מדריך מיסוי מקרקעין בנדל"ן בחו"ל

על אילו היבטים אנו צריכים לשים דגש?

כאשר אנו רוכשים נכס במדינה זרה ובונים תיק השקעות חשוב להתייחס, להיבטים שעשויים לעשות לנו את ההבדל, בין השקעה מוצלחת לבין השקעה בינונית.

הדגשים העיקריים המשמעותיים:

אמנת מס משותפת בין המדינה בה את משקיע לבין ישראל – בטרם אתם משקיעים מההון העצמי שלכם בחו"ל , בדקו האם ישראל חתומה עם מדינת יעד ההשקעה שלכם, על אמנת מס משותפת. השקעה בנדל"ן בחו"ל, מחייבת בתשלום של מס רכישה, מס רווחי הון, או למי שרלוונטי- מסי חברות או בהשקעה באמצעות חברה כדיבידנד. גובה המס שונה ממדינה למדינה, וחלק מהמדינות הפחית את המס על הנדל"ן, ע"מ למשוך משקיעים זרים. ישראל חתומה על אמנת מס עם חלק ממדינות אירופה, דבר שימנע מהמשקיע הישראלי לשלם כפל מס. מדינת ישראל חתומה עם  מדינות רבות על אמנות מס, כאשר מספר רב של מדינות מאירופה חתומות עם ישראל על אמנה זו.

תכנון מס בינלאומי -מרביתנו, אינו בקיא בחוקים והדרישות של רשויות המס במדינה זרה. החוקים וההיטלים הנדרשים מהמשקיע, שונים מהותית ממדינה למדינה. תכנון מס בינלאומי, הינו קריטי בכדאיות של השקעה בחו"ל, ומהווה גורם משמעותי בהפחתת נטל המס, על הכנסות ורווחים שמקורם בפעילות עסקית בחו”ל. מומלץ, לבצע תכנון מוקדם של המיסוי, ע"י סיוע של רואה חשבון הבקיא במיסוי בינלאומי. אשר ידע להתמודד מול אתגרים והבירוקרטיה באותה מדינה זרה.

פיזור תיק השקעות -פיזור היא טכניקה, המפחיתה סיכונים, ע"י הקצאת השקעות בין מכשירים פיננסיים שונים בנדל"ן ( במקרה זה) ובקטגוריות השקעה שונות, משקיעים רבים בוחרים לפזר את ההשקעה שלהם באמצעות השקעות נדל"ן בחו"ל. יעודה הוא למקסם את התשואה , ע"י השקעה באפיקי נדל"ן שונים. לדוגמא – מי מאיתנו אשר השקיע בנדל"ן באוקראינה בתחילת שנת 2022, מצר שלא השקיע במדינות נוספות. או באפיק של  קרן השקעה REIT בנדל"ן. השקעה כזו, מאפשרת לנו להשקיע בקשת רחבה של נכסים ( מבלי להיות בעלים של הנכס), ולא בנכס בודד, ששוויו עלול לרדת כנהוג בהשקעה בנדל”ן בחו”ל. הפיזור בהשקעה בפרויקטים שונים, מסייע לנו לספוג במידה ניכרת את הנזק, ולא להיות תלויים בנכס בודד.

חוסר בקיאות בחוקים ונהלים מקומיים במיוחד בנוגע להגבלים על משקיעים זרים  – החוקים, ההיטלים  והדרישות, שונים בין מדינות העולם. מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן באותה מדינה,  כמו גם פנייה לעו"ד על מנת לסייע בפתרון סבך בירוקרטי. מעבר להיבט המקצועי , אותם אנשים יביאו מניסיונם ,את ההיכרות עם האופי והתרבות המקומית, אשר חשובים לא פחות לסגירת עסקה יעילה ומהירה יחסית.

רקע קצר על השקעות נדלן בחו"ל – אטרקטיביות

כשאנו מבקשים להשקיע בנדל"ן בחו"ל, הכוונה היא בד"כ להשקעות באירופה ובארה"ב. העימות במזרח אירופה, גרם לפגיעה במחירי הנדל"ן באוקראינה ורוסיה. אולם ,בשאר מדינות אירופה העניינים מתנהלים כרגיל, עם צפי לעליית מחירים, דווקא במדינות השכנות לאוקראינה בעקבות גל הפליטים הנוהר לאזור. בארה"ב אנליסטים צופים עליית מחירים, בעקבות האינפלציה שטיפסה עד ל 8% בחישוב שנתי בחצי הראשון של 2022, ותודות להעלאת הריבית בפעם הראשונה מזה שנים. יחד עם זאת, עדיין אפשר למצוא מציאות במדינות שונות שאינן מד"כ מדינות כגון – ניו יורק, קליפורניה או פלורידה.

מחירי בתים במדינות סמוכות לאוקראינה וקרובות יחסית לישראל