נדל"ן כאן ועכשיו | מהי תוכנית מתאר כוללנית ואיך היא משפיעה על עיצוב עתיד העיר? חלק א׳ בסדרה

זו אינה תוכנית לבניין בודד ואינה עוסקת במגרש מסוים. זו תפיסת הפעלה לעיר שלמה. כמה תושבים העיר תוכל לשאת בעתיד, היכן נכון להגדיל צפיפות, היכן נכון לשמור על מרקם קיים, איפה תתאפשר בנייה גבוהה יותר, ואיפה יישמרו מגבלות. המטרה היא למנוע צמיחה מהירה בלי תשתיות תומכות, מצב שמייצר עומס, פגיעה סביבתית וירידה באיכות החיים.

התוכנית מוגשת על ידי הרשות המקומית ומאושרת בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. היא נבנית לטווח ארוך, לרוב לעשרים עד שלושים שנה, ומשמשת מסמך מדיניות שמכוון את כל התוכניות המפורטות שיבואו אחריה. היא לא נותנת היתרי בנייה בפועל אלא קובעת את גבולות המדיניות שבתוכה יתוכננו הפרויקטים העתידיים. התוכנית הכוללנית קובעת כיוון, תוכנית מפורטת קובעת זכויות.

התוכנית מתייחסת לעיר כמערכת אחת שלמה. היא קובעת יעד אוכלוסייה עתידי ומתרגמת אותו לצרכים של קרקע, תשתיות ושירותים. היא מגדירה פריסת שימושי קרקע למגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור. היא קובעת היכן ימוקמו מרכזים עירוניים ותתי מרכזים, איך ייראו צירי הפיתוח הראשיים ואיך נכון לחבר בין שכונות לבין מוקדי פעילות.

מרכיב מרכזי בתוכנית הוא ההיבט הסביבתי. שמירה על שטחים פתוחים וריאות ירוקות, קביעת יחס בין בנוי לפתוח, תכנון מסדרונות אקולוגיים, ניהול נגר והפחתת סיכוני הצפה, אזורי חיץ בין מגורים למקורות מטרד, ועקרונות של תכנון אקלימי והצללה עירונית. המטרה אינה רק להגדיל היצע בנייה אלא לייצר סביבה עירונית בריאה ועמידה לאורך זמן.

בתחום התחבורה והנגישות נקבעת רשת דרכים עתידית, היררכיית צירים, שילוב תחבורה ציבורית, שבילי אופניים והליכה רגלית, וחיבור יעיל בין שכונות למוקדי תעסוקה ושירות. תכנון כזה נועד לצמצם עומסים עתידיים ולשפר את היכולת להתנייד בעיר בלי תלות מוחלטת ברכב פרטי.

התוכנית בוחנת גם את קיבולת התשתיות העירוניות, מים, ביוב, ניקוז, חשמל, אנרגיה ותקשורת, ומנסה להתאים בין קצב הגידול הצפוי לבין יכולת המערכות לשאת אותו. פיתוח מדורג עדיף על קפיצה מהירה שיוצרת קריסה תפעולית.

יש לתוכנית גם משמעות כלכלית ישירה. היא מסמנת אזורי צמיחה, מוקדי התחדשות, אזורי שימור והגבלה, וצירי פיתוח שמשפיעים על ערכי קרקע ונכסים. היא מייצרת ודאות תכנונית ומהווה כלי עבודה ליזמים, משקיעים ומקבלי החלטות.

טעות נפוצה בציבור היא לבלבל בין תוכנית כוללנית לבין תוכנית מפורטת, או להניח שמדובר בזכויות בנייה מיידיות. טעות נוספת היא לא לבדוק ייעוד עתידי של קרקעות סמוכות ולא להבין מה צפוי להשתנות בסביבה בשנים הקרובות. מי שמקבל החלטת רכישה בלי לקרוא את מסמך המדיניות הכוללני של העיר רואה תמונה חלקית בלבד.

בהקשר המקומי, תוכנית המתאר הכוללנית של יבנה שאושרה להפקדה מציבה מסגרת רחבה וברורה לעתיד העיר ויעד תכנוני של עד כ־150 אלף תושבים, ללא שנת יעד קשיחה, כלומר תכנון ארוך טווח עם גמישות לקצב ההתפתחות בפועל.

התוכנית שמה דגש על חיזוק והעצמת מוקדים עירוניים ואזוריים, ובראשם אזורי תחנות הרכבת יבנה מזרח ויבנה מערב ומוקדי מרכז העיר, מתוך תפיסה שמוקדי תחבורה הם מנועי צמיחה משמעותיים. ניתן דגש לעידוד התחדשות בשכונות הוותיקות ובמרכז העיר, כולל שדרות דואני ואזור המלאכה, תוך חיזוק המרקם העירוני הקיים ולא רק התרחבות לשטחים חדשים.

התוכנית מחזקת את העיקרון של עירוניות ועירוב שימושים, כלומר שילוב מגורים, מסחר, תעסוקה ושירותים באותם אזורים, עם אפיון ובידול מוקדים שונים ברחבי העיר ובמיוחד באזורי הליבה.

נקבע שלד עירוני ברור הנשען על רשת צירים, המרחב הציבורי והטבע העירוני, בהתבסס על רשת תחבורה עתירת נוסעים אזורית מתוכננת, תוואי נחל יבנה והרחובות הראשיים, לצד חיזוק מגוון רשתות התנועה בעיר.

התוכנית מסדירה את מערך התנועה העירוני ואת השילוב שלו במערכת האזורית, כולל תכנון נתיבי תחבורה ציבורית והעדפת תנועה יעילה.

בתחום הסביבתי נקבע פיתוח רשת רחבה של שטחים ציבוריים פתוחים ברחבי העיר ובמעטפת, עם דגש על איכות, כמות, מגוון, רציפות וקישוריות. נחל יבנה מוגדר כשדרה מרכזית ירוקה בעיר ונחל שורק כמרכיב משמעותי במעטפת.

מקור: נספח התחבורה של תכנית המתאר הכוללנית, עיריית יבנה, חברת פי.ג'י.אל. הנדסה ותכנון תחבורה בע"מ (PGL)

נוצרת תשתית תכנונית לפיתוח שטחים ממערב לכביש 4 לשימושי תשתית וצרכים כלל עירוניים משלימים, לצד הנחיות לאיגום תשתיות ועידוד הקמת מתקני אנרגיה מתחדשת.

עודכנו גם הנחיות בתחומי קיימות, איכות סביבה, ניהול נגר ובנייה ירוקה, ניהול נגר כלומר תכנון ואיסוף מבוקר של מי גשם הזורמים על פני הקרקע, הוא מרכיב מרכזי בתכנון עירוני מודרני.

במקום שמי הגשם יזרמו באופן בלתי נשלט וייצרו עומסים והצפות, מתכננים מראש שטחים מחלחלים, אזורי השהייה, תעלות ניקוז ופתרונות ספיגה. ככל שעיר נבנית בצפיפות ויש יותר משטחים אטומים, כך החשיבות של ניהול נגר נכון גדלה, הן להגנה על תשתיות והן לשמירה על איכות הסביבה ואיכות החיים.כחלק מהטמעת עקרונות תכנון סביבתי מתקדם.

בטור הבא נעמיק במשמעות המעשית של התוכנית הכוללנית על חיי היום יום בעיר. נעבור מהמסמך התכנוני אל הפרשנות בשטח. נבחן איך הדגשים הסביבתיים צפויים להשפיע על איכות החיים, על השטחים הירוקים, על ניהול נגר והצללה, על רציפות המרחב הציבורי ועל הקשר בין טבע עירוני לפיתוח.

נפרק את נושא ההתרחבות העירונית וההתחדשות מבפנים. איפה צפויה העצמת בנייה, איפה חיזוק מרקם קיים, איך עירוב שימושים משנה שכונות, ואיך מוקדי תחבורה ותחנות רכבת הופכים למנועי צמיחה למגורים, מסחר ותעסוקה.

נדבר גם על שוק המגורים והנדל"ן בראי התוכנית, על השפעת צפיפות מתוכננת על ערכי נכסים, ועל הפער האפשרי בין תוכנית על הנייר לבין איכות חיים בפועל.

המידע במאמר מבוסס על מסמכי תכנית המתאר הכוללנית כפי שפורסמו באתר מנהל התכנון הממשלתי, ונערכו על ידי משרד מזור – פירשט אדריכלים ומתכנני ערים.

הבהרה חשובה: התוכנית טרם אושרה סופית. היא צפויה להיות מופקדת בקרוב, ולאחר ההפקדה תיפתח לציבור תקופה של 60 יום להגשת התנגדויות בהתאם לנוהל.

כותבי הטור:

טל זכריה – חדשות משוק הנדל"ן

אדיר קיסר – דובדבן נדל''ן

לקריאת כל המאמרים כנסו לקישור כאן >>>