פינוי בינוי – מה אומרים המחקרים על בעלי דירות המקבלים ליווי מקצועי צמוד בקידום הפרויקט

על מנת לענות על שאלת ההטבה לבעלי הדירות כתוצאה מהתערבות של המדינה בעבודת המארגן וכדי לדייק את התשובה תוך שאיפה להגיע למסקנה הנכונה ביותר, נצטרך לענות גם על השאלות הבאות:

• עד כמה נכון לרשות ממשלתית להתערב בתהליכים של שוק חופשי מתפתח בהקשר לעבודת המארגנים?

• האם התערבות בחופש העיסוק ובחוזים מסחריים שבין מארגן לבעלי הדירות או בין מארגן ליזם הוא חלק מתפקיד הרשות הממשלתית?

• שאלת הצורך במארגן וכיצד נולד הרעיון למקצוע זה? 

• מה היה קיים לפני שהגיעו המארגנים?

• איזה בשורה מקצועית מביאים עמם חברות מארגנות או חברות ניהול פרויקטים מטעם בעלי הדירות?

• האם בתחום ההתחדשות העירונית התערבות המדינה מוצדקת ובעלת תועלת של ממש או לא?

• האם המקום של המדינה והרגולציה צריך להתמקד בשכר טרחת המארגנים או בהסדרת המקצוע?

בכדי לענות על השאלות הללו, יש לבחון מגוון מקורות, בין המקורות החשובים יש לבחון תחילה את יחס החוק כלפי המארגן (עסקנו בכך במאמר הקודם).

כמו כן, חשוב להבין את תהליך הארגון דרך מאמרים ומחקרים של מכוני מחקר ועבור לדוחות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומחקרים שנעשו עבור הכנסת.

שאלה: עד כמה נכון לרשות ממשלתית להתערב בתהליכים של שוק חופשי מתפתח בהקשר לעבודת המארגנים? האם בתחום ההתחדשות העירונית התערבות המדינה מוצדקת ובעלת תועלת של ממש או לא?

תשובה: מבחינה חוקית מדובר בפעילות בתחום האפור של הגדרות החוק לעניין תפקידיה וסמכויותיה של הרשות הממשלתית.

מצד שני, החוק מכיר בקיומם של המארגנים אך לא מסדיר או קובע ומגדיר גבולות לשכר טרחה ותגמול מינימלי או מקסימלי כמו שהמדינה עשתה בתחומים אחרים כגון: שכר טרחת עורכי דין המלווים ומייצגים אזרחים בתביעות מול ביטוח לאומי או יועצים פנסיוניים וכו' (זה המקום להזכיר כי הרשות הממשלתית עושה התערבות גם בנוגע לשכר טרחתם של עורכי המייצגים בעלי דירות בהתחדשות עירונית).

בכל מדינה מפותחת צריך למצוא את האיזונים והבלמים בין ההגנה על זכויות הפרט לבין התועלת הציבורית גם כשזו לפעמים באה על חשבון זכויות הפרט, ולכן המדינה באמצעות הרשות הממשלתית עושה נכון, כאשר היא מתערבת בנושאים תכנוניים על מנת לייצר יותר וודאות תכנונית שלמעשה גם מייצרת השפעה על הכלכליות בפרויקטים. בהקשר לעבודת המארגנים ניכר מכלל המקורות אותם בחנתי, כי חשוב שהמדינה תעודד את כניסתם של גופים אזרחיים ללא מטרות רווח על מנת לתמוך בפעילותה המרכזית של הרשות הממשלתית והיא האצה וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.

אומנם ארגוני מגזר שלישי לא פועלים בתחומים שבהם יש חפיפה עסקית לתהליך החברתי הקשור אליו ומשכך אין מספיק על גבול הלא קיימים ארגוני מגזר שלישי העוסקים בתחום זה של ארגון וליווי דיירים ומשכך נוצר וואקום ולתוכו נכנסו המארגנים כגורם מקצועי המנהל את הפרויקט מטעם בעלי הדירות וזה בסדר גמור. בסוף ניהול זה מקצוע וחשוב שלבעלי הדירות יהיה גורם מנהל מטעמם ולכן, הרשות הממשלתית צריכה לאמץ את הארגונים האלה ולתמוך בהם מבחינה מקצועית מבלי להיכנס לשיקולים כלכליים ולשורת הרווח שלהם.

שאלה: האם המקום של המדינה והרגולציה צריך להתמקד בשכר טרחת המארגנים או בהסדרת המקצוע?

תשובה: מסקירת החוקים הנוגעים הן לרשות הממשלתית והן לחוק המארגנים, מצאתי כי מצד אחד אין הגדרה לרף הרווחיות או הסכום הכספי המקסימלי שיכולים חברות מארגנות לגבות בגין השירות אותו הם מעניקים לבעלי הדירות.

בהיעדר ארגונים ללא מטרות רווח המתמחים בתחום זה של ארגון וליווי דיירים, פועלים בשוק בעיקר חברות פרטיות המעניקות שירות זה לבעלי הדירות. סטנדרט השירות של כל חברה שונה מחברתה, אין ספק כי הן החקיקה והן הנחיות הרשות הממשלתית צריכות לעסוק בטיב ואיכות השירות המגיע לבעלי הדירות ולצורך כך יש להסדיר את התחום ולהגדיר את מקצוע הארגון ואף לחייב הכשרות ייעודיות וקבלת תעודה או רישיון כפי שנעשה בתחומים אחרים כגון: יועצי ביטוח ופנסיה, מתווכים ומקצועות נוספים.

המחוקק מבין את הצורך בעבודת המארגן ומבין כי העיסוק בעבודה זו ימשיך להתקיים ומשכך דאגו להסדיר בחוק את צורת ההתארגנות ואת לוחות הזמנים והמחויבות של המארגן כלפי בעלי הדירות ולהפך. אך נעדר בחוק סל השירותים, ניסיון וטיב השירות שיש להעניק לבעלי הדירות ועל כך נתנה הרשות הממשלתית את המלצתה במסמכים שפורסמו באוגוסט 2024 וסיווגה ארבעה סוגי מארגנים.

בולט לעין חוסר הצורך בנושא ההכשרה המקצועית של המארגן וחוסר הצורך ברישיון לעסוק בניהול פרויקטים מטעם בעלי הדירות. כלומר האסדרה היחידה של מסמך זה הוא רק בתחום שכר הטרחה בטענה כי התגמול שמקבל המארגן עלול לפגוע ברווחיות הפרויקט, דבר שכאמור אינו מחזיק מים לפי חוות דעת של שמאים מנוסים בענף.

לדעתי, מקומה של המדינה צריך להיות בתנאי סף של זהות המארגן ומי יכול להיות מוכשר לעבוד כמארגן ולנהל פרויקט מטעם בעלי הדירות, המדינה צריכה לדאוג להכשרות ולהסמכות מקצועיות. בכך היא תקדם באופן מיטבי את תחום ההתחדשות העירונית, המארגנים יהפכו להיות זרוע בלתי רשמית לניהול חברתי עבור הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

שאלה: שאלת הצורך במארגן וכיצד נולד הרעיון למקצוע זה? מה היה קיים לפני שהגיעו המארגנים? איזה בשורה מקצועית מביאים עמם חברות מארגנות או חברות ניהול פרויקטים מטעם בעלי הדירות?

תשובה: הדבר המרכזי והבולט העולה בעיקר מן המחקר המקצועי הינו הצורך בליווי צמוד, בהסברה ורתימת בעלי הדירות למעורבות בקידום הליכי התחדשות עירונית.

ניכר כי המציאות היא אחת והמחקר המבוסס על צפייה וניתוח ממצאים העולים מתוך המציאות ואשר מספקים תובנות מעשיות ליישום טוב יותר של תהליכי התחדשות עירונית בעיקר מן ההיבט החברתי-קהילתי אך לא רק ומנגד הרשות הממשלתית, כך נראה, מעדיפה לעסוק בהיבט הצר יותר של עבודת המארגנים ופחות להודות בכישלון המדינה וביכולתה להעניק ליווי צמוד לכל בעל דירה בכל פרויקט.

ככלל, במרחבים שאין בהם פעילות ממשלתית נוצרות הזדמנויות ליוזמות פרטיות של גופים עסקיים או גופים וולונטריים. כך קרה גם בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר התחום היה בחיתוליו עסקו בארגון עסקאות אלו אנשים פרטיים או שפי שנהוג לכנותם מאכערים. אלו היו מאתרים בעלי דירות עם עניין לממש פרויקט התחדשות עירונית או מתחמים שבהם הכדאיות הכלכלית גבוהה והיו מציעים להם את כישוריהם ויכולתם לחבר בין בעלי הדירות לבין יזם או קבלן לצורך התקשרות בהסכם.

המדינה, שלה יש את האינטרס להאיץ תהליכי התחדשות עירונית, למדה כי כל עוד בעלי דירות לא יודעים כיצד לגשת למידע ולזכויות שלהם במסגרת עסקת התחדשות עירונית ולא יודעים כיצד להתארגן נכון, ולכן הקימה את הרשות הממשלתית על מנת לקדם הסברה ולהנגיש מידע וזכויות במסגרת התחדשות עירונית. כפי שהיה נכון להקים את הרשות הממשלתית ובהמשך מינהלות עירוניות נכון גם למקצע את תחום הניהול החברתי של תהליך התחדשות עירונית.

הרשות או המינהלות העירוניות חסרות את היכולת לארגן וללוות מתחמים ובעלי דירות באופן פרטני, נגיש וצמוד לכל אורך התהליך ולכן חברות מארגנות עושות את העבודה הזו במקום שבו המדינה כשלה והצורך קיים ביתר שאת.

מתן שירות של ניהול פרויקטים באופן מקצועי ולמקסם לבעלי הדירות את התמורות תוך כדי מימוש פרויקטים בהתחדשות עירונית זו העבודה של חברות הניהול. חברות מארגנות טובות בודקות היטב הן תכנונית והן כלכלית את היכולת של פרויקט מסוים לצאת מהכוח אל הפועל ובמקרה הצורך החברות  פועלות מול הרשות המקומית על מנת למצוא פתרונות שיאפשרו את הפיכת הפרויקט לכדאי עבור בעלי הדירות, כדי לממש את זכותם לדירה בבניין העומד בסטנדרטים של מיגון וחיזוק לצד השבחה של הנכס ושיפור רמת החיים.

בכלל המחקרים בתחום זה, החוקרים מתייחסים לחשיבות הליווי הצמוד לבעלי הדירות ועל ההצלחה במימוש רב יותר של פרויקטים באמצעות ליווי צמוד. הדגש המרכזי הינו עבודת המארגן כמקצוע ולא הסתכלות צרה על התגמול הכספי של המארגן או לראות את עבודת המארגן כסוג של תיווך. תחום ההתחדשות העירונית כאשר המארגנים מהווים את הקטר המקצועי מבחינת יכולתם ומומחיותם בניהול תהליכים חברתיים-כלכליים בנדל"ן, עוד צפוי לעבור שינוי משמעותי.

רוצים לקדם פרויקט אצלכם בבניין – פנו אלינו ונשמח מאוד לסייע לכם לקדם את הפרויקט באופן מהיר ומקצועי, תוך שיתוף פעולה ובשקיפות מלאה.

לשאלות ובירורים ניתן לפנות אל:

וונדיפראו אבי זגייה, מייסד ומנכ"ל

ציון החדשה – התחדשות עירונית וחברתית

טלפון: 055-6627192,  אי-מייל: [email protected]

ציון החדשה – התחדשות עירונית וחברתית, הינה חברה לניהול וקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית.

החברה מלווה את בעלי הדירות החל משלב ההתארגנות ועד לסוף שנת הבדק. אנו מעניקים שירות מקצה לקצה ופועלים יחד עם נציגות הדיירים בשקיפות מלאה ובשיתוף פעולה מלא.

חברתנו מתמחה בניהול תהליכים חברתיים-כלכליים בנדל"ן, ובייחוד בארגון וניהול דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית לסוגיה: פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי ו/או תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ו/או כל תוכנית חלופית שתחליף את תוכנית התמ"א). החברה  יודעת לתת מענה לכל שלבי הפרויקט, החל משלב הארגון ועד לשלב האכלוס בסוף תקופת הבנייה.

חשוב לציין: שכר הטרחה שלנו ושל כל היועצים בפרויקט משולם ע"י היזם שייבחר. אתם כבעלי דירות לא נדרשים לשלם ולא תהיה דרישת תשלום בשום שלב של הפרויקט.

אתר החברה