רונית מציגה 'זכותון' תושבים בהליך של התחדשות עירונית

זכויות דיירים.ות בעסקות התחדשות עירונית

בשנים האחרונות, כחלק מתנופת ההתחדשות העירונית המתרחשת בכל רחבי מדינת ישראל, צמח ועלה גם העניין הרב של דיירים, יזמים ורשויות בקידום פרויקטים מסוג 'פינוי-בינוי' ו/או תמ"א 38, בימים אלה תוקנה לחלופת שקד 136.

מטרת הפרויקטים הללו להביא לשיפור רווחת חייהם של הדיירים, אלא שבדרך יש לדאוג שלמעשה איכות חייהם לא תיפגע למרות העובדה שיקבלו דירה חדשה וגדולה יותר.

'פינוי-בינוי' הוא תהליך שבו הורסים מבנים קיימים, ובמקומם בונים מבנים חדשים בעלי תשתיות משופרות, הגדלת שטח הדירה הנוכחית, תוספת של מרפסת שמש, מרחב מוגן, חניה, מחסן וקבלת דירה בעלת שווי גבוה יותר מהדירה הנוכחית שלהם. 

על אף היתרונות הרבים שיש בביצוע פרויקטים מסוג פינוי בינוי בפרט, מדובר בתהליך ארוך, אשר במסגרתו משתפים פעולה גורמים רבים כגון: בעלי הזכויות בקרקע, יזמים, עורכי דין, קבלנים, רשויות, ועדות תכנון ובניה ועוד. על מנת שבעלי הזכויות בקרקע יוכלו להבטיח שבתוך מערכת היחסים המתמשכת בין כלל הגורמים המלווים את הפרויקט, זכויותיהם.ן יישמרו באופן מיטבי, מצאתי לנכון להנגיש עבורכן.ם מידע בסיסי ומהותי, אשר עליכם.ן לדעת טרם התקשרותכן.ם בעסקאות מסוג 'פינוי-בינוי' ובמהלכן, על-פי שלבי הפרויקט.

שלב ההתארגנות:

השלב הראשון בקידום בפרויקט הוא בחירת צוות/ועד דיירות.ים אשר מייצג את האינטרסים של כלל בעלי הזכויות. מומלץ כי הנציגות תיבחר על-ידי הבעלים של לפחות 51% מהיחידות וזאת באסיפה של בעלי הזכויות או באישור בכתב הסמכה לנציגות .

צוות הדיירות.ים יקבל מכלל הדיירים.ות כתב הסמכה לפעולות ספציפיות ומדויקות, כשהם.ן מתחייב.ות לפעול בהתאם להן. זהו מינוי נציגות מטעם בעלי הזכויות, אשר תייצג אותם ותפעל עבורם.ן בנאמנות במסגרת הפרויקט, לאורך הדרך באם מתגלים אי נאמנות, אינטרסים זרים וכדומה, למי מהנציגים, כמובן שיש אפשרו להחליפם.

להלן מספר דגשים בכל הנוגע למינוי נציגות מטעם בעלי הזכויות:

• יש לוודא כי הנציגות כוללת נציגים מכל בניין/ מכל כניסה לבניין ו/או, למקרה של בניין עם יחידות מעטות, יש לוודא שהנציגות מייצגת את מכלול האינטרסים של בעלי.ות הזכויות, וזאת על-מנת להבטיח ייצוג הולם של כל בעלי הזכויות במתחם.
• מוצע למנות מספר אי-זוגי של נציגים.ות וזאת על-מנת להימנע מהצבעות ללא הכרעה.
• את מינוי הנציגות מוצע להסדיר באמצעות כתב-מינוי מתאים, עליו יש להחתים לכל הפחות 50% מבעלי הזכויות במתחם. מצ"ב דוגמת כתב הסמכה/מינוי ועד, כמו כן דוגמאות לכתב מינוי נציגות ניתן למצוא באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
• יש לקחת בחשבון שהפעילות במסגרת הנציגות עשויה להיות כרוכה בהשקעת שעות רבות מצד הנציגות.ים לצורך הובלת הפרויקט בכל שלביו והכל נעשה בהתנדבות.
   

דוגמת כתב הסכמה:

כתב הסכמה עקרוני לפרויקט התחדשות עירונית

ומינוי נציגות דיירים.ות

אנו, בעלי.ות דירה בבניין הממוקם ברחוב __________ ב_________, מאשרות.ים כי אנו מעוניינים.ות ומסכימים.ות לקידום וביצוע פרויקט התחדשות עירונית ברח' __________ ב________ (להלן: "הבניין").

אנו ממנים בזאת את:

1.  ___________ ת.ז. ___________;

2.  ___________ ת.ז. ___________;

3.  ___________ ת.ז. ___________;

4. ___________ ת.ז. ___________;

5. ___________ ת.ז. ___________.

כנציגות וכוועד פעולה של הבניין בכל הנוגע לפרויקט הנ"ל, ומאשרים.ות לנציגות לפעול כדלקמן:

1.   לבחור משרד עו"ד אשר ייצג אותנו בקשר לפרויקט ולחתום עמו על הסכם התקשרות (להלן: "עורך הדין"). מובהר כי, כנהוג בפרויקטים מסוג זה, שכר טרחתו של עורך.ת הדין ישולם על ידי היזם שייבחר על ידי הדיירים.ות לשם ביצוע הפרויקט, וכי הדיירים.ות לא יישאו בתשלום כלשהו. בחירת משרד עורכי הדין ייעשה בהצבעה באסיפת הדיירים.ות לאחר שהנציגות תציע בפניהם כ 3 אפשרויות.

2.   לבחון יזמים העוסקים בפרויקטים מסוג זה, לערוך ביניהם (באמצעות עורך.ת הדין) מכרז יזמים ולהמליץ לדיירים על מספר מצומצם של יזמים ומתוכם שיבחרו את האחד שיבצע את הפרויקט.

3.   לגבש ולנסח (באמצעות עורכי הדין) מסמכים הקשורים לפרויקט, לרבות טיוטת הסכם התקשרות עם היזם.

אין באמור כדי להסמיך את הנציגות לחתום בשמכם.ן ובמקומכן.ם על הסכם עם העורך דין ועם היזם שייבחר על ידי הדיירים, וכי על כל הסכם יש להחתים הדיירים.ות עצמם.ן.

ובאנו על החתום:

נציגי.ות הדיירים.ות חותמים לדיריים.ות על הנוסח הבא:

אנו, החתומים מטה, מתחייבים.ות בפני בעלי הזכויות בבית המשותף בכתובת האמורה לעיל כדלקמן:

1. לפעול בשקיפות וללא משוא פנים לייצוג מירב האינטרסים והדעות בבניין המשותף.
2. לפעול לקידום הפרויקט ומימושו תוך מקסום זכויותיהם של בעלי הזכויות  בבניין.
3. להימנע מיצירת כל קשר עם גורם יזמי, לרבות מארגנים, בהקשר של הפרויקט הרלוונטי, שלא במסגרת הנציגות.
4. להימנע מקבלת תמורה כלשהיא מהיזם או מי מטעמו עבור פעילותנו, אלא אם נודיע על כך לכל בעלי הזכויות, ונקבל את אישורם/אישורכם בכתב  של 50% מבעלי הזכויות בבניין/בבניינים.
5. להצהיר בפומבי בפרוט ובפרט בפני יתר הדיירים, על כל ניגוד עניינים או חשש לניגוד עניינים.
6. לפעול לעדכון שוטף של בעלי הזכויות בבניין/בבניינים על התקדמות הפרויקט (פרוטוקולים של ישיבות, החלטות ואישורים שהתקבלו וכיו"ב).
7. לסייע להפצה של מידע לבעלי הזכויות בבנין/בבניינים ולסייע להם/לכם בקבלת החלטות.
8. ידוע לנו שאנו איננו מוסמכים בשם בעלי הזכויות לחתום על הסכם עם היזם שייבחר
9. לפעול לחידוש מינויה של הנציגות או לבחירת נציגות חדשה בכל ___ שנים.

ובאנו על החתום:

נכתב ע"י: רונית ארנפרוינד, בשיתוף משרד עורכי דין, נבו קידר בלום.

• התכנים נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים חוות-דעת משפטית מקצועית, או תחליף להתייעצות עם עורך דין שייצג כל אחד מכן.ם.
• להרחבת מידע ואינפורמציה, אפשר להיכנס לאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.