נדל"ן כאן ועכשיו: דירה בהנחה – המסע המלא חלק ג'

להל"ן לוח התשלומים המסודר והמעודכן

לאחר חתימת ההסכם רוכש הדירה מחויב לעמוד בלוח תשלומים קבוע ומוגדר:

1) תוך 3 ימים תשלום של 7% ממחיר הדירה מתוך ההון העצמי

2) תוך 45 ימים
תשלום של 13% נוספים ממחיר הדירה
חשוב לדעת שהתשלום מחויב עד 45 יום או עד קבלת השוברים מהקבלן, המאוחר מביניהם

3)  70% מהיתרה משולמים בתשלומים שווים לפי קצב
התקדמות הבנייה

4) 10% אחרונים משולמים סמוך לאכלוס הדירה

*התשלום של 13% מחויב עד 45 יום או עד קבלת השוברים מהקבלן, המאוחר מבין השניים. ללא שוברים אין היתר בנייה וזה אומר שאין ליווי בנקאי והבנק לא ישחרר משכנתא. זהו שלב קריטי שרוכשים רבים לא מודעים אליו.

משכנתא מתכננים לפני ולא אחרי

יועץ המשכנתאות חייב להיות חלק מהתהליך כבר בשלב ההתכוונות לרכישה. הוא צריך להכיר את תנאי העסקה, ההון העצמי, מבנה ההחזר, תזרים עתידי, מסלולי הריבית והסיכונים. ברוב העסקאות הקבלניות, התשלום הראשון מתבצע לאחר קבלת ערבות בשיעור של כ 7 אחוז ולאחר מכן התשלומים פרוסים עד מסירת הדירה.

יתרון למי שיכול לשחרר תשלומים מוקדם

לא כל הקבלנים מאפשרים לשלם את מלוא התמורה בשלבי הבנייה. כאשר הקבלן מאפשר זאת ולרוכשים יש את היכולת הפיננסית לבצע זאת, זה מהלך מבורך. שחרור תשלומים מוקדם מפחית משמעותית את עלויות המדדים שנצברים לאורך תקופת הבנייה וחוסך סכומים כבדים בסוף.

תכנון פיננסי נכון לפני הגשת הצעה

לפני הגשת הצעה על דירה כדאי לבצע תכנון פיננסי מדויק. הבנה נכונה של היכולות, ההתחייבויות והגמישות הבנקאית יכולה לשנות את מהות הנכס שנבחר. יש רוכשים שמגלים שהם יכולים להרשות לעצמם דירה גדולה יותר ממה שחשבו, ויש כאלה שמבינים שנכס קטן יותר יבנה להם יציבות כלכלית טובה יותר. תכנון נכון חוסך טעויות יקרות.

מועד פרעון המשכנתא לקבלן

עם מסירת הדירה הקבלן זכאי לקבל את יתרת התשלום במלואה בדרך כלל באמצעות המשכנתא. ברגע זה מתבצעת סגירת החוב מול הקבלן, אך עבור הרוכש נפתחת תקופה כלכלית חדשה הכוללת התאמות, ריהוט, מוצרי חשמל, הוצאות אכלוס ושדרוגים שלא נכללו במפרט.

מוכנות כלכלית לקראת אכלוס

רוב הדירות בתוכניות מוזלות אינן כוללות תוספות חיוניות כגון מזגנים, רשתות, מקלחונים, סורגים, הגבהות זכוכית, פתרונות נגרות ועוד. זהו שלב שבו ההוצאות גדלות. משפחות שמתכננות שדרוגים כמו ריצוף, כלים סניטריים, מטבח או נגרות חייבות להתארגן מראש. המטבח והשיש הם סעיף העלות הגדול ביותר ועלויותיהם עשויות להגיע למעל מאה אלף שקלים.

תקופת כפל התשלומים

רוב הרוכשים ממשיכים לשלם שכירות במקביל לתשלומי משכנתא חלקיים. מי שיכול להתגורר אצל ההורים לתקופה מסוימת נהנה מיתרון כלכלי גדול ומשקיע את הכסף בשדרוגי איכות במקום הלוואות מיותרות.

בין המציאות לחלום

לכל אחד יש חלום על בית פרטי, דירת גן, פנטהאוז, דופלקס או טיפוס ייחודי. אך במסגרת דירה בהנחה, רבים רוכשים דירות שלושה עד שישה חדרים בהתאם לתקציב. הפער בין מה שקונים היום לבין מה שחולמים עליו אינו פער של יכולת אלא פער של זמן. לאחר קבלת המפתח מתחילה ספירה של חמש שנים שבהן אסור למכור את הדירה. בסיום התקופה ניתן למכור, לשפר מגורים ולשאוף לנכס הבא. במהלך השנים עשויים להשתחרר כספים, להגיע ירושות או להשתנות הכנסות. תכנון נכון כבר היום מאפשר להגשים את החלום בעתיד בצורה מדויקת וחכמה.

בטור ההמשך נציג מדריך מפורט שייתן מענה לכל מי שנמצא במסע. יש קוראים שכבר זכו בהגרלות קודמות, חלקם כבר גרים בדירה ויכולים למכור, ויש כאלה שנמצאים עדיין בתוך תקופת חמש השנים שבה אסור למכור. התהליך הזה לא התחיל היום והוא שייך לכל אחד שנמצא על ציר הזמן בין רכישה, מגורים ומחשבה על השלב הבא.

המדריך הבא יכוון להתנהלות נכונה בכל שלב, ייצור סדר וביטחון, ויאפשר לכל אחד לבנות את המהלך הבא שלו בצורה מדויקת, אחראית ומבוססת.

ובסיום, נדבר על השאלה הגדולה באמת: איך מנהלים נכון את חמש שנות ההמתנה ואיך מגיעים למטרה שלשמה התחיל כל המסע.

כותבי הטור:

גיל אשר לוי – יועץ משכנתאות ופיננסים

אדיר קיסר – דובדבן נדל"ן

לקריאת כל המאמרים כנסו לקישור כאן >>>