פינוי בינוי – ’’מארגן’’ שעושה תיווך בלי רישיון תיווך או מארגן שמעניק שירות מקצועי של ניהול פרויקטים

11.02.2025 | 07:01
שחר
שיתוף
הצטרפו לוואטסאפ

איזה סוג של מארגן פרויקטים אתם מכירים?

 

מאת: מאת: וונדיפראו אבי זגייה, מייסד ומנכ"ל ציון החדשה התחדשות עירונית וחברתית

 

בשנת 2017 נחקק חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, או כפי שנהוג לכנותו חוק המארגנים או חוק המאכרים, אשר מטרתו להגדיר ולקבוע כיצד מארגן פרויקט צריך לנהוג ומה השלבים אשר צריכים להתממש בכדי לקדם פרויקט התחדשות עירונית.


החוק לא מגדיר את תכולת העבודה של המארגן אלא רואה בו כגורם מקשר בין הדיירים לבין היזם, החוק קובע כיצד יש לבצע את מהלך הארגון של בעלי הדירות, את נוסח ואופי כינוס אסיפת הדיירים וכן  קובע לוחות זמנים בנושא הבלעדיות והמחויבות של בעלי הדירות כלפי המארגן ואת הפעולות שעל המארגן לבצע בכדי שתוקף ההסכם עמו יוארך.


בתאריך 27/08/2024 יצאה הודעה מהרשות הממשלתית בעניין גובה שכר טרחת המארגנים, ולראשונה נעשה ניסיון להגדיר את המארגן ועבודתו. לאחר עבודת מחקר, הרשות הגדירה ארבעה סוגי מארגנים, וקבעה לכל אחד מהם את גובה שכר הטרחה המומלץ לשלם לו. כמו כן, לראשונה מכירה הרשות הממשלתית בשכר טרחת המארגן כחלק אינטגרלי מהוצאותיו של היזם בקידום פרויקט פינוי בינוי / התחדשות עירונית.


היבטי רגולציה בהתחדשות עירונית נעשים לא רק על-ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, גם מינהלות עירוניות להתחדשות עירונית מכתיבים הנחיות ונהלים לאופן העבודה התקין בגבול הרשות המקומית, כמו כן, גם חוקים הקשורים להתחדשות עירונית עוברים שינויים והתאמות וכולם משפיעים על התפתחות מקצוע המארגן.

 

 

 

 

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017

מסקירה יסודית של דברי החוק לא ניתן למצוא את תכולת העבודה וטיב השירות אותו מעניק המארגן לבעלי הדירות, החוק מתייחס אל המארגן מצד אחד כאל מתווך ומצד שני לא רואים בפעולת המארגן כעיסוק בתיווך ולכן הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית לא נחשב בעיני החוק כעסקת תיווך.

 

להלן תכן העניינים של החוק: חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017 , אתר 'נבו'

 

סעיף 1

הגדרות

Go

2

סעיף 2

כינוס בעלי הדירות בבית המשותף

Go

3

סעיף 3

צורתו ותוכנו של הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית

Go

4

סעיף 4

הוראות נוספות לעניין הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית

Go

4

סעיף 5

תוקפו של הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי

Go

4

סעיף 6

תוקפו של הסכם לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק

Go

5

סעיף 7

חובת הודעה על עמידה בשלבים

Go

5

סעיף 9

דירות ציבוריות

Go

5

סעיף 10

פיצוי בשל פקיעת ההסכם

Go

5

סעיף 11

חובת הגינות וזהירות

Go

6

סעיף 12

עניין אישי

Go

6

סעיף 13

שמירת סודיות

Go

6

סעיף 14

סייג לתחולת חוק המתווכים במקרקעין

Go

6

סעיף 15

התניה   לטובת  בעל דירה

Go

6

סעיף 16

פנייה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית

Go

6

סעיף 17

ביצוע ותקנות

Go

6

סעיף 18

תיקון חוק פינוי ובינוי

Go

6

סעיף 19

תקנות ראשונות

Go

7

סעיף 20

תחולה

Go

7

סעיף 21

הוראת מעבר

Go

7
 

 

החוק לא עוסק ולא מסדיר את גובה שכר הטרחה הראוי לגבות בגין עבודת הארגון, אלא רק קובע מסגרת של לוחות זמנים ופעולות הכרחיות בלבד שיש לבצע על מנת שפעולת ארגון תיחשב ותוגדר פעולת ארגון לפי הנחיות החוק ובאופן שבו החוק רואה לנכון לפרוס את שלבי ההתארגנות ואת חובת השקיפות וההגינות של מארגן עסקת התחדשות עירונית כלפי בעלי הדירות.

 

כלומר, למעט עיסוק קל באתיקה ובתחימת גבולות בסיסיים החוק לא מכיל את מירב הפעולות או את סל השירותים הנדרש מהגורם המגדיר את עצמו כמארגן עסקת התחדשות עירונית.

 

ולכן אנחנו ממליצים לבדוק כל גורם המציע לכם ליווי וניהול הפרויקט מטעמכם, חשוב לוודא שאתם מקבלים סל שירותים רחב, כאשר עיקרי השירותים הינם:

א. ניהול הפרויקט וליווי חברתי צמוד ממועד המינוי ועד תום שנה מקבלת הדירה החדשה

ב. מינוי נציגות חוקית שתייצג את דיירי הבניין

ג. ביצוע בדיקות תכנוניות וכלכליות לפרויקט

ד. ניהול מכרז יזמים וביצוע השוואות, ניהול משא ומתן מסחרי מול היזם ו/או הקבלן

ה. בפינוי בינוי – סיוע באיתור דירות חלופיות למשך תקופת השכירות

ו. ליווי פרטני של אוכלוסיות מיוחדות כגון הקשישים בכל נושא הקשור לפרויקט

ז. בחירת יועצים נוספים לרבות יועץ מס ויועץ ביטוחים וכל יועץ אחר לפי הצורך והעניין

 

מכיוון שלא כל "מארגן" הוא בהכרח גם חברה לניהול פרויקטים מטעם בעלי הדירות, ולכן חשוב לדרוש את סל השירותים מכל גורם המציג עצמו כחברת ניהול מטעם בעלי הדירות.

רוצים לקדם פרויקט אצלכם בבניין – פנו אלינו ונשמח מאוד לסייע לכם לקדם את הפרויקט באופן מהיר ומקצועי, תוך שיתוף פעולה ובשקיפות מלאה.

 

 

 

 

לשאלות ובירורים ניתן לפנות אל:

וונדיפראו אבי זגייה, מייסד ומנכ"ל

ציון החדשה – התחדשות עירונית וחברתית

טלפון: 055-6627192,  אי-מייל: [email protected]

 

ציון החדשה – התחדשות עירונית וחברתית, הינה חברה לניהול וקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית. החברה מלווה את בעלי הדירות החל משלב ההתארגנות ועד לסוף שנת הבדק. אנו מעניקים שירות מקצה לקצה ופועלים יחד עם נציגות הדיירים בשקיפות מלאה ובשיתוף פעולה מלא.

 

חברתנו מתמחה בניהול תהליכים חברתיים-כלכליים בנדל"ן, ובייחוד בארגון וניהול דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית לסוגיה: פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי ו/או תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ו/או כל תוכנית חלופית שתחליף את תוכנית התמ"א).

החברה  יודעת לתת מענה לכל שלבי הפרויקט, החל משלב הארגון ועד לשלב האכלוס בסוף תקופת הבנייה.

 

חשוב לציין: שכר הטרחה שלנו ושל כל היועצים בפרויקט משולם ע"י היזם שייבחר. אתם כבעלי דירות לא נדרשים לשלם ולא תהיה דרישת תשלום בשום שלב של הפרויקט.

 

קישור לאתר החברה

 

 

 

שיתוף
Accessibility by WAH