נדל"ן כאן ועכשיו | סל הדירות ביבנה הולך ומתמלא – תמונת מצב שוק הנדל"ן לקראת סוף שנת 2026

 

 

 

שוק הנדל"ן בישראל – המספרים מדברים

 

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2025 נמכרו בישראל כ-90,690 דירות, לעומת כ-103 אלף בשנת 2024, ירידה של כ-11.9%. בשוק הדירות החדשות נרשמה ירידה חדה יותר של 25.5%.

 

בחודשים יוני עד אוגוסט 2026 נמכרו כ-24,200 דירות, עלייה של כ-8.1% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. אולם פעילות העסקאות אינה מעידה בהכרח על עליית מחירים.

 

בסוף אוגוסט נותרו בישראל כ-85,680 דירות חדשות למכירה, מלאי המשקף כ-26.7 חודשי היצע. לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו באוקטובר, מחירי הדירות ירדו ב-1.8% בהשוואה שנתית ברמה הארצית וב-2.7% במחוז המרכז.

 

השוק ממשיך לפעול, אבל תנאי המשחק השתנו. הרוכשים משווים יותר, בודקים יותר ולא מוכנים לשלם כל מחיר.

 

יבנה – סל הדירות הולך ומתמלא

 

במעקב שערכנו אחר לוחות המכירה ביבנה הופיעו ב-1 בספטמבר 2026 כ-661 מודעות למכירה. ב-19 באוקטובר כבר הופיעו 689 מודעות, עלייה של כ-4.2% בתוך פחות מחודשיים.

 

ביבנה הירוקה, בשכונות נאות שמיר ונאות רבין, מספר המודעות עלה מ-323 ל-356, גידול של כ-10.2%. חשוב לציין שמדובר במספרי מודעות בשתי נקודות זמן, שעשויים לכלול פרסומים כפולים, ולא בהכרח במספר הדירות הייחודיות למכירה.

 

לצד ההיצע הקיים, ביבנה מזרח מתוכננות כ-12,500 יחידות דיור בשלבים שונים, ולצידן פוטנציאל לאלפי יחידות נוספות במסגרת התחדשות עירונית. מדובר בתכנון ארוך טווח ולא בדירות המוצעות כולן למכירה כיום.

 

גורם משמעותי נוסף הוא בעלי דירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן בנאות שמיר. ככל שמסתיימות מגבלות המכירה, עשויים להצטרף לשוק מוכרים נוספים. מי שרכש דירה במחיר מסובסד עשוי ליהנות מגמישות גדולה יותר במחיר ביחס למי שרכש בשיא השוק, בהתאם לנסיבותיו הכלכליות.

 

סל הדירות ביבנה מתרחב, התחרות בין המוכרים גוברת וכוח המיקוח של הרוכשים מתחזק. להערכתנו, בשנת 2027 הלחץ על השוק המקומי עלול להתגבר.

 

כמה באמת משלמים על דירות ביבנה?

 

ריכזנו מספר דוגמאות לעסקאות משנת 2026 המופיעות במאגרים המבוססים על דיווחי רשות המסים:

 

דירות 6 חדרים:

• הרצל 2 – כ-151 מ"ר, נמכרה ב-2,790,000 ₪.

• רחל המשוררת 12 – כ-178 מ"ר, נמכרה ב-2,850,000 ₪.

 

דירות 5 חדרים:

• הסירה 16 – כ-156 מ"ר, נמכרה ב-2,600,000 ₪.

• דליה רביקוביץ 14 – כ-130 מ"ר, נמכרה ב-2,635,000 ₪.

 

גם אנחנו מכרנו דירת 5 חדרים בשטח של כ-135 מ"ר במחיר של 2,840,000 ₪. זו דוגמה לכך שגם בשוק מאתגר ניתן לבצע עסקאות במחירים ראויים באמצעות תמחור נכון, שיווק וניהול משא ומתן מקצועי.

 

דירות 4 חדרים:

• הסירה 3 – כ-120 מ"ר, נמכרה ב-2,300,000 ₪.

• המפרש 9 – כ-139 מ"ר, נמכרה ב-2,420,000 ₪.

 

דירות 3 חדרים:

• רחל המשוררת 2 – כ-90 מ"ר, נמכרה ב-2,150,000 ₪.

• הרצל 26 – כ-85 מ"ר, נמכרה ב-2,200,000 ₪.

 

מדובר בדוגמאות נקודתיות ולא בממוצע מחירים עירוני. בשטח אנחנו פוגשים גם משא ומתן שמוביל להפחתות של 50 עד 100 אלף שקל, ולעיתים עסקאות בפערים של מאות אלפי שקלים מהמחיר המבוקש, בשל נסיבות אישיות או צורך במכירה מהירה.

 

עסקת מצוקה אינה בהכרח מדד לשווי השוק, בדיוק כפי שעסקת שיא אינה מצדיקה מחיר מופרז.

 

מחיר למ"ר – בין המציאות לחלומות

 

מי שמבקש מעל 24 אלף שקל למ"ר עבור דירת סטנדרט, ללא יתרון משמעותי ועסקאות השוואה מתאימות, עלול לגלות שהוא חי בלפלנד ולא בשוק הנדל"ן של יבנה בסוף 2026.

 

לעומת זאת, בדירות משפחתיות מסוימות תמחור שמתקרב ל-20 אלף שקל למ"ר עשוי להיות ריאלי ותחרותי הרבה יותר.

 

לשם המחשה, דירה בשטח 130 מ"ר במחיר של 24 אלף שקל למ"ר תתומחר ב-3,120,000 ₪, לעומת 2,600,000 ₪ לפי 20 אלף שקל למ"ר.

 

פער של 520 אלף שקל!

 

כמובן, אין מחיר אחיד לכל הדירות. דירות מושקעות עם מטבחים איכותיים, שינויי חלוקה, נגרות מתקדמת, מערכות מיזוג ומפרט משודרג עשויות להצדיק פרמיה. אבל גם לפרמיה צריך להיות בסיס כלכלי ומסחרי, ולא כל שקל שהושקע בנכס חוזר במעמד המכירה.

 

זה כבר לא שוק של מוכרים – המציאות היא שוק של קונים!

 

אחת הבעיות המרכזיות שאנחנו מזהים היא הפער בין ציפיות המוכרים לבין המחירים שהרוכשים מוכנים לשלם בפועל. חלק מהמוכרים עדיין מתבססים על עסקאות שבוצעו בשנים קודמות, בתנאי שוק שונים לחלוטין.

 

היום לרוכשים יש יותר אפשרויות בחירה, יותר זמן להשוות ויכולת לנהל משא ומתן מעמדה נוחה יותר, במיוחד בדירות הסטנדרט.

 

מוכר שממשיך להיאחז במחיר שאינו תואם את המציאות עלול להישאר חודשים ארוכים עם דירה שלא נמכרת, בזמן שמתחרים נוספים נכנסים לשוק.

 

מחיר השיווק הוא החלטה של המוכר, אבל מחיר המכירה נקבע במפגש בין ההיצע לביקוש.

 

למכור עכשיו או להשכיר ולהמתין?

 

לא כל בעל דירה חייב למכור בכל מחיר. מי שאינו זקוק למימוש מיידי יכול לשקול השכרה והמתנה, תוך בחינת דמי השכירות, יתרת המשכנתא, ההוצאות והסיכונים.

 

אבל חשוב להבין: אין כל הבטחה שבעוד שנה או שנתיים הדירה תהיה שווה יותר. ההחלטה צריכה להתבסס על כדאיות כלכלית ולא על תקווה לחזרת מחירי השיא.

 

מנגד, עבור משפחות המבקשות לשפר דיור בתוך יבנה, או לעבור אליה מראשון לציון, רחובות, אשדוד, חולון וערים נוספות, המציאות הנוכחית עשויה לפתוח הזדמנויות לרכישת דירות מרווחות במחירים תחרותיים ביחס לחלופות מתאימות.

 

מה שעבור מוכר אחד הוא שוק מאתגר, עשוי להיות עבור משפחה אחרת הזדמנות לרכוש בית במחיר שפוי יותר.

 

המשכנתאות וההגרלות – רוכשים נשארים על הגדר

 

תנאי המימון ממשיכים להשפיע על יכולת הרכישה. הבנקים בוחנים הון עצמי, הכנסות והתחייבויות, ולא כל מי שמתעניין בדירה יכול בהכרח להשלים עסקה.

 

בהגרלה ה-11 של תוכנית דירה בהנחה נרשמו 114,848 משקי בית שהתמודדו על 7,922 דירות ב-19 יישובים. ההמתנה להגרלות ולהזדמנות לזכייה עשויה לגרום לחלק מהמשפחות לדחות רכישה בשוק החופשי.

 

במקביל, גם זוגות צעירים המסתייעים בהוריהם נדרשים לעמוד בכללי מימון ויכולת החזר. המדינה חייבת לבחון פתרונות אחראיים שיסייעו בגיוס הון עצמי, בלי להעמיס על משפחות התחייבויות מסוכנות.

 

הממשלה הבאה – פתרונות דיור ולא רק הבטחות

 

מצוקת הדיור מחייבת מדיניות ארוכת טווח. לצד תוכניות מחיר מטרה ודירה בהנחה, ראוי לבחון מסלולי סיוע נוספים לזוגות צעירים ולרוכשי דירה ראשונה, לרבות משרתי צה"ל והמילואים, בהתאם לקריטריונים ברורים.

 

במקביל, כאשר קיים מלאי גדול של דירות חדשות שאינן נמכרות, יש מקום לבחון תמריצים לקבלנים שיציעו דירות להשכרה ארוכת טווח, בחוזים יציבים ובתנאים מפוקחים.

 

אסור לשכוח גם את התשתיות. תכנון אלפי יחידות דיור חייב להיות מלווה בכבישים, תחבורה ציבורית, מוסדות חינוך, שירותי בריאות ותשתיות ציבוריות.

 

מדיניות דיור מוצלחת אינה נמדדת רק במספר הדירות שמתכננים, אלא ביכולת של משפחות לרכוש או לשכור בית ולחיות בו בכבוד וביציבות.

 

שנת 2027 – האם הלחץ על מחירי הדירות יעמיק?

 

אנחנו שומעים לא מעט מוכרים שאומרים: "אם לא נמכור השנה, נחכה לשנה הבאה. אולי המחיר יעלה".

 

האפשרות קיימת, אבל אין כל בסיס להבטיח שבשנה הבאה הדירה תהיה שווה יותר.

 

להערכתנו המקצועית, בשוק דירות הסטנדרט ביבנה קיים סיכון ממשי להמשך לחץ על המחירים בשנת 2027 ואף בשנים שאחריה. הצטרפות אפשרית של מוכרים נוספים, מימוש דירות שנרכשו בתוכניות ממשלתיות, שיווקי קבלנים ותחרות בין בעלי נכסים עשויים להכביד על השוק.

 

ייתכן שנראה יותר דירות המפורסמות לאורך זמן, יותר משא ומתן ופערים גדולים יותר בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה. מנגד, שינויים בריבית, בביקוש ובהיצע עשויים לשנות את המגמה, ולכן אין אפשרות להבטיח ירידות מחירים בכל שנה.

 

מוכר שמעוניין לממש נכס צריך לקבל החלטה לפי עסקאות שמתבצעות עכשיו, ולא לפי תקווה שמחירי השיא יחזרו.

 

 

יבנה: מגמת ירידת המחירים צפויה להימשך בשנים הקרובות

 

השורה התחתונה – יש מי שמוכר ויש מי שנתקע!

 

שוק הנדל"ן ביבנה לא נעצר, אבל המציאות השתנתה. יש עסקאות, יש רוכשים ויש גם מחירים ראויים, אלא שהדרך להגיע לעסקה דורשת היום יותר דיוק, מקצועיות והבנה של השוק.

 

לא כל מוכר חייב להפחית מאות אלפי שקלים, ולא כל דירה מושקעת צריכה להימכר במחיר של דירת סטנדרט. אבל אי אפשר להתעלם מהתרחבות ההיצע, מהתחרות ומהפער בין מחירי הפרסום למחירים שבהם נסגרות עסקאות בפועל.

 

סל הדירות ביבנה הולך ומתמלא, התחרות בין המוכרים גוברת והלחץ על המחירים עלול להימשך גם בשנים הקרובות. זה הזמן לחשב מסלול מחדש.

 

המחיר שבו מפרסמים את הדירה הוא החלטה של המוכר. המחיר שבו היא נמכרת הוא תוצאה של השוק.

 

כותב הטור:

אדיר קיסר – דובדבן נדל"ן
לקריאת כל המאמרים לחצו כאן >>