.קרקע)+קומת גג – כך שסה"כ יח"ד בתחום התכנית יעמוד על 892 במקום 176 יח"ד קיימות, וזכויות ל-33 יח"ד במגרשים ריקים, מתוקף תכניות מאושרות.

בנוסף מציעה התכנית 6,000 מ"ר מסחר בקומת הקרקע של חלק ממבני המגורים המשתווים לעוד 60 יח"ד. הסיכום הכולל לבקשה הינו 952 יח"ד מוצעות, המהוות מכפיל של 1:5.4. הצפיפות נטו המתקבלת הינה בשיעור גבוה של 55 יח"ד לדונם. נעים מציין כי התכנית, המאושרת להפקדה כבר, כוללת התייחסות להיבטי אדריכלות ובינוי: הבינוי המבוקש תואם לתכנית המתאר, בניית שמונה מבנים בני 18 קומות לפי מגבלת גובה של משהב"ט הפונים לרחוב העצמאות ורחוב דואני, ובניית חמישה מבנים בני 5 קומות הפונים לרחובות בוכריס והלילך.

הבינוי הינו בינוי מלוּוֶה-רחוב, עם דופן מסחרית לרחוב העצמאות ולשד' דואני. בתחום הסביבה ונוף – התכנית נבדקה על-ידי היועץ הסביבתי של הוועדה המקומית, והערות הועברו למתכנן. בתכנית תוכננו שטחים פתוחים ציבוריים ופרטיים, ומבחינת תשתיות ותנועה אושרו לתכנית היבטי תחבורה ונספח התשתיות אושר על-ידי תאגיד 'מי יבנה'.

הריסה ובנייה מאסיבית במתחם דואני-האלון

הוועדה מיועדת לדון, במקביל, בתכנית ההתחדשות העירונית המפורטת למהלך 'פינוי-בינוי' במתחם דואני-האלון. במסגרת התכנית יתבצעו הריסה ובנייה: הריסת מבנים בני 4 קומות ובנייה של שלושה מבנים בני 16 קומות על גבי קומת קרקע מסחרית.

אודות התכנית פורסם בהרחבה, ובסיומו של הפרויקט, בתוך כ-5-7 שנים, מיועדים לקום על מתחם רחוב האלון המוכר 14 מגדלים בני 16 קומות, אשר יכללו בסך-הכל כ-952 יחידות דיור, שיאכלסו כ-4,000 תושבים חדשים, וכ-1,500 כלי-רכב נוספים בהערכה גסה. עם זאת, כידוע, פרויקט רחוב האלון לא עובר בשקט, ולפני הבינוי עדיין יש לעבור את מכשול יותר מ-100 ההתנגדויות שהוגשו ובהן מציגים התושבים נימוקים כבדי-משקל להתנגדויותיהם לכל ההקלות המבוקשות על-ידי הקבלנים מבצעי הפרויקט, החברות 'בהרי' ו'פלוטניק', במרכזן הבקשה לתוספת 3 קומות על 16 הקומות המאושרות.