זוגות צעירים: אין ביבנה דירות קטנות

גילי, שנישאה לפני כחודש: "חיפשנו בשכונה הירוקה דירת שלושה חדרים, אבל פשוט אין. איך אנחנו יכולים לקנות דירה של 4 חדרים או יותר. גם אם ההורים יעזרו לנו – אין לנו את היכולת לשלם עליה."

גם שרון, שעומד להינשא בקרוב, טוען כי "כיום לזוגות הצעירים ביבנה אין צ'אנס לרכוש דירה, כי המחירים בשמים, וזאת מפני שהדירות שנבנות הן מפוארות, מפונפנות (לדבריו), גדולות ומרווחות, ולא כאלו שרק יספקו את צרכיו של זוג צעיר כמונו."

והוא מוסיף: "היינו מסתפקים במשהו יותר קטן, לפחות בהתחלה, קורת-גג, שנוכל לגור בה, עד שיבואו הילדים."

שירה (בהיריון) וקובי, טוענים: "אנחנו רוצים לגור ביבנה, כי זה קרוב להורים, והם יוכלו לעזור לנו, כשייוולד התינוק. מה גם ששנינו נולדנו כאן, אבל הדירות שאנחנו יכולים להרשות לעצמנו הן דירות ישנות מאוד, קטנות נורא, ורק כאלו הן בתקציב שלנו. זה לא מצב הגיוני שלא בונים דירות חדשות קטנות לזוגות הצעירים, כמונו."

רמי, אביה של שירה, מתערב בשיחה: "הבעיה היא לא רק של זוגות-צעירים. גם אנחנו כמבוגרים, שילדיהם עזבו את הבית, לא צריכים יותר דירה גדולה, ומכיוון שרק לאחרונה סיימנו את המשכנתא – לא מעוניינים לקחת עוד אחת, אבל אין דירות קטנות ראויות לרכישה, במחיר שמתאים לכיס שלנו."

"גם אם ההורים יעזרו לנו – אין לנו את היכולת לשלם על דירה גדולה". אילוסטראציה

אייל, מביא נקודת-ראות קצת שונה מקודמיו: "הבעיה אינה גודל הדירות, אלא מחירי הדירות. אי-אפשר לצפות מזוג צעיר לקנות היום דירת 2 חדרים כשהוא יודע שהפער כשיצטרך לשדרג לדירת 4 חדרים רק ילך ויעלה, זה לא משתלם כלכלית. בבועת גוש דן שישלמו, מצדי, גם 6 מיליון ש"ח לדירת 2 חדרים, מה זה משנה, זאת בועה. בערים אחרות, מחוץ לבועה, זוג יכול לקנות דירת 4 חדרים יד שנייה ב-750-800 אלף שקל, שזה סביר והגיוני. מי קבע שצריך לקנות דירות חדשות בלבד?"

הבעייה קיימת גם אצל זוגות מבוגרים 

לאחרונה, הממשלה מבטיחה כי היא רוצה להקל על מצוקת הדיור, על-ידי בניית דירות קטנות לזוגות צעירים, אך המציאות שונה, לפחות ביבנה – רק אחוז אחד(!!!) של דירות קטנות (בנות 3 חדרים) נבנות בשכונות החדשות.

בבדיקה, שנערכה עבור ynet על-ידי אתר 'מדלן' במסגרת פרויקט 'מפת הנדל"ן של ישראל', שמסכמת את נתוני השוק ל-2013, התגלה כי שוק הדירות בנות 3 חדרים הידלדל. כך לדוגמא, רק 10% מכלל הדירות החדשות שנמכרו בשנה שעברה היו בנות 3 חדרים, לעומת 90% של דירות 4 חדרים ומעלה.

בעיר יבנה, רק 6 דירות מתוך 487 דירות מגורים חדשות שנמכרו על-ידי קבלן בשנה שעברה היו בנות 3 חדרים. כאן מדובר על קצת יותר מ-1% מכלל העסקאות. לעומת זאת, נתח הדירות בנות 3 חדרים בקרב הדירות מיד שנייה עמד ב-2013 על 28%.

מסתבר כי יש צורך אמתי בדירות קטנות, אבל בנייה של פרויקטים שיכללו דירות קטנות תלויה בהיתרים ובחקיקה. כשהרשויות רוצות דירות קטנות – הן מאפשרות את זה וכשהן רוצות דירות גדולות, מה שהיה עד היום – הן מעודדות רק דירות גדולות.

בזמן שמצוקת הדיור גוברת וההיגיון דורש לבנות דירות קטנות רבות ולא דירות גדולות מעטות על אותו שטח הזמין לבנייה, מתברר כי 96% מהדירות הנבנות בישראל הן דירות בנות 4, 5 ו-6 חדרים, ושיעורן של הדירות הגדולות ביותר בהתחלות הבנייה – 5 ו-6 חדרים – עולה על זה של דירות 4 חדרים, שהיו נחשבות, בעבר הלא רחוק, לסטנדרט בשוק הנדל"ן הישראלי.

התפלגות דירות ביבנה על פי גודלן. כולל ישנות וחדשות. ע"פ אתר מדלן, בהסתמך על נתוני הלמ"ס 

המחסור בדירות קטנות, והירידה בהתחלות בנייה של דירות 3 חדרים ופחות, מאכזב, לנוכח החלטות ממשלה והוראות שעה בדבר תכנון ובנייה של דירות קטנות. "גודל דירה הוא פרמטר שיכול להשפיע באופן מהותי על מחירה הסופי של הדירה. מוצע כי ברפורמה בחוק התכנון והבנייה ייכללו הוראות שיחייבו התייחסות לדירות קטנות – עד 85 מ"ר (ובוועדות הדיור הלאומיות עד 75 מ"ר)". כך קבעה הוועדה לשינוי חברתי כלכלי (ועדת טרכטנברג), שהמלצותיה התפרסמו כבר במאי 2011. אך מאז, תפוקת מוסדות התכנון בתחום עגומה מאוד: רק 866 דירות קטנות אושרו בוועדות הדיור הלאומיות (הליך תכנון מואץ לתוכניות מגורים גדולות) ב-2012, 6% בלבד מתוך 13.7 אלף יחידות דיור שאושרו במסגרת הוד"לים, כך לפי שנתון התכנון שפרסם לאחרונה מינהל התכנון במשרד הפנים. מאז מתן ההנחיות של משרד הפנים וועדת טרכטנברג, הרפורמה בתכנון ובנייה שקידם ראש הממשלה בנימין נתניהו לא הצליחה לעבור בכנסת, והרפורמה החדשה של שר הפנים, גדעון סער, מטפלת, בשלב זה, בעיקר בהגברת קצב העבודה של גלגלי התכנון והרישוי. על אף ההצהרות של הממשלה הנוכחית והקודמת בצורך בבניית דירות קטנות, התחלות הבנייה של דירות בשטח של 75 מ"ר (על פי רוב 3 חדרים) נמצאות דווקא בירידה, ודירות קטנות מאלו כמעט לא בונים בכלל.

אז מדוע אין כאלה מספיק בנמצא? "הרשויות המקומיות לא רוצות משפחות ברמה סוציו-אקונומית נמוכה", טוען נסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ. לדבריו, מרבית תוכניות הבנייה שמאושרות בוועדות המחוזיות הן של דירות 120 מ"ר, וכאשר הקבלנים מעוניינים להגדיל את הצפיפות – הם נדרשים לשלם מס בגובה של 100-150 אלף שקל על כל דירה נוספת. לכן, הוא אומר – צריך לקבוע בחוק שהוועדות המקומיות יהיו מחויבות לאפשר לקבלנים להגדיל את הצפיפות בפרויקטים שהם בונים.

לדברי עינת נחמן-אלפנדרי, אנליסטית באתר מדלן, "כ-50% מהדירות שמכרו הקבלנים בשנה החולפת הן בכלל דירות 5 או 6 חדרים, כ-40% נוספים מהוות דירות 4 חדרים, כך שבקושי עשירית מהיצע הדירות שהקבלנים הזרימו לשוק היו דירות 3 חדרים".

"הדירות החדשות הקטנות שכן עומדות למכירה – אינן בהישג ידו של מעמד הביניים", מסכם רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן. לדבריו, מהלך ממשלתי להגדלת היצע דירות בנות 3 חדרים יאפשר לאלפי זוגות צעירים לרכוש דירה משלהם.

האם חלום הדירה יישאר בגדר חלום?

אז עד שלא יהיה שינוי אמתי, הזוגות הצעירים ימשיכו להיות במלכוד, הם מתקשים, מחד, לגייס הון עצמי לרכישת דירת 4 חדרים, כאשר כל הזמן מטילים עליהם מגבלות נוספות בנטילת משכנתאות, ומאידך, הם לא מעוניינים להמשיך ולשלם שכירות גבוהה. עדיין נראה כי המוצא היחידי הנראה באופק הוא בצורת פתרון של דירות 3 חדרים, שיכול לאפשר להם להגשים את חלום הדירה!