נדל"ן כאן ועכשיו: בדק בית ודירה – חלק א'

 

המדריך מיועד לליווי תהליך קבלת ומסירת דירות חדשות מקבלן, דירות יד שנייה, בתים פרטיים וכל נכס נדל"ן, תוך מתן כלים מקצועיים, סדר נכון ובקרה מדויקת על מצב הנכס לפני קנייה, מסירה או אכלוס.

 

 

סדרת טורים: ידע, הכוונה וכלים מקצועיים להתארגנות נכונה בפרוטוקול מסירה

 

 

מדריך זה נועד לעשות סדר בתהליך קבלת דירה חדשה מהקבלן. מה באמת צריך לבדוק, היכן אסור להתבלבל, ואילו ליקויים עלולים לעלות הרבה כסף אם מפספסים אותם בזמן.

 

המטרה היא לפשט תהליך מורכב, להנגיש ידע מקצועי, ולתת לכם כלים מעשיים לבדיקה עצמית והבנה עמוקה של תהליך בדק הבית.

 

 

 

 

חשוב להדגיש

המדריך אינו תחליף לבדק בית מקצועי ואינו פוטר מפנייה לאיש מקצוע מיומן, מהנדס או הנדסאי בניין, בעל סמכות להוציא ולחתום על דוחות בדק. יחד עם זאת, כאן תקבלו ידע והכוונה מקצועית שלא תקבלו כמעט בשום מקום אחר.

 

 

לאורך העשור האחרון, ומתוך ניסיון מצטבר בשטח הנשען על למעלה מ־30 שנות פעילות בענף הנדל"ן, הידע המובא כאן סייע לאלפי רוכשים בתוכניות מחיר למשתכן ובשוק החופשי להבין את מצב הדירה ולקבל החלטות נכונות בזמן אמת. חשוב לדעת שיש לכם זכות מלאה לבחון גם את עבודת הבודקים עצמם, ולוודא שהבדיקה מתבצעת בצורה מקצועית, יסודית וראויה. הטור נכתב ככלי עבודה מעשי לשימוש עצמי ולבדיקה ראשונית, ניתן לעבור על הסעיפים עם דף ועט, לזהות ליקויים בעצמכם ולהגיע לבדק הבית ערוכים ומדויקים הרבה יותר, תוך פיקוח פעיל מצדכם. אתם בעלי הנכס, האחריות על הבדיקות, ההערות, החתימות וקבלת הדירה מהקבלן היא בראש ובראשונה שלכם.

 

 

בדק בית הוא תחום עמוק ומקיף. דו"ח בדק בית נועד לשקף את מצב הדירה בפועל: איכות ביצוע, עמידה בתקנים, סטיות חריגות, שיפועים, מידות הנכס, ותקינות כל האלמנטים הכלולים במפרט המחייב שהקבלן מחויב למסור.

 

 

 

 

התארגנות לבדק בית

 

מומלץ לבצע בדק בית כאשר הדירה נקייה מאבק, הרצפה שטופה והחלונות נקיים. ניקיון מלא מאפשר זיהוי מדויק של ליקויים, מסייע לבדיקה איכותית ומקטין משמעותית מחלוקות עתידיות מול הקבלן. במידה והדירה מבולגנת, מלאה לכלוך ואבק, אין לבצע בדק בית בצורה חד משמעית. דירה אמורה להימסר על ידי הקבלן במצב נקי וברמת מוכנות סבירה של לפחות כ־70%. בדירה שאינה עומדת ברף ניקיון זה אין לקיים בדק בית, לא בדיקה ראשונית ולא בדיקה משלימה, ויש לדרוש מהקבלן ניקיון והכנה ראויים לפני כל בדיקה.

 

 

 

 

 

בדק בית מקדים לפני מסירה

 

אפשר ואף מומלץ להזמין בדק בית מקדים כאשר הדירה נמצאת במוכנות של כ־95%. לאחר מסירת המפתח ניתן להשלים ביקורת קצרה לסגירת הדו"ח. זו דרך יעילה גם לדיירים וגם לקבלן, המאפשרת לקבל דירה כמעט גמורה, לצמצם תיקונים לאחר האכלוס ולחסוך תיאומים מיותרים. הדבר חשוב במיוחד למי שמתכנן להשכיר את הדירה, שכן הוא מפחית עיכובים במסירה ובהשלמת דוח הבדק.

 

 

 

 

מי מבצע את בדק הבית ומה ההבדל בין מהנדס להנדסאי

 

מהנדס בניין הוא בעל תואר אקדמי ונושא באחריות הנדסית ומשפטית מלאה. הוא רשאי לבצע בדק בית ולחתום על הדוח בעצמו.

 

הנדסאי בניין הוא איש שטח מקצועי עם הכשרה יישומית. ברוב המקרים הוא מבצע את בדיקת השטח, אך החתימה והאחריות ההנדסית הסופית הן של מהנדס בניין רשום.

 

 

בפועל קיימים שני מודלים לגיטימיים:

 

בדק בית מקצועי נמדד לא רק במי הגיע לשטח, אלא במי נושא באחריות על הדוח הסופי.

 

 

 

 

מה בודקים בפועל לפי סדר נכון

 

חלונות הדירה והמרפסות

בדיקת פלס ויישור, איטום פנימי וחיצוני, מסגרות אלומיניום, תריסים ידניים וחשמליים, מסילות, קליקים ופתיחה חלקה. יש לוודא קבלת 5 מפתחות של הדלת הראשית וספייר לכל דלתות האלומיניום כולל המחסן ותיבת הדואר.

 

חלונות ממ"ד: בדיקת מסילה, פין נעילה, סגירה מלאה (כולל שימון תקני)

 

כל הזכוכיות בדירה חייבות להיות נקיות לחלוטין מבפנים ומבחוץ. כל שריטה בזכוכית בעת המסירה היא קריטית. חובה לבדוק מלמטה למעלה, מלמעלה למטה ומהצדדים, מבפנים ומבחוץ.

 

ויטרינה בסלון – גלילה חשמלית.

יש לוודא קבלת מנואלה לפתיחה ידנית בעת חירום או הפסקת חשמל.

 

 

 

חלונות ותריסים חשמליים

יש לוודא תקינות מלאה של החלון והתריס החשמלי. המנוע חייב לעבוד בצורה שקטה, רציפה וללא רעשים חריגים. פעולת ההרמה והגלילה צריכה להיות חלקה לכל אורך התנועה, ללא חריקות, קפיצות או גרירת התריס במסילות. תריס חשמלי תקין נע בצורה נקייה ואחידה, הן בפתיחה והן בסגירה, ללא מאמץ וללא רעשים מיותרים מצד המנוע או התריס עצמו.

 

 

 

אלומיניום כללי ומסגרות אלומיניום

 

יש לבצע בדיקה מקיפה של מסגרות האלומיניום ולוודא שהן תקניות, מחוברות לקיר בצורה הדוקה, מיושרות ואינן בולטות מהקיר. יש לבדוק את הוויטרינה בסלון ולוודא שהמסילה התחתונה והעליונה תקינות, נקיות, והדלתות נעות בצורה חלקה, ללא חריקות, קפיצות או קושי בדחיפת כנפי הדלת.

 

יש לוודא שקיימת הכנה מתאימה לרשתות במסילות האלומיניום. המסילות חייבות להיות נקיות ומצוידות בפלסטיקים ייעודיים לניקוז מים בצד החיצוני של החלון, דלת החוץ או הוויטרינה.

 

יש לבדוק שארגז הגלילה העליון סימטרי, אסתטי וסגור כראוי, שהמסילות חדשות וללא פגמים, ושכל מסגרות האלומיניום צבועות בצבע אחיד התואם למפרט המחייב.

 

 

 

דלתות

בדלת הראשית, דלתות החדרים, השירותים, המקלחות, הממ"ד ודלתות החוץ: שלמות, סגירה חלקה, מנעולים, ידיות, מנעול מגנטי, גומיות, ואקום, צבע אחיד בין דלת למשקוף.

 

בדלת הכניסה יש לוודא קיום מברשת תחתונה תקינה ואטימות מלאה. בדלתות חוץ למרפסות, לרוב דלתות אלומיניום וזכוכית, יש לבדוק סגירה הרמטית, התאמה למסגרות וביצוע בדיקת מים, כדי לוודא שאין חדירת רטיבות או כשלים באיטום.

 

בדלתות שירותים ומקלחות אמורה להיות עינית תפוסה תקינה.

 

דלת ממ"ד: סגירה, אטימה ונעילה תקנית מבפנים. הקבלן אינו מספק דלת פנים לממ"ד, מומלץ להתקין דלת על חשבונכם.

 

יש לוודא שאתם מקבלים מהקבלן ומתקינים בעצמכם מעצור דלת סטופר לכל דלת פנים, זה באחריותכם.

 

 

 

שירותים ואמבטיה

בדיקת קרמיקה, ריצוף וחיפויים, אסלות וניאגרות ללא טפטופים או זרימה סמויה. בדיקת מושב אסלה, אמבטיות, כיורים, ארוניות, ברזים, מים חמים וקרים.

 

קופסאות ריח, ניקוזים וסיפונים פתוחים, זרימה טובה וללא נזילות.

 

איטום: רובה אחידה, סיכה מלאה ואיטום מושלם בפינות. יש לבצע בדיקת הצפה ולוודא ניקוז מלא ללא הצטברות מים.

 

הקבלן מוסר אסלות עם כיסוי פלסטיק להתקנה עצמית, אך אינו מתקין מקלחונים. יש להיערך לכך מראש.

 

 

 

 

מטבח

בדיקת ארונות, צ'וקל, מגירות, מסילות ומנגנונים, פתיחה וטריקה שקטה, חיבורים אסתטיים, מעבר קפדני על דלתות המטבח בעיניים קרובות ובוחנות במיוחד, בדגש על אחידות צבע, גימור וציפוי, בעיקר במטבחים בצבע בתנור ופולימר.

 

בדיקת תקינות השיש, חיפוי, סיליקון, כיור, ברז, סיפון ולחץ מים. יש לוודא קיום פתח ניקוז רצפתי.

 

יש לבדוק תקינות כיור המטבח ללא כל פגם. יש לוודא קיום שקע תלת פאזי ייעודי לכריים אינדוקציה.

יש לוודא קיום נקודת גז לבישול בהתאם למפרט.

 

 

 

ריצוף הדירה

בדיקת שלמות אריחים ופאנלים, אחידות סדרות, כיוונים, סטיית תקן ושיפועים, רובה ומרווחים.

באחריות הדייר לוודא קבלת אריחי ספייר מאותה סדרה.

 

 

 

תקרה וקירות

בדיקת סדקים, רטיבות, טיח אחיד, צבע אחיד ואיכות גמרים.

בהשתקפות אור הקירות והתקרה צריכים להיות אחידים וללא בליטות.

 

 

 

חשמל

בדיקת שקעים ומפסקים, חיבור בפועל, יציבות, לוח חשמל מסומן, ללא חוטים גלויים או סכנת חשמל חי.

 

יש לבצע בדיקה כי בחדר הורים קיים מחלף תאורה סמוך למיטה. בדיקת אינטרקום משני בחדר הורים, במידה וכלול במפרט.

 

 

 

תקשורת

ארון התקשורת נמצא סמוך בד"כ לארון החשמל. לוודא שקיימת נקודת תקשורת אחת לפחות בכל חדר. בדיקת פעמון דירה ואינטרקום תקין.

אין חיווט כבלי רשת בחדרים בסטנדרט.

 

 

 

גילוי אש וכיבוי

קבלת גלאי עשן לפי תקן. בבניינים מעל 10 קומות ספרינקלרים תקניים ללא נזילות. מומלץ להחזיק מטף כיבוי תקני במקום נגיש.

 

 

 

שמע ומצלמות

במחיר למשתכן ודירה בהנחה אין הכנות לשמע ומצלמות.

מי שמעוניין, מומלץ ייעוץ עם איש תקשורת או אבטחה לתכנון מסודר.

 

 

 

מיזוג

הקבלן לרוב מכין תשתיות בלבד.

לכן יש לבצע בדיקת צנרת מיזוג ממסתור הכביסה, נקודות כוח, ניקוז ומפסק ייעודי (פאקט). התקנה בפועל של מערכות המיזוג השונות תהיה לפי תכנון מקצועי לאחר המסירה.

 

 

 

מסתור כביסה

מסתור הכביסה חייב להימסר נקי מכל חפץ. כאשר רפרפת אלומיניום חיצונית למסתור מחוברת היטב.

בדרך כלל מותקן בו דוד שמש, כניסה של מים קרים ויציאה של מים חמים כולל ברזים, הזנה לחשמל, כולל מפסק חשמל ישיר (פאקט מיזוג) צמת מיזוג. 

ברוב הדירות קיימת מרכזיית מים קרים וחמים פנימית במסתור הכביסה יש לוודא נקודת ניקוז במרכז רצפת מסתור.

 

יש לבדוק קיום פתח לפליטת אוויר למייבש הכביסה. חלל המסתור חייב להימסר תקין, נקי וצבוע.

 

 

 

מתקן תליית כביסה

מתקן תליית הכביסה ממוקם בדרך כלל במסתור הכביסה. הקבלן מספק לרוב חבלי כביסה בלבד, והקשירה וההרכבה בפועל נעשות על ידי הדיירים. יש לוודא שמתקן הכביסה עצמו מותקן, מקובע ותקין, ושהתשתית מאפשרת שימוש בטוח ויציב.

 

 

 

איזור שירות

שני שקעי כוח: אחד למכונת כביסה ואחד למייבש כביסה.

מקור הזנת מים חמים וקרים.

נקודת ביוב תקינה.

 

 

 

דוד חשמל

בדיקת התקנה, נזילות, מים חמים ומפסק תקין.

 

 

 

מרפסות

בדיקת ריצוף, שיפועים, ניקוזים, מעקות, זכוכיות, נקודת חשמל, סיכה וקופינג עם אף מים.

 

במרפסת השמש יש לוודא קיום נקודת תאורה תקנית, שקע חשמל מוגן מים, ונקודת מים (ברז דלי). בהתאם להתחייבויות הקבלן במפרט המחייב, יש לבדוק גם קיום נקודת גז תקנית.

 

 

 

מסגרות ופרגולות במרפסת

יש לוודא כי מסגרות ופרגולות שהותקנו על ידי הקבלן או מטעמו יציבות, מחוברות כראוי, מתוכננות בצורה סימטרית ובגימור אסתטי תקין. ברוב המקרים הקבלן אינו מספק קירוי לפרגולה, גם כאשר המסגרת כלולה במפרט. קירוי והצללת הפרגולה יבוצעו על ידי הדיירים לאחר המסירה, ובהתאם להנחיות, היתרים והדין החל במקום.

 

 

 

מחסן

בדיקת ריצוף, קירות, רטיבות, דלת, תאורה, שקע, ספרינקלר ופתח אוורור.

 

 

 

חניות

בדיקת סימון, מיקום וגודל לפי חוזה ותוכנית, ואבנים משתלבות מהודקות.

 

 

 

סימון מונים ושיברים

סימון שעון מונה חשמל בחדר מונים.

סימון שיבר מים ראשי ושיבר גז ראשי לפי מספר הדירה. ברוב הבניינים הם נמצאים בלובי הקומתי ויש לוודא זיהוי ברור ונגיש.

 

 

 

ונטה וסילוק אוויר

אם אין חלון במטבח, התקן מחייב התקנת ונטה חשמלית עם מתג נפרד.

כנ"ל בשירותי אורחים ובמקלחות.

 

יש לבחון תקינות הוונטה, לוודא שאינה רועשת מדי, שאין חיכוך של הפלופלור (מניפת האוויר), ושהשאיבה אפקטיבית.

 

 

 

בדיקה כפולה – בדיקת קבלן ובודק מטעמכם

 

ברוב המקרים הקבלן מבצע בדק פנימי לפני מועד המסירה. בפועל הדירה נבדקת פעמיים: פעם אחת על ידי הקבלן ופעם שנייה על ידי מהנדס מטעמכם, המוציא דו"ח בדק מקצועי הכשיר גם להליכים משפטיים. חשוב לוודא שהקבלן מבצע את בדיקת הבדק הפנימית מטעמו עוד לפני הגעת הבודק מטעמכם. כך נחסך זמן יקר, מצטמצמים תיקונים כפולים, ונמנעים עיכובים וכאבי ראש מיותרים בתהליך המסירה.

 

 

 

חשוב לדעת

בדירות יד שנייה מומלץ לבצע בדק בית, אך לא בכל מקרה הוא הכרחי ותלוי בגיל הנכס, מצבו והיקף השיפוצים שבוצעו בו. לעומת זאת, דירה הנמצאת עדיין באחריות קבלן מחייבת בדק בית מקצועי והוצאת דו"ח בדק מסודר, כחלק מהגנה על זכויות הרוכשים ותיעוד מצב הדירה מול הקבלן.

 

 

בפרק ב' נעסוק בשאלה מדוע בדק בית הוא קריטי גם בבתים פרטיים, דירות גן ודירות גג, ומה קורה כאשר מזניחים את דוח הבדק ואינם דואגים שהקבלן יבצע את התיקונים הנדרשים. נבחן כיצד ליקויים שלא טופלו בזמן פוגעים בערך הנכס ובאיכות החיים, ולעיתים גם בדירות שכנות. בנוסף, יינתן ייעוץ מעשי כיצד להימנע מטעויות שכיחות שדיירים נוטים לעשות בשלב המסירה ולאחריו.