רונית ממשיכה להציג 'זכותון' תושבים בהליך של התחדשות עירונית

להלן פרק שני בזכותון:

בחירת משרד עורכי דין

תפקיד הייצוג של עורך.ת הדין, הינו להעניק לבעלי הזכויות ליווי משפטי מקצועי במהלך כל הפרויקט, בידיעה ברורה שאת התשלום היזם ישלם. ויחד עמם להביא הצעות של יזמים לדיירים, והם יבחרו יזם שיבצע את הפרויקט עבור בעלי הזכויות.

על הצוות/ועד הדיירים לבחון מספר משרדי עורכי דין ולהביא בפני כלל הדיירים 2 עד 3 הצעות, שמתוכן יבחרו אחד. מרגע בחירת עורך.ת הדין הדיירים.ות חותמים עם עורך.ת הדין, הסכם ייצוג, בו מפורטים השלבים ועקרונות התשלום ע"י היזם ולא ע"י הדיירים.

קיימות שלוש אפשרויות להתקשרות משפטית במקרה של התחדשות עירונית:

א. אופציה ראשונה – יזם מחתים עורך דין שמייצג את הדיירים – אופציה הגרועה ביותר ואיננה מומלצת. באופציה זו קיים חשש גדול לניגוד עיניים. יחסי הכוחות במקרה הזה הינם באופן ברור לטובת היזם ולא לטובת הדיירים, כך שלא מומלץ לדיירים להסכים לכך.
ב. אופציה שניה – שהיזם ממליץ ו/או ממנה עורך דין,  אך הוא אינו חותם איתו, אלא המשא ומתן מתקיים בין עורך הדין והדיירים. זו אופציה גם שאינה ממומלצת ובעיתית, כיוון שגם בה קיים חשש לניגוד עיניים, מסיבות שאינן בהכרח גלויות לעיני הדיירים ובוודאי מרצונו של עורך הדין להמשיך בעתיד להיות מומלץ על ידי היזם.
ג. אופציה שלישית – בחירת עורך הדין על ידי צוות הדיירים, אופציה זו היא המועדפת. באופציה הזו יהיה צורך לדאוג כי היזם יקצה סכום ראוי לעורך דין בעל מומחיות וניסיון בתחום, על מנת לדאוג לשמר את המוטיבציה הראויה והנדרשת אצל עורך הדין לעשות את עבודתו ביושר לטובת הדיירים. 

כאמור, ככלל, את שכר הטרחה של עורך הדין של בעלי הזכויות משלם יזם הפרויקט, ובעלי הזכויות לא נדרשים לשאת בתשלום עבור קבלת ייצוג מעורך הדין במסגרת הפרויקט. עם זאת, חובת הנאמנות של עורך הדין הינה רק כלפיי בעלי הזכויות, ויש להבטיח כי עקרון יסוד זה נכלל בהסכם שיערך בין בעלי הזכויות לעורך הדין. חשוב לוודא כי עורך הדין של בעלי הזכויות לא מייצג גם את היזם (בוודאי לא בפרויקט הנוכחי ולא בפרויקטים אחרים) על מנת להימנע מניגוד עניינים בייצוג שלו שעלול לפגוע בדיירים.

להלן מספר דגשים ועקרונות בנוגע לבחירת עורך דין לצורך קבלת ליווי משפטי בפרויקט:

• חשוב לוודא כי משרד עורכי הדין הינו בעל ניסיון קודם בעסקאות התחדשות עירונית בכלל, ובעסקאות פינוי-בינוי בפרט.
• להלן אציג רק מספר תפקידים/מטלות שעל העורך דין לדאוג ולשרת את הדיירים לפעול למענם ובשמם בעסקת ההתחדשות העירונית מול היזם:
ראשית, כמובן, הכנת מסמך עקרונות לבחירת יזם "מכרז יזמים", בהמשך מעקב אחר חתימות ליזם, טיפול ב"סרבנים", הליכי רישום לאורך כל הפרויקט, פיקוח משפטי על דיווח לרשויות המס,  פיקוח על התכנון והתאמה למחויבות של היזם לדיירים, טיפול בערערים התנגדויות, ככל שיש כאלה, פיקוח עם בעלי המקצוע על הביצוע ומעקב על עמידה בלוח זמנים בכל שלב ושלב, בחינת המימון הבנקאי והערכות ביצוע, ערבויות לדיירים וכמובן השתתפות באסיפות דיירים ודיווח שוטף ועוד.
• יכולות בין אישיות של העורך דין – נכונות ויכולות בין אישיות לעבודה עם נציגות הדיירים ועם צוות שמלווה את הנציגות והדיירים שהדיירים הסמיכו אותם.
• יכולות גישור – מן הידועים הוא כי פרויקטים להתחדשות עירונית לעיתים מתאפיינים במחלוקות פנימיות בין הדיירים ונדרשת מיומנות גבוהה מצד עורך הדין בגישור, יצירתיות, ידע משפטי וניסיון במציאת פתרונות שיהיו מוסכמים על מספר רב ככל הניתן של דיירים. מיומנויות ונכונות של יישוב סכסוכים ומחלוקות בפרויקט פינוי בינוי הן חשובות לצד הידע המשפטי. חשובה היכולת להביא להסכמות רחבות.
• שכר טרחה – מבנה שכר הטרחה חייב להבטיח תמריצים שישרתו את טובת הדיירים. כמו למשל, עורך דין המבקש ששכרו ייגזר משווי הדירות ליזם או משווי הפרויקט בכללותו עלול להימצא בניגוד עניינים שכן יתכן ויבקש לאפשר הגדלה ככל הניתן של מספר יחידות הדיור החדשות בפרויקט בכללו, לעיתים על חשבון איכות החיים של הדיירים, בעלי הזכויות/לקוחותיו שהוא מייצג. לכן, מומלץ ששכרו ישולם כאחוז משווי הדירות החדשות שיקבלו הדיירים, בעלי הזכויות בפרויקט.
• מועדי תשלום שכר טרחת עורך הדין – יש לעיתים שעורכי דין "מפתים" את הדיירים לשכור את שירותיהם בזריזות באמצעות הבטחה/אמירה כי ממילא תחילת שכרם מתקיים לאחר החתימה של ההסכם המשפטי עם היזם. הסדר כזה אמנם נשמע אטרקטיבי אך לעיתים הוא מתמרץ את עורך הדין להשלים במהרה את החתימה על ההסכם, אפילו במחיר של פגיעה אפשרית בזכויות הדיירים. לכן, יש להסדיר אפוא את מועדי התשלום כך שיתבצעו במספר שלבים לאורך חיי הפרויקט, כמובן עם תמריצים מתמשכים אך ההתניה הברורה הינה לאחר הסכמת הדיירים ליזם והפרויקט המוצע.
• יש לערוך הסכם התקשרות מסודר עם עורך הדין, אשר על פי רוב נחתם על ידי נציגות בעלי הזכויות לאחר שמליאת הדיירים הסכימו ובחרו בו. ההסכם כאמור יכלול בתוכו פירוט של כל השירותים המשפטיים שיוענקו לבעלי הזכויות במסגרת הפרויקט, לרבות תנאים לביטול ההתקשרות עימו במקרה של מחלוקת וחוסר שביעות רצון מהייצוג.
• מומלץ מאד להתקשר עם עורך דין שייצג את בעלי הזכויות עוד לפני חתימה על כל מסמך משפטי, ובפרט מסמכים המחייבים את בעלי הזכויות להתקשרות ליזם ספציפי. כלומר מומלץ לא לחתום על כל מסמך של שתדלנים, מאכערים ועורכי דין מטעם היזם לפני ההליך בחירת עורך דין.
• לסיכום:
– ההסכם עם משרד עורכי הדין חייב לתת מענה מקיף לייצוג ולליווי המשפטי של הדיירים.
– ההסכם חייב לפרט את כל שלבי ומהות הלווי.
– פירוט התשלומים כמובן בדגש שהיזם הינו המשלם, מועדים וסכומים/אחוזים משכר הטרחה.
– הבהרה מדויקת וברורה של ניגוד העיניים.
– הליך ביטול ההסכם בין הדיירים לעורך דין, למקרה שהדיירים יחליטו שאינו נותן להם מענים כרצונם.

רצוי לעיין באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בהסכם לדוגמה "הסכם למתן שירותיים משפטיים" לפני שחותמים עם משרד עורכי הדין.

נכתב  ונערך ע"י: רונית ארנפרוינד, בשיתוף משרד עורכי דין, נבו קידר בלום ומתוך תובנות ולמידה מהקליניקה לדיור, קהילה ומשפט, אונב' תל אביב, עו"ד ענת רוביניצקי ופרופ' נטע זיו.
• התכנים נועדו לספק מידע כללי בלבד ואינם מהווים חוות דעת משפטית מקצועית, או תחליף להתייעצות עם עורך דין שייצג כל אחד מכן.ם.
• להרחבת מידע ואינפורמציה, אפשר להיכנס לאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

רונית ארנפרוינד, חברת המועצה לשעבר, ממשיכה להציג את 'זכותון' התושבים בהליך של התחדשות עירונית ובעיקר: פינוי בינוי