נדל"ן כאן ועכשיו: כמה מטרים באמת יש בדירה או בבית הפרטי שלכם?

אף אחד לא עומד בפתח הדירה עם סרט מדידה ובודק כל פרט במודעת הפרסום, אבל לעיתים אפשר לראות מיד שהמספרים אינם מסתדרים. נכנסים לדירה, מסתכלים על גודל החדרים, הסלון, המטבח והמעברים, ומבינים שהתחושה בפועל אינה תואמת את השטח שפורסם.

זו אינה טעות שולית. כאשר מחיר הנכס נבחן לפי מחיר למ"ר, נתון שטח שגוי יוצר גם תמונת מחיר שגויה. דירה עשויה להיראות זולה לפי השטח שפורסם, בעוד שלפי שטח המגורים הרלוונטי היא דווקא יקרה יותר.

לכן יש להציג את נתוני הנכס בצורה המדויקת ביותר האפשרית, לציין את מקורם ולהפריד בין השטח הבנוי העיקרי, המרפסות, המחסן, החניה, הגינה ושאר השטחים הנלווים.

תעודת הזהות של הנכס

בכל עסקת מקרקעין שמגיעה לבדיקה מקצועית, אחת הפעולות הראשונות היא בחינת נסח הטאבו או אישור הזכויות, בהתאם לאופן שבו הנכס רשום. זהו אחד ממסמכי הזהות המרכזיים של הנכס, וממנו ניתן ללמוד מי בעלי הזכויות, כיצד הן רשומות, אילו הצמדות קיימות והאם רשומות משכנתאות, הערות או מגבלות. לא כל נכס רשום באופן מלא וישיר בטאבו. יש נכסים שהזכויות בהם מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל, רמ"י, שבעבר הייתה מוכרת בציבור כמינהל מקרקעי ישראל. במקרים אחרים הרישום מנוהל באמצעות חברה משכנת, עד להשלמתו בטאבו. כאשר הנכס אינו רשום ישירות על שם בעל הזכויות בטאבו, נקודת הפתיחה עשויה להיות אישור זכויות מרמ"י או מהחברה המשכנת. עם זאת, גם מסמכים אלה אינם תמיד מספרים את מלוא הסיפור בכל הנוגע לשטח. לכן בבדיקה מקצועית בוחנים גם את תשריט הבית המשותף, היתר הבנייה, התוכניות המאושרות, חשבון הארנונה, מפרט המכר והמצב הקיים בפועל. רק ההשוואה בין המסמכים מאפשרת להבין מהם השטחים הרשומים, המאושרים, המחויבים והבנויים בפועל.

אותו נכס, כמה מספרים שונים

אחת הטעויות הנפוצות היא לחשוב שלכל נכס קיים שטח אחד מוחלט שמופיע באופן זהה בכל מסמך. בפועל, כל מסמך נוצר למטרה אחרת. הטאבו או אישור הזכויות מתארים את הרישום המשפטי. היתר הבנייה והתוכניות המאושרות מתארים את מה שאושר מבחינה תכנונית. מדידה פיזית מתארת את מה שקיים בנכס ביום הבדיקה. חשבון הארנונה מתאר את השטח שעל בסיסו הרשות המקומית מחשבת את החיוב. לכן לא נכון לבחור את המספר הגבוה ביותר מבין המסמכים ולהציג אותו אוטומטית כשטח הנכס.

הארנונה אינה תעודת מדידה של הדירה

הארנונה היא מס שמטילה הרשות המקומית על המחזיק בנכס. החיוב נגזר, בין היתר, מהשטח שנקבע לצורכי ארנונה, מסוג השימוש, מסיווג הנכס, מהאזור ומתעריף הרשות המקומית. השטח המופיע בחשבון הארנונה נועד לצורך חישוב המס העירוני. הוא אינו מחליף את הרישום בטאבו, אינו מוכיח מה אושר בהיתר, אינו קובע לבדו מהו שטח המגורים העיקרי ואינו בהכרח הנתון הנכון לצורך הערכת שווי.

זו אחת הטעויות הנפוצות בשוק. מוכרים, קונים ולעיתים גם אנשי מקצוע לוקחים את מספר המטרים מחשבון הארנונה ומציגים אותו כאילו זהו שטח הדירה. בפועל, שיטות החישוב לצורכי ארנונה אינן זהות בכל הרשויות המקומיות. בהתאם לצו הארנונה ולהגדרות הנהוגות בכל רשות, עשויים להיכלל בחיוב קירות, שטחים מקורים, מרפסות, מחסנים, סככות, שטחי שירות ורכיבים נוספים. מסיבה זו השטח לצורכי ארנונה עשוי להיות גדול יותר מהשטח הרשום או משטח המגורים העיקרי. חשוב להדגיש שגם חיוב בארנונה אינו מוכיח שהבנייה אושרה. רשות מקומית עשויה לחייב בגין שטח שקיים ומשמש בפועל, גם כאשר מעמדו התכנוני או הרישומי דורש בדיקה נפרדת. חיוב בארנונה אינו היתר בנייה ואינו מכשיר תוספת בנייה. במילים פשוטות: הטאבו מספר מה רשום, ההיתר מספר מה אושר, הארנונה מספרת על מה הרשות מחייבת, והמדידה בפועל מספרת מה נמצא בשטח.

השטח הבנוי העיקרי הוא נקודת המוצא

כאשר בוחנים דירה או בית פרטי, הנתון המרכזי להבנת חלל המגורים הוא השטח הבנוי העיקרי. זהו השטח המשמש למגורים עצמם, ובהם הסלון, המטבח, חדרי השינה, חדרי הרחצה, הממ"ד, המסדרונות והמעברים, בהתאם להגדרות ולמסמכים הרלוונטיים. לצד השטח העיקרי עשויים להימצא שטחי שירות ושטחים נלווים, כגון מחסנים, חדרי שירות, חניות, מרתפים, מרפסות, חדרי מערכות ומבני עזר. לשטחים האלה יש ערך, ולעיתים ערך משמעותי, אך לא נכון לחבר את כולם ללא הבחנה למספר אחד. מרפסת אינה חדר מגורים, מחסן אינו סלון, חניה אינה חדר שינה ומגרש אינו שטח בנוי. הדרך המקצועית היא להציג כל רכיב בנפרד. גם מבחינת השווי, לא לכל המטרים בנכס יש אותו ערך. יש מחיר למ"ר של שטח בנוי עיקרי, ולצדו שווי שונה למ"ר מרפסת, גינה, קרקע, מחסן וחניה. גם למרתף, יחידה נפרדת, גג או זכויות בנייה עשוי להינתן משקל נפרד. השווי של כל רכיב תלוי במיקום, בסוג הנכס, באיכות השטח, בשימושיות, בנגישות, ברישום, במצב התכנוני ובביקוש. לכן מאה מ"ר של שטח מגורים אינם שקולים למאה מ"ר שמורכבים בחלקם ממרפסת, מחסן, חניה או גינה.

גם הקירות תופסים מקום

לעובי הקירות ולתכנון הפנימי יש השפעה ישירה על השטח השימושי. לכל דירה או בית יש מעטפת שונה, קירות חיצוניים בעובי אחר, חלוקה פנימית שונה ולעיתים גם קירות משותפים עם נכסים סמוכים. לכן שתי דירות שמוצגות כבעלות אותו שטח אינן בהכרח מעניקות אותו מרחב פנימי. בדירה אחת עשויים להיות קירות עבים, מסדרונות ארוכים או חלוקה פחות יעילה, ובדירה אחרת אותו מספר מטרים עשוי להיות מנוצל בצורה טובה יותר. לא מספיק לדעת כמה מטרים פורסמו. צריך להבין כמה מהם באמת משמשים את הדיירים וכיצד הם מתחלקים בתוך הנכס.

מספר החדרים הוא רק חלק מהסיפור

גם מספר החדרים יכול לספק סימן ראשון לכך שכדאי לבדוק את השטח לעומק. ניקח לדוגמה דירת חמישה חדרים בשטח של כ-110 מ"ר. הנתון אינו בהכרח חריג, אבל הוא מחייב להבין כיצד השטח חולק. האם חדרי השינה קטנים? האם הסלון והמטבח מצומצמים? האם המסדרונות תופסים שטח משמעותי? האם המספר שפורסם כולל מרפסת או מחסן? כאשר מספר החדרים גבוה ביחס לשטח, צריכה להידלק נורת אזהרה. לא בהכרח משום שקיימת בעיה, אלא משום שכל חדר נוסף בא על חשבון שטח אחר. המטרים מתחלקים בין חדרי השינה, חדרי הרחצה, המטבח, המעברים והחלל הציבורי. דירה יכולה להציע מספר רב של חדרים, אך אם החדרים קטנים והחלל הציבורי מצומצם, היא לא בהכרח תתאים למשפחה שמחפשת מרחב ואירוח. זו בדיקה לוגית שכל רוכש יכול לבצע כבר בשלב הפרסום, באמצעות השוואה בין מספר החדרים, השטח, התמונות ותוכנית הדירה, ככל שהיא זמינה.

בבית פרטי חייבים להפריד בין הקרקע לבין הבנייה

בבית פרטי שאלת השטח מורכבת יותר מאשר בדירה בבית משותף. לא מדובר רק במספר המטרים שבתוך הבית, אלא בכמה שכבות שונות של מידע. הנתון הראשון הוא שטח הקרקע או המגרש, בהתאם לרישום הזכויות, להסכם החכירה, לתשריט ולמסמכים הרלוונטיים. בית שנמצא על מגרש של 540 מ"ר אינו בית בשטח 540 מ"ר. זהו שטח הקרקע בלבד. בנפרד יש לציין את השטח הבנוי העיקרי למגורים. לצדו יש לפרט שטחי שירות, מחסנים, מרתפים, מרפסות, חניות, פרגולות, מבני עזר, יחידות נפרדות, משרדים, קליניקות ותוספות בנייה. כאשר בית מוצג, לדוגמה, כבית בשטח של כ-200 מ"ר על מגרש של כ-540 מ"ר, ובנוסף מצוינים מחסן, מרפסות ויחידה נפרדת, הקונה צריך לדעת האם אותם 200 מ"ר כוללים את התוספות או מתייחסים רק לשטח המגורים העיקרי. בבית פרטי יש להבחין גם בין שווי הקרקע לבין שווי הבנייה. לא כל מ"ר קרקע שווה באותה מידה. יש משמעות לצורת המגרש, לטופוגרפיה, לנגישות, לקווי הבניין, לזכויות הבנייה וליכולת לנצל את הקרקע בפועל. גינה שימושית וישרה אינה שקולה בהכרח לקרקע צרה, משופעת או בלתי נגישה.

לא כל מה שבנוי הוא בהכרח מאושר

בבתים פרטיים קיימת חשיבות מיוחדת להשוואה בין המצב בפועל לבין היתר הבנייה. במהלך השנים בעלי נכסים סוגרים מרפסות, מוסיפים חדרים, בונים מחסנים, מסבים מרתפים, מקימים יחידות דיור, מוסיפים פרגולות או משנים שימושים. חלק מהשינויים מאושרים ומעודכנים, חלקם מאושרים אך אינם משתקפים בכל מערכות הרישום, ואחרים קיימים ללא התאמה להיתר. גם כאן חשבון הארנונה אינו פותר את השאלה. העובדה שהרשות מחייבת בגין שטח מסוים מלמדת שהוא נלקח בחשבון לצורך המס העירוני, אך אינה מוכיחה שהוא אושר מבחינה תכנונית. לכן יש לבחון בנפרד את הרישום המשפטי, היתר הבנייה, התוכניות המאושרות, נתוני הארנונה והמצב הקיים בפועל.

כך נכון להציג בית פרטי למכירה

תיאור מקצועי של בית פרטי צריך להפריד בין שטח המגרש, השטח הבנוי העיקרי, שטחי השירות, המרפסות, המחסנים, החניות, המרתף, היחידות הנפרדות, תוספות הבנייה וזכויות הבנייה שטרם נוצלו, ככל שנבדקו. אין צורך להפוך כל מודעה למסמך תכנוני מלא, אבל כן צריך לתת לקונה תמונה ברורה. מגרש גדול, מרפסת רחבה, מחסן שימושי, חניה נוחה או יחידה נפרדת יכולים להוסיף ערך רב. אין צורך להכניס את כולם לתוך מספר אחד של "מ"ר בנוי" כדי להציג את יתרונות הנכס. הצגה מדויקת אינה מקטינה את הבית. היא מאפשרת להבין נכון מה נמכר.

מי באמת מוסמך להעריך את שווי הנכס?

גם בנושא השווי חשוב לעשות הבחנה מקצועית. מתווך מנוסה מכיר את השוק, יודע להציג עסקאות השוואה, לזהות מגמות ולהציע טווח מחיר שיווקי. זהו חלק לגיטימי וחשוב מעבודתו. עם זאת, היכרות עם השוק אינה הופכת מתווך לשמאי מקרקעין. שומת מקרקעין מקצועית, מפורטת ומנומקת היא עבודתו של שמאי מקרקעין מוסמך. שמאי בוחן את הרישום, ההיתרים, התכנון, השטחים, מצבו הפיזי של הנכס, זכויות הבנייה, עסקאות ההשוואה ונתונים נוספים. הוא גם מפריד בין השטח הבנוי העיקרי לבין מרפסות, גינה, קרקע, חניה, מחסן ורכיבים נוספים, ומייחס לכל אחד מהם משקל מתאים. לכן נכון שמתווך ידבר על טווח מחיר שיווקי ועל עסקאות דומות, אך לא נכון להציג התרשמות שיווקית כאילו היא שומת מקרקעין מקצועית. כאשר נדרשת הערכת שווי מדויקת לצורך מימון, רכישה, מכירה, מיסוי, חלוקת רכוש או הליך משפטי, הכתובת המקצועית היא שמאי מקרקעין.

מתווך מקצועי יודע היכן מסתיים תפקידו ומתי נכון להפנות את הלקוח לבעל המקצוע המתאים.

כל מטר משפיע על המחיר, אבל לא כל מטר שווה אותו דבר

כאשר מחיר הנכס מחולק במספר מטרים מנופח, המחיר למ"ר נראה נמוך ומושך יותר. כאשר מחשבים אותו לפי שטח המגורים העיקרי ומפרידים את יתר הרכיבים, התמונה עשויה להשתנות באופן משמעותי. לכן לפני שמפרסמים או רוכשים נכס חשוב לדעת מהו השטח הרשום, מה אושר בהיתר, מה מחויב בארנונה, מהו השטח הבנוי העיקרי, אילו שטחים נלווים קיימים ומה נמצא בפועל. מרפסות, מחסנים, חניות, גינות, מרתפים ויחידות נוספות הם חלק מהנכס ומערכו. אבל יש להציג אותם בנפרד, לתמחר אותם בהתאם ולא לערבב ביניהם כאילו כל מטר שווה אותו דבר.

לסיום: המספרים הנכונים מתחילים באנשי המקצוע הנכונים

בעסקת מקרקעין אין בעל מקצוע אחד שמחזיק לבדו את כל התמונה. עורך הדין בוחן את הזכויות ואת מצבו המשפטי של הנכס. שמאי המקרקעין בודק את השווי, השטחים, התכנון וההתאמה בין המסמכים למצב בפועל. מודד מוסמך מבצע מדידה מקצועית. אדריכל או מהנדס בוחנים את התוכניות, ההיתרים והאפשרויות התכנוניות. מתווך מקצועי מכיר את השוק, את סביבת הנכס ואת טווחי המחירים הרלוונטיים. לכל בעל נכס חשוב לדעת מהם הנתונים הנכונים של הבית או הדירה שבבעלותו. אין צורך להפוך לשמאי, מודד או עורך דין, אבל כן צריך לדעת לשאול את השאלות הנכונות, לבקש את המסמכים הרלוונטיים ולעבוד עם אנשי מקצוע מנוסים, שכל אחד מהם בוחן את הנכס בתחום המומחיות שלו.

דיוק בשטח הוא הבסיס לתמחור נכון, לשיווק אמין ולקבלת החלטה כלכלית טובה יותר.

מאמר מאת: אדיר קיסר – דובדבן נדל"ן

לקריאת כל המאמרים לחצו כאן >>