בחירת יזם או קבלן בפרויקט פינוי בינוי: רק באמצעות הליך מכרז

אבל כדי להכין חוברת מכרזים, הדיירים צריכים לקבל סיוע מקצועי מאנשי מקצוע המלווים אותם ועוזרים להם לנהל את כל התהליך.

במידה ולדיירים יש הסכם עם חברה מארגנת/חברת ניהול – אז התהליך הופך להיות קל יותר, כיוון שהחברה תעשה עבורם את כל העבודה המקצועית הנדרשת, והדיירים והנציגות הנבחרת שלהם יוכלו לנהל את הליך בחירת היזם בצורה קלה יותר ובביטחון רב יותר, כי יש לצדם צוות מקצועי, המלווה אותם בכל צעד בקידום הפרויקט.

במידה ועדיין לא בחרתם חברת ניהול, חשוב לוודא כי החברה איתה אתם מעוניינים להתקשר כוללת את כל אנשי המקצוע הרלוונטיים:

• ניהול חברתי.
• חברה מנהלת (אחראים על תכנון, שמאות, רישוי, פיקוח וניהול עליון של הפרויקט ועוד).
• ייצוג משפטי – משרד עו"ד מוביל בתחום.
• פיקוח הנדסי מטעם הדיירים.

במקרים מסוימים יכולה החברה המתכננת להיות גם חברה יזמית מנוסה, המלווה את הדיירים כפונקציה של חברה מנהלת, ובכך, הדיירים מבטיחים לעצמם גיבוי מקצועי במידה והיזם שנבחר לא מצליח לעמוד בסטנדרטים שנקבעו בהסכם המחייב – תוכל החברה המנהלת להמשיך ולסיים את הפרויקט.

באחריות חברת הניהול להכין חוברת מכרזים הכוללת את ההיבטים הבאים:

• רקע כללי על הפרויקט (מיקום המתחם, מספר יח"ד קיימות, מספר יח"ד חדשות, שטחי מסחר, שטחי ציבור וכו').
• תמורות דיירים בפרויקט (מה התוספות לכל יח"ד, פיצוי מיוחד במידה ויש, המפרט הטכני של הדירות, המפרט הטכני של הבניין, ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר ולנושא השכירות, הטבות מיוחדות במידה ויש וכו').
• ביטוח לפרויקט.
• תשלום שכ"ט לחברת הניהול (ניהול חברתי, עו"ד, פיקוח הנדסי, חברה מנהלת וכו').
• דו"ח שמאות לפרויקט.
• תשריטים ותכניות ראשוניות.
• דגשים לתכנון הפרויקט בהתאם למיפוי צרכים חברתי.

לאחר שהיזמים קיבלו את חוברת המכרזים, הם יבחנו את החומר, וכל יזם יגיש הצעה לדיירים בהתאם לחוברת המכרזים ובהתאם למה שהחברה מוכנה לתת לדיירים. בשלבה הזה, הצוות המקצועי, ביחד עם נציגות הדיירים, עושים סינון של יזמים שאינם רלוונטיים, ובסוף הסינון  נישאר עם 3 יזמים בלבד, ואיתם נתחיל לנהל משא ומתן,  אלו היזמים שנתנו את ההצעות הכי טובות ומתוכם נבחר יזם אחד.

חשוב לזכור כי בסופו של דבר מדובר בהסכמות מסחריות בין היזם לבעלי הדירות, לכן, מה שיהיה מקובל עליכם – זה מה שתקבלו. אין חוק שמחייב את היזם למפרט טכני מסוים, זהו נושא מסחרי, והחוק לא מתערב בעניין הזה. מוסדות התכנון מחייבים מפרט בנייה רק בנושאים מסוימים, וככל שהעניין נוגע לתמורות הדיירים ולמפרט הטכני – מה שיהיה זה רק מה שיוסכם בין הדיירים ליזם.

לאחר ניהול משא ומתן עם 3 היזמים האחרונים, בסוף ייבחר אחד מהם, ולאחר-מכן, נגיע ליישורת האחרונה של עריכת ההסכם על-ידי עורך-הדין, גם כאן יכול ויתקיים עוד משא ומתן עם היזם הנבחר, על-מנת להגיע להבנות סופיות לעניין המפרט הטכני המוצע לדיירים בפרויקט פינוי בינוי.

לסיכום, הדרך הטובה ביותר להשגת תוצאות טובות במשא ומתן עם היזם היא פשוט להיעזר בצוות מקצועי שיצעד עם הדיירים לכל אורך הדרך, החל משלב ההתארגנות ועד לסוף הפרויקט.

זכרו תמיד כי הביטחון שלכם תלוי בניהול התהליך לקידום הפרויקט באופן מסודר ומקצועי, וכמובן שלא לחתום לאף יזם או גורם מטעמו לפני שהתייעצתם עם חברת ניהול המייצגת ומלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. כמו כן, נכון יהיה להתייעץ גם עם המנהלת העירונית, האמונה על תחום ההתחדשות העירונית, ותבינו בדיוק כיצד נכון לקדם ולנהל את הפרויקט מטעמכם.

המאמר נכתב ע"י וונדיפראו אבי זגייה, מייסד ומנכ"ל ציון החדשה – התחדשות עירונית וחברתית

ציון החדשה הינה התאגדות מקצועית הפועלת כחברת ניהול, החברה משמשת כמנהלת מקצועית מטעם בעלי הדירות. החברה עוסקת בייזום, ניהול, ליווי וייצוג בעלי דירות בקידום פרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38 השירות כולל: ניהול חברתי, ייצוג משפטי, פיקוח בנייה, ליווי תכנוני, שמאי ועוד'.

ליצירת קשר, לחצו כאן.