נדל"ן כאן ועכשיו: כשהתשואה מפתה והחוק שותק – עד כמה רחוק מותר ללכת?

צילום אילוסטרציה

פיצול דירות בבנייה רוויה

אחת החריגות הנפוצות ביותר היא פיצול דירה למספר יחידות דיור עצמאיות, בעיקר באזורים צפופים או בשכונות נמוכות קומה. בעלי דירות מנסים להגדיל הכנסה, באמצעות חלוקת הנכס לכמה יחידות קטנות להשכרה, ובכך להגדיל תשואה.

העלייה החדה במחירי הדיור וביקושי השכירות, החריפה את התופעה. באזורים בהם מתגוררים צעירים או סטודנטים, יחידות דיור קטנות עם כניסות נפרדות וארנונה עצמאית, הפכו לפתרון נוח ומשתלם – לשוכר ולמשכיר גם יחד.

תוספות יחידות דיור בצמודי קרקע

כאשר מדובר בצמודי קרקע, הבעיה מורכבת יותר. המחוקק ניסה לאפשר לבעלי נכסים להכשיר חריגות שבוצעו בפועל, ולעודד בנייה בקרקע פרטית, מתוך מטרה לתת מענה למחסור בדיור.
תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה, שאיפשר הוספת יחידת דיור אחת בתנאים מסוימים, פקע בשנת 2023. היום מתבצעים ניסיונות להחזירו, אך נכון לעכשיו, כל בנייה או פיצול ללא היתר, עדיין נחשבים עבירה.

סגירת מרפסות

נושא סגירת המרפסות הוא תחום שמועד לטעויות רבות מצד דיירים ובעלי נכסים. חשוב לדעת שכל סגירה קבועה – באמצעות אלומיניום, זכוכית או קירות בלוקים – מהווה שינוי חזית ונחשבת לחריגת בנייה, אלא אם התקבלה עבורה היתר מפורש מהרשות המקומית. רבים טועים לחשוב כי סגירה אסתטית או חלקית אינה טעונה היתר, אך בפועל מדובר בעבירה שעלולה להוביל לקנסות כבדים, ואף לצו הריסה.

הדרך החוקית היחידה לסגור מרפסת שמש רגילה, היא באמצעות סגירה מודולרית – לרוב עם זכוכיות נפתחות בצורת ספר, שמאפשרות פתיחה מלאה של החלל, ושמירה על אופייה המקורי של המרפסת.

סגירות מסוג זה נחשבות זמניות, ולכן בד"כ אינן מפרות את החוק. כל סגירה קבועה אחרת, לרבות התקנת חלונות אלומיניום, מסגרות מתכת או רשתות קבועות, אסורה בהחלט.
לפני כל שינוי, חובה לפנות למחלקת הבנייה ברשות המקומית, לעיין בהנחיות המרחביות של העיר, ולהיצמד אליהן. צווי ההריסה והקנסות בנושא זה, אינם משתלמים בשום צורה, ויכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים.

חשוב לדעת כי רשויות רבות משתמשות כיום בצילומי אוויר מתקדמים, המאפשרים לזהות שינויים במבנים ובחזיתות הבניינים בזמן אמת. ברגע שנמצאה חריגה, נשלח מכתב התראה או צו הריסה מבית המשפט או מהמחלקה המשפטית של העירייה. גם אם המרפסת נסגרה לפני שנים, והרשות טרם הגיעה אליכם – אין פירוש הדבר שהנושא לא יטופל. ביום מן הימים, אתם עלולים לקבל צו הריסה מיידי, ואזהרה לפני פתיחת הליכים משפטיים.

סגירת חדר נוסף במרפסות גג או במרפסות גדולות

בשנים האחרונות נראית מגמה גוברת של בעלי דירות גג או מרפסות רחבות, שבוחרים לסגור חלק מהמרפסת ולהפוך אותה לחדר נוסף – חדר עבודה, יחידת מתבגר, או אפילו סוויטת הורים קטנה. לכאורה מדובר בשימוש חכם בשטח קיים, אך בפועל מדובר בתוספת בנייה לכל דבר ועניין, שמחייבת היתר כחוק.

גם אם השטח סגור בזכוכית, אלומיניום או גבס, ברגע שנוצר חלל סגור עם גג, קירות, חלון או מיזוג – נוצרה יחידת שטח חדשה שמוגדרת כחדר מגורים, ולכן היא טעונה היתר.
כל סגירה כזו ללא היתר, נחשבת לחריגת בנייה, והוועדות המקומיות נוהגות לפעול באכיפה מוגברת במיוחד, במקרים של מרפסות גג, משום שהן משפיעות ישירות על חזות הבניין, ועל הזכויות הקנייניות של שאר הדיירים.

רבים לא מודעים לכך שגם תוספת קטנה במרפסת, יכולה לחשוף את בעל הנכס לצו הריסה ולקנסות משמעותיים. לפני כל סגירה או תוספת, יש לבדוק את ההיתרים הקיימים בבניין, ואת הנחיות הבנייה המרחביות של הרשות המקומית – ולוודא שהתכנון תואם להן במדויק.

המסגרת החוקית

על פי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה 1965, אין לבצע עבודות בנייה, שינוי או שימוש במקרקעין, ללא היתר מהוועדה המקומית. החוק דורש היתר במקרים של:

* הקמת מבנה או תוספת בנייה

* שינוי מבני מהותי

* שינוי ייעוד או שימוש החורג מהתוכנית

* חלוקת דירה למספר יחידות נפרדות

מתי פיצול נחשב עבירה?

שינוי פנימי שאינו משנה את מספר היחידות, אינו דורש היתר, אך כאשר נוצרות יחידות עצמאיות עם מטבח, שירותים וכניסה נפרדת – מדובר בעבודה הטעונה היתר. פסק הדין ארליך נ’ גולן (ת”א 57573-12-16) קבע כי גם ללא תוספת שטח, חלוקה פנימית שכזו נחשבת חריגת בנייה. הנימוק: פגיעה בצפיפות, בתשתיות, בחניה ובבטיחות.

המשמעות בפועל

​הפן הפלילי – פיצול דירה ללא היתר, הוא עבירה פלילית שעלולה להוביל ל:

* קנסות כבדים

* מאסר מותנה או בפועל

* צווי הריסה או הפסקת שימוש

האחריות חלה גם על הבעלים, האדריכל או המפקח, והעבירה נחשבת מתמשכת – ללא התיישנות.

הפן האזרחי

* מוכר שהצהיר כי הנכס נבנה כחוק, עלול להיתבע על מצג שווא

* לא ניתן לרשום נכס עם חריגות בטאבו

* בנקים מסרבים למשכן נכסים לא מוסדרים

* שכנים רשאים לתבוע על עומס תשתיות או פגיעה ברכוש משותף

הפן המנהלי והכלכלי

* הוועדה רשאית להוציא צו הריסה מיידי

* ניתן לבקש היתר בדיעבד, בכפוף לתשלום היטל השבחה ותכנון מחודש

* רשויות יכולות להטיל קנסות מנהליים גבוהים, גם ללא משפט

* ואם תאושר תוכנית עתידית – ייגבה היטל השבחה של עד 50%

הכלכלה של הפיתוי

פיצול דירה נראה לעיתים כמהלך חכם, אך במציאות מדובר במודל מסוכן:

* צו הריסה עלול למחוק את כל ההשקעה

* הליך הכשרה עולה מאות אלפי שקלים

* קנסות יכולים לעבור את הרווח המצטבר

* והנכס נרשם כבעייתי, מה שפוגע בשווי ובסחירות שלו

מעבר לכך, התופעה יוצרת עומס על תשתיות, חניה וביוב, פוגעת בנראות השכונה, ובמקרים רבים מסכנת חיים, כאשר נעשה שימוש בחומרים זולים ובסטנדרטים ירודים.

סיכום

פיצול דירות, סגירת מרפסות, תוספות בנייה וחריגות בנייה, הן לא רק עבירות תכנוניות – הן גם פצצה כלכלית, תדמיתית ובטיחותית. לפני כל שינוי במבנה או בשימוש בנכס, חשוב להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום התכנון והבנייה, ולפעול כחוק.

כותבי הטור:

עו״ד שירן לוי – משרד עורכי דין פוקס לוי ושות' מקרקעין, תכנון ובנייה

אדיר קיסר – דובדבן נדל"ן

האמור במאמר מובא למידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי. בכל מקרה פרטני, מומלץ להיוועץ בעורך דין מוסמך בתחום.

לקריאת כל המאמרים כנסו לקישור כאן >>>