נדל"ן כאן ועכשיו | הסביבה שלנו ביבנה – בין תכנון למציאות

נקבעו מרחקי בטיחות מחומרים מסוכנים וממתקני גז. פעילות כזו מחייבת נספח סביבתי ואישור גורמי סביבה. אם קיים אסבסט קיימת חובה לפינוי. המשמעות – לא ניתן להקים פעילות מסוכנת ליד מגורים בלי בדיקות ואישורים מוקדמים.

קרינה וקווי מתח

יש רצועות בטיחות לקווי מתח עליון.
בתחום של 50 מטר לא יותרו שימושים רגישים ללא בדיקה.
לא ניתן להקים חדרי שנאים בגני ילדים ובמוסדות חינוך.
המשמעות – קיימות מגבלות ברורות לצמצום חשיפה לקרינה.

תחנות שאיבה לביוב

בתחום של 50 מטר מתחנת שאיבה לא ניתן להקים מגורים.
נדרשים אמצעים למניעת ריחות.
המשמעות – קיימת הפרדה תכנונית למניעת מטרדים.

זיהום קרקע ומי תהום

שטח חשוד בזיהום לא יקודם לבנייה ללא סקר קרקע ושיקום.
יש מגבלות ליד נחל שורק ונחל יבנה.
אסור שימוש מזהם בטווח של 100 מטר מהנחלים.
המשמעות – לא בונים על קרקע מזוהמת ללא טיפול.

ניקוז ומי נגר

יש העדפה להחדרת מי גשם לקרקע.
נדרשים פתרונות למניעת זיהום מחניונים. המשמעות – צמצום הצפות ושמירה על מי התהום.

פסולת ומיחזור

נקבע סדר עדיפויות – הפחתה, שימוש חוזר, מיחזור ורק אחר כך סילוק.
נדרש תכנון אזורי הפרדה ואיסוף.

בנייה ירוקה ואנרגיה

יש דרישה לעמידה בתקן בנייה ירוקה.
נבחן שילוב מערכות סולאריות.
יש התייחסות להתייעלות אנרגטית וחיסכון במים.

רעש

נקבעה הפרדה בין שימושים רועשים למגורים. אולמות אירועים מחויבים בבידוד אקוסטי.

טבע עירוני ושטחים פתוחים

יש שמירה על מסדרונות אקולוגיים.
יש הגנה על עצים וערכי טבע.

*המידע לעיל הופק מתוך תכנית המתאר הכוללנית של יבנה ונספח איכות הסביבה המצורף לה.

שצ"פ סף הבית – האם לכל תושב ביבנה יש גינה במרחק הליכה?

שצ"פ – שטח ציבורי פתוח.

מדובר בשטחים ירוקים המיועדים לציבור, כגון גינות שכונתיות, פארקים קטנים, כיכרות ירוקות, מדשאות, שטחי משחק ושטחים פתוחים בין בניינים.
שצ"פ אינו כולל כבישים או שטחים פרטיים, אלא שטחים שנועדו לשימוש חופשי של התושבים ונגישים לכלל הציבור.

המפה בודקת את שטחי הציבור הפתוחים השכונתיים, מה שנקרא שצ"פ סף הבית – גינות קטנות ושטחים ירוקים במרחק הליכה של עד 500 מטר מהבית. התקן שעל פיו נבדקה העיר הוא מינימום 3 מ"ר שטח ירוק לנפש, ברדיוס שירות של 500 מטר. רוחב מינימלי לשטח הוא 15 מטר וגודל מינימלי הוא חצי דונם.

האוכלוסייה הצפויה בעיר לפי התכנית היא כ 151,789 תושבים. סך שטחי השצ"פ השכונתיים שנבדקו עומד על כ 623.4 דונם. ברוב השכונות החדשות יש עודף שטחים ירוקים ביחס למינימום הנדרש, בעיקר בנאות שמיר, במע"ר ובחלקים מיבנה מזרח.
במרכז הוותיק, בנווה אילן ובאזור התעשייה הצפוני קיים חוסר ביחס לתקן שנקבע.

הבדיקה מתייחסת רק לגינות שכונתיות סמוכות לבית ואינה כוללת פארקים עירוניים גדולים, רצועות נחל או שטחים פתוחים מחוץ לרקמה הבנויה. לפי התכנית – לכל תושב אמורה להיות גינה במרחק הליכה.

בפועל, איכות החיים תלויה לא רק בכמות הדונמים על המפה, אלא באיכות התכנון, הצללה, מתקנים, תחזוקה ונגישות אמיתית בשטח.

המפה האחרונה מציגה את מבנה המערכות הירוקות בעיר יבנה – איפה עוברים המסדרונות הירוקים שמחברים בין השכונות, איפה נמצאים פארק השרון ונוף החקלאות, איפה מסומנות חולות יבנה, ואיך נחל שורק והעיר בלו (הכחולה) משתלבים כציר טבע מרכזי לאורך המזרח.

בנוסף היא מסמנת את גבול העיר, שדרה מוטת הולכי רגל, שדרה מוטת מסחר, ציר ירוק וטיילת נוף.

מתוך תכנית המתאר הכוללנית של יבנה – מפת שצ"פ סף הבית
תכנון נופי: אמדו אדריכלות נוף בע"מ

החיים בשטח – איך נראית איכות הסביבה בפועל ביבנה הירוקה

מעבר למסמכים ולמפות, חשוב לבחון את המציאות היומיומית. ביבנה הירוקה קיימת נוכחות משמעותית של עצים מגוונים ומינים שונים. התכנון של נאות רבין לפני למעלה מעשור ושל נאות שמיר בשנת 2015 כלל נטיעות רחבות שיוצרות זהות ירוקה ברורה למרחב.

כמעט לכל בניין יש פארק או גינה בקרבה מיידית – מאפיין שאינו שכיח בערים ותיקות וצפופות יותר. בצירים החיצוניים קיימים שני נתיבים לכל כיוון, וברחובות הפנימיים התנועה רגועה יותר. בכל השכונה קיימות מדרכות מרווחות יחסית משני צדי הכביש ושבילי אופניים רציפים ומסומנים. בשעות עומס סביב מוסדות חינוך נוצר לחץ נקודתי, אך לאורך רוב שעות היום התנועה זורמת יחסית לערים אחרות בגודל דומה.

המדרכות מרוצפות באבנים משתלבות איכותיות. שבילי האופניים צבועים ומסומנים. התאורה הציבורית פרוסה היטב והמרחב הציבורי מואר.

מתקני המשחקים ברמה גבוהה וברוב הפארקים קיימות הצללות. קיימות גינות כלבים במספר מוקדים לצד מגרשי ספורט וכיכרות מטופחות.
נושא החניה מעלה תלונות במוקדים מסוימים, אך ברוב המקרים ניתן למצוא פתרון.

בסופו של דבר, המאפיין הבולט של יבנה הירוקה הוא תחושת המרחב – פחות צפיפות, יותר שטחים פתוחים לנפש ותנועה רגועה יותר.

בפועל, יבנה מציעה אלטרנטיבה ברורה לערים השכנות שבהן מספר התושבים גבוה משמעותית והצפיפות מורגשת כמעט בכל רחוב. כאן היחס בין בנייה לשטחים פתוחים מאוזן יותר, מה שמאפשר איכות חיים נוחה יותר, תנועה זורמת יותר, ומרחב יומיומי שאינו דוחק. זו סביבת מגורים שמרגישה פתוחה, אוורירית ובטוחה יותר – לא רק בתכנון, אלא גם בחוויה בפועל.

גם תכנון מבני הציבור בפועל תורם לתחושת המרחב. גני הילדים ובתי הספר מתוכננים כמתחמים מרווחים עם חצרות גדולות, שטחי פעילות פתוחים ומבנים איכותיים שמעניקים לתלמידים סביבה לימודית נעימה ומאווררת. כאשר גם מוסדות החינוך מתוכננים במרווח נדיב, כל המרקם הציבורי מרגיש פתוח, מאוזן ונעים יותר לחיות בו.

השילוב בין תשתיות רחבות, שטחים ירוקים, מוסדות חינוך מרווחים ותנועה זורמת יוצר מרחב חיים שמתנהל ללא עומסים כבדים, בנחת ובשלווה יחסית לערים צפופות יותר. זהו אחד המאפיינים שמבדילים את יבנה הירוקה מסביבתה, ודווקא האיזון הזה בין תכנון מוקפד לאיכות חיים יומיומית הוא שמושך אליה משפחות וזוגות צעירים המחפשים סביבה מרווחת, בטוחה ונעימה לגדל בה את ילדיהם.

יבנה הירוקה איננה רק שכונה מתוכננת היטב – היא מודל עירוני מאוזן, וזה מה שמבדיל אותה ומושך אליה את הדור הבא של המשפחות בישראל.

המבנה העירוני והשלד הירוק של יבנה – חיבור בין שכונות, פארקים ונחל שורק. מקור: תכנית המתאר הכוללנית של יבנה | קרדיט: אמדו אדריכלות נוף בע"מ

כותבי הטור:

טל זכריה – חדשות משוק הנדל"ן

אדיר קיסר – דובדבן נדל"ן

לקריאת כל המאמרים כנסו לקישור כאן >>>