נדל"ן כאן ועכשיו – מחירי הנדל"ן – לאן? – חלק ב'

בנייה פעילה: נכון לסוף שנת 2024, יש כ-178 אלף דירות ובתים פרטיים שנמצאים בשלבי בנייה פעילה. במהלך שנת 2024 החלו להיבנות כ-53 אלף דירות חדשות.

מלאי דירות לא מכורות: נכון לסוף ינואר 2025, קיימות כ-77 אלף דירות שלא נמכרו אצל הקבלנים.

משך זמן בנייה: על פי הלמ"ס, נכון לסוף 2024, משך הזמן הממוצע להשלמת בניית דירות למגורים עומד על כ-34 חודשים – עלייה של חודש לעומת שנת 2023.

דיור ממשלתי: "דירה בהנחה" ו"מחיר למשתכן"

מספר הדירות שהוגרלו: עד היום הוגרלו במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות "דירה בהנחה" ו"מחיר למשתכן" כ-125 אלף דירות ברחבי הארץ.

בשנת 2024 לבדה: הוגרלו 13,300 דירות.

התחלות בנייה במסגרת סבסוד ממשלתי:

* 2024: כ-4,100 דירות

* 2023: כ-4,900 דירות

* 2022: כ-6,100 דירות

* 2021: כ-12,760 דירות

* 2020: כ-15,440 דירות

* 2019: כ-10,160 דירות

דיור ממשלתי בעיר יבנה:

הגרלות ובנייה: בעיר יבנה הוגרלו עד היום 2,766 יחידות דיור במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות. מתוכן אוכלסו 2,315 יחידות דיור:

* 1,981 יחידות בשכונת נאות שמיר

* 334 יחידות בשכונת נאות רבין

יבנה מזרח: באפריל 2023 הוגרלו 334 יחידות דיור נוספות בשכונת יבנה מזרח, אך בנייתן טרם החלה. בסוף אפריל 2025 צפויות לצאת להגרלה עוד 736 יחידות דיור נוספות בשכונה, שגם הן טרם החלו להיבנות.

קרדיט: טל זכריה

השפעת תוכניות ממשלתיות על שוק הנדל"ן:

תוכניות הדיור הממשלתיות בישראל, כמו "דירה בהנחה" ו"מחיר למשתכן", נועדו לסייע לזוגות צעירים ולמשפחות לרכוש דירה במחיר מוזל יחסית לשוק החופשי. עם זאת, למרות הכוונות הטובות, יש לא מעט ביקורת על האפקטיביות וההשפעה האמיתית של התוכניות הללו על שוק הדיור.

הבטחות מול מציאות: האם התוכניות באמת עוזרות להוזיל את השוק?

אחת המטרות המרכזיות של התוכניות היא להוריד את מחירי הדיור על ידי הגדלת ההיצע והשפעה ישירה על השוק. בפועל, המציאות מורכבת הרבה יותר:

מחסור בקרקעות באזורי ביקוש: רוב הדירות המוזלות נבנות בפריפריה, שם הביקוש נמוך יחסית.

פערים במחירים: למרות ההנחה, הדירות עדיין יקרות לזוגות צעירים ולמשפחות ממעמד הביניים.

עליית מחירים בשוק החופשי: במקרים רבים, הזכאים שרכשו דירה מוזלת מבצעים "אקזיט" ומוכרים אותה לאחר תקופת ההתחייבות במחיר מלא, מה שתורם לעלייה כוללת של המחירים באזור.

קריטריונים מורכבים והפליה בין זכאים:

הקריטריונים להשתתפות בתוכניות לעיתים נראים נוקשים ולא הוגנים:

הגרלות עם סיכויים נמוכים: אלפי נרשמים מתחרים על מספר מוגבל של דירות, מה שגורם לתסכול רב בקרב הציבור.

חוסר התאמה בין מיקום לדיירים: זכאים שמקבלים דירות בפריפריה, בעוד מרכז חייהם נמצא במרכז הארץ.

תנאים מורכבים: ישנם מקרים שבהם משתתפים לא עומדים בקריטריונים הדינמיים ונאלצים לוותר על הזכאות לאחר שזכו.

התחלות בנייה איטיות וקשיים במימוש ההגרלות:

אחד האתגרים המרכזיים הוא ההתחלות האיטיות של הבנייה לאחר הזכייה בהגרלה:

עיכובים בירוקרטיים: קבלנים נתקלים בקשיים מול הרשויות המקומיות, מה שמעכב את תחילת הבנייה.

מכרזים לא מאוישים: ישנן קרקעות שאינן נמכרות עקב חוסר כדאיות כלכלית ליזמים, במיוחד באזורים מרוחקים.

פער בין התכנון למימוש: לא כל ההתחייבויות של המדינה מתממשות בפועל, וחלק מהפרויקטים נתקעים בשלבים שונים.

השפעה על השוק החופשי:

למרות הכוונה להוזיל מחירים, התוכניות גרמו לתופעות לוואי לא צפויות:

עליית מחירים בשוק הפרטי: בגלל ביקוש נמוך לדירות המוזלות בפריפריה, מחירי הדירות במרכז דווקא עלו בשל הצטברות ביקוש.

חוסר איזון בבנייה: היזמים מעדיפים להשקיע בפרויקטים שאינם במסגרת התוכניות הממשלתיות כדי להבטיח רווח גבוה יותר.

הקפאת עסקאות: זוגות שממתינים להגרלות נמנעים מרכישה בשוק החופשי, מה שיוצר עצירה זמנית ולאחר מכן זינוק במחיר.

מה ניתן לשפר?

כדי להפוך את התוכניות ליעילות ומשפיעות יותר, יש לבצע כמה שינויים מהותיים:

פיזור גיאוגרפי מאוזן יותר: הגדלת מספר הדירות במרכז ובאזורי ביקוש אמיתי. ייעול ההליכים הבירוקרטיים: קיצור הליכי תכנון ורישוי באמצעות רשות מרכזית שתתאם בין הרשויות המקומיות.

פיקוח מחירים לאורך זמן: מניעת "אקזיט" מהיר על ידי הגבלת מכירה למספר שנים גבוה יותר או יצירת מודל כלכלי שבו המדינה משתתפת ברווחי המכירה.

יותר תמריצים ליזמים: הקלה במיסוי והענקת תמריצים כספיים לבנייה בפריפריה כדי לעודד השקעות איכותיות גם באזורים מרוחקים.

סיכום ביניים:

למרות המאמץ של המדינה להנגיש דיור לזוגות צעירים, בפועל קיימות לא מעט בעיות ביישום התוכניות הממשלתיות. המדינה חייבת להכיר בכשלים הקיימים ולבצע התאמות מהותיות, על מנת שהיוזמות הללו ישפיעו באמת על מחירי השוק ועל איכות חייהם של הזכאים.

התהליך, שמתחיל ברישום לזכאות ונמשך בהגרלות שמקפחות זוגות "חסרי מזל", כולל זמני המתנה ארוכים עד לזכייה – ולאחר מכן להוצאת היתרים – וכל זאת תוך הסתמכות על חברת בקרה חיצונית שמנהלת את האופרציה המורכבת. הבירוקרטיה הרבה גורמת לעיכובים נוספים ומעמיסה על רוכשי הדירות שנאלצים להתמודד עם תהליכים מורכבים וארוכים.

סיפור מהשטח: ההמתנה שהתארכה וההזדמנות שהתפספסה.

דני וענת, זוג צעיר מאזור המרכז, זכו בדירה במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" בעיר בדרום הארץ. ההתרגשות הייתה גדולה – סוף סוף הזדמנות לדירה במחיר מוזל משמעותית מהשוק. אבל אז התחילו הקשיים.

הפרויקט התעכב פעם אחר פעם בגלל בעיות רישוי ותשתיות, והם נאלצו להמשיך לשכור דירה במרכז, כשבמקביל התחילו לשלם החזרי משכנתא על הדירה החדשה שעדיין לא הייתה מוכנה.

במהלך השנים שבהן חיכו, הם שמעו על חברים שקנו דירות יד שנייה במרכז בעסקאות מעולות, ואפילו הצליחו לשפץ ולעבור תוך זמן קצר. השוק דווקא התחיל להתקרר באותם חודשים, והמחירים ירדו מעט.

בינתיים, דירת "מחיר למשתכן" שלהם סוף סוף הייתה מוכנה – כמעט חמש שנים לאחר הזכייה. כשהגיעו לראות אותה, הבינו שמדובר במרחק גדול ממקום העבודה שלהם ובאזור עם תשתיות שלא בדיוק עונות על הצרכים שלהם.

הם החליטו למכור את הדירה אחרי תקופת החובה, אך גילו שהשוק באותו אזור לא היה אטרקטיבי, והמחיר שקיבלו היה נמוך משמעותית מהציפיות. דני וענת מצאו את עצמם שואלים את עצמם – האם שווה היה להמתין או שמא היה נכון לנצל את ההזדמנות שקיימת בשוק החופשי בזמן אמת?

מוסר השכל:

לפעמים הזכייה הגדולה מסתברת כבחירה בעייתית. זוגות צעירים חייבים לבחון בצורה מעמיקה את כל האפשרויות בשוק, גם כשיש זכייה אטרקטיבית בתוכנית ממשלתית. לא תמיד מה שנראה כהזדמנות על הנייר מתורגם לתועלת אמיתית בשטח.

מחיר למשתכן/מחיר מטרה או הזדמנויות בשוק החופשי – איך זוגות צעירים צריכים לקבל החלטה?

הזכייה בדירה במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" היא ללא ספק אירוע משמח ומרגש, במיוחד עבור זוגות צעירים שמחפשים דרך להשתלב בשוק הדיור.

המחירים המוזלים המוצעים במסגרת תוכניות אלה יכולים להוות הזדמנות יוצאת דופן, אך בפועל הזוגות הצעירים מוצאים את עצמם בפני דילמה מורכבת ומאתגרת: האם להמתין להשלמת הבנייה של הדירה במסגרת ההגרלה, שיכולה להימשך בין 3 ל-7 שנים, או שמא לנצל את ההזדמנויות שמציע השוק החופשי, שבו ישנן דירות שניתן לרכוש מיידית, לעיתים במחירים שמתקרבים למחירי הדירות בתוכנית הממשלתית?

ההמתנה לבנייה יכולה להיתפס כהשקעה לטווח ארוך, אך היא כרוכה גם בעיכובים והפוטנציאל של עלויות נוספות כמו דמי שכירות במהלך התקופה. במקרים מסוימים, הזוגות עלולים לגלות שהשכונה או המיקום של הדירה המוזלת אינם מתאימים לצרכים האישיים שלהם, או שזמינות התחבורה הציבורית והשירותים העירוניים אינם משביעים רצון. מצד שני, בשוק החופשי קיימת גמישות רבה יותר בבחירת המיקום והדירה, ואם ישנה אפשרות למצוא דירה במחיר סביר, לעיתים הקנייה בשוק החופשי יכולה להיות מועדפת מבחינה של זמינות, מיקום, ותנאי מגורים שמתאימים יותר לאורח החיים הרצוי.

כך שההחלטה בין שוק החופשי לבין תוכניות כמו "מחיר למשתכן" או "מחיר מטרה" אינה פשוטה, וכוללת שיקולים אישיים של כל זוג צעיר – צרכים מיידיים מול הציפייה לעתיד, משך זמן ההמתנה מול היכולת לקדם את החיים האישיים והמקצועיים מיד. זו לא רק שאלה של מחירים, אלא של יציבות כלכלית, נכונות להתפשר על מיקום, וההבנה שהשוק המקומי משתנה כל הזמן.

לקריאת כל הטורים שהתפרסמו עד עתה היכנסו לקישור המצורף כאן >>>

כותבי הטור:

טל זכריה "חדשות משוק הנדל"ן"
אדיר קיסר "דובדבן נדל''ן"