יזם הקאנטרי החדש ביבנה: הפרויקט מתקדם כמתוכנן, צפי לפתיחה – פברואר 2027

לדברי היזם:

"אנחנו פועלים ונפעל רק בהתאם לחוק, להוראות המכרז והחוזה עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אשר העירייה איננה צד לו. בהוראות תוכנית בניין עיר ובהיתר הבנייה (אשר בסמכות העירייה והוועדה המקומית) אין כל הנחיה ו/או התניה ו/או מגבלה ביחס לאופן הפעלת הקאנטרי. זה עניין מסחרי-תפעולי אשר בסמכות ולשיקול דעת היזם בלבד.

כל ניסיון לכפות על היזם מודל הפעלה מסוים, כדי למלא הבטחות חסרות כיסוי שניתנו לציבור וללא בסיס כלכלי ומשפטי – לא יצלח! במכתב הלשכה המשפטית מיום 30/07/26 אישרה העירייה כי 'אינה מתערבת במודל השיווק המסחרי של המתחם או בזהות המנויים'.

לפי הוראות החוזה עם רמ"י, פיצול המקרקעין לשני מגרשים ו/או מכירת מניות בחברה המחזיקה בזכויות ו/או העברת זכויות בכל אחד מהם בנפרד מותנים בסיום הבנייה. המצטרפים לעמותה לא רוכשים מניות של החברה המוכרת (ולא רוכשים מניות בכלל) המחזיקה בזכויות במקרקעין. רק לאחר השלמת הבניה ובכפוף לאישור רמ"י ובהתאם לתנאים הקבועים בהסכם עימה, יועברו זכויות ויערך הסכם חכירה במגרש הקאנטרי בין רמ"י לחברה יעודית שתוקם על ידי העמות. לכן, ההצטרפות לעמותה לא מהווה "העברת זכויות". לצורך השלמת הבניה וקבלת אישור רמ"י לפיצול המקרקעין והעברת הזכויות, אנו מכינים בימים אלה בקשת היתר בנייה במגרש הדרומי לאולמות כנסים ואירועים, כייעודו המקורי והתקף, וזאת לאחר שהוועדה המקומית דחתה בישיבה בחודש יוני 2026 תוכנית בניין עיר (תב"ע) חלופית שערכנו בידיעתה והבאנו לאישורה, לשינוי הייעוד הנוכחי מאולמות אירועים לבנייה למגורים ולתוספת מתקני מים ומגלשות לצד הקאנטרי.

על פי תנאי ההתקשרות עם מצטרפים לעמותה, אנו לא מוכרים להם מניות חברה המחזיקה במקרקעין (ולא מניות אחרות) ולכן תנאי סעיף 11 להסכם הפיתוח לא רלוונטי לעיניינו.

לצורך כך, לפני ימים אחדים אף הודיעה רמ"י כי אישרה הארכת מועדים להשלמת הבנייה (של אולמות האירועים) עד חודש אפריל 2029. הצפי לפתיחת הקאנטרי נשאר כמתוכנן – חודש פברואר 2027.

אולמות האירועים המתוכננים, בשטח בנוי של כ-5,000 מ"ר וסביבם מדשאות ומגרשי חניה, יהיו מהגדולים והמפוארים בישראל, ולצורך בנייתם והפעלתם אנו במו"מ מתקדם לשותפות עם גורם מקומי מוכר בענף, בעל אולמות נוספים באזור".

כיצד מתקדם השיווק?

"עד עתה נפגשנו עם כ-300 מתעניינים ובינתיים נחתמו למעלה מ-50 בקשות הצטרפות. התחושה היא כי מתעניינים רבים עדיין 'יושבים על הגדר' ומחכים; ככל הנראה בגלל חופשת הקיץ והחגים, התקופה שנותרה עד השלמת הבנייה ועד שיובהר סופית כי לא יהיה שינוי במודל ההפעלה באמצעות עמותת חברים. רוב המתעניינים הודיעו כי לקראת הפתיחה וסיום תנאי ה'מכירה המוקדמת' יקבלו החלטה.

במהלך הפגישות גם התברר לנו כמה רבים הבלבול וחוסר ההבנה בציבור, שאותם ניתן להפיג בקלות באמצעות הסברים ומענה מלא וברור לשאלות המתעניינים בשיחה אישית במשרד המכירות. עוד הופתענו לגלות כי הרוב המכריע של הנרשמים העדיפו את מסלול פריסת התשלומים הקצר, ורבים אף ביקשו לשלם את דמי החברות בתשלום אחד כנגד הנחה (לא מתאפשר, יש מסלולי תשלום קבועים)."

בהשוואה לפארק המים, הוסיף ואמר:

"מזה למעלה מ-40 שנה העירייה מחכירה בחכירת משנה וללא כל תמורה קרקע שנמסרה לה ע"י רמ"י לטובת כלל תושבי יבנה ולרווחתם, לעמותה של כ-1,500 חברים, המשמשת כ'פארק מים' לחברי העמותה ובני משפחותיהם, ופתוחה לשימוש חלקי ומוגבל של הציבור הרחב.

יתרה מכך, למרות שהסכם חכירת המשנה עם העמותה מסתיים עוד כ-8 שנים והקרקע עתידה להיות מוחזרת לעירייה ולעמוד לשימוש כלל הציבור, למיטב ידיעתי העירייה פועלת ובוחנת בימים אלו אפשרויות להאריך את ההסכם לתקופה ארוכה נוספת, במודל הקיים המונע מכלל תושבי העיר שימוש חופשי במקום, אשר למענם ועבורם החכירה רמ"י את הקרקע לעירייה מלכתחילה.

האם זו אותה העירייה אשר טוענת כי טובת כלל תושבי יבנה עומדת לנגד עיניה? עירייה המאפשרת מודל הפעלה של 'עמותת חברים' בקרקע עירונית בפארק המים עשרות שנים (ואף פועלת להארכת תקופת החכירה), ובמקביל מתנגדת למודל הפעלה דומה בקרקע שרכש יזם פרטי מכספו בעשרות מיליוני שקלים?

אני חושב שזו שאלה חשובה שהתושבים ראויים לקבל עליה תשובה מהעירייה".

רבים מלינים כי אין בקאנטרי החדש מגלשות מים. מה מציע הקאנטרי שאין בפארק המים?

"התפיסה היסודית שלנו היא כי קאנטרי נועד לתת מענה למשפחות, מוקד פעילויות וחוגים לילדים, ולהוות מקום מפגש ובילוי לקהילת החברים ומשפחותיהם. לאור בקשות של מתעניינים, ערכנו 'שדרוגים' מסוימים במתווה הראשוני ובתנאי הכניסה והשימוש. בקאנטרי יינתן דגש מיוחד למגוון חוגים ופעילויות לילדים ונוער, ללא תשלום, אשר יהוו תחליף לחוגים פרטיים של הילדים אשר עולים כיום למשפחות מאות ואף אלפי ₪ בחודש. הציבור הרחב הוזמן להשתתף בסקר לבחירת החוגים המועדפים. המקום ינוהל ע"י גוף מנוסה ומקצועי (ככל הנראה 'הולמס פלייס'). השטח הבנוי כמעט כפול, חדר כושר ענק, חדרי חוגים בכמה רמות מעל הקיים בפארק המים (שטחם גדול בכמה מונים, הציוד החדיש והמתקדם בעולם), והכול ברמה שטרם נראתה במועדוני קאנטרי בישראל. להבדיל מהחברים בפארק המים, חברי העמותה בקאנטרי החדש יחזיקו (באמצעות חברה בע"מ בבעלות מלאה של העמותה) הסכם חכירה בקרקע ובכל הבנוי עליה, ולא יהיו במעמד 'חוכר משנה' שזכויותיו מסתיימות ודמי החברות ששילם יורדים לטמיון בסיום תקופת החכירה.

לתושבי שכונת 'נאות שמיר' הסמוכה אף תועלת מיוחדת בחברות בעמותה ובשימוש בקאנטרי. ילדיהם יכולים להגיע רגלית, בקלות ובבטחה, לקאנטרי ולחוגים ללא צורך בהסעה של ההורים".

האם במהלך הדרך הוצע לעירייה לרכוש (או לשכור לתקופה ארוכה) את הקאנטרי?

"אכן הצעתי בזמנו לעירייה לרכוש (או לשכור לתקופה ארוכה) את הקאנטרי, במחיר עלות ובתוספת רווח צנוע, ולהפעילו כקאנטרי עירוני במחיר מסובסד הפתוח לכלל הציבור, בדומה לאופן הפעלת הבריכה העירונית, אולם הצעה זו נדחתה על ידה ללא הסבר.

מלכתחילה היה ידוע וברור כי ככל שלא תתאפשר תוכנית בנייה משמעותית למגורים ביתרת המקרקעין, אין מתווה כלכלי להחזר ההשקעה העצומה בקאנטרי, למעט מודל עמותת חברים. החלטת הוועדה המקומית בחודש יוני 2026 שלא להמליץ לאשר תוכנית חדשה ביתרת המקרקעין – למגורים ולמגרש מתקנים ומגלשות מים (לאחר שנה וחצי של השקעה בהכנתה, בידיעת העירייה ולפי הנחיותיה) – וההחלטה כי תעדיף את השימוש המאושר הקיים במקרקעין לאולמות אירועים, לא הותירו כל ברירה, ויצאנו לשיווק."

אם הקאנטרי היה מופעל במודל אחר, כפי רצון העיריה, האם היה נותן מענה לכלל תושבי העיר?

"הקאנטרי מיועד לשרת עד 2,600 משפחות (כ-10,000 איש, וזאת לאחר שכמעט הוכפל שטחו לבקשת העירייה ביחס לפרוגרמה המחייבת במכרז), בעוד שביבנה מתגוררים כיום כ-60 אלף תושבים ובתוך שנים ספורות מספרם צפוי להגיע לכ-100 אלף, ומבלי לקחת בחשבון כי ברדיוס של 10 ק"מ מהעיר יש פוטנציאל של עשרות אלפי לקוחות נוספים.

מה ההבדל בין 2,600 משפחות שרוכשות מנוי שנתי (ומחדשות אותו מדי שנה) לבין אותו מספר משפחות שרוכשות מנוי רב-שנתי (חברות בעמותה)? בשני המקרים, כאשר תתמלא המכסה המקסימלית, לא יוכלו להיכנס תושבים מזדמנים נוספים. הקאנטרי לא נועד ולא יכול לשרת את כלל תושבי יבנה, אלא רק את המקדימים להצטרף לעמותה. הפעלת הקאנטרי במודל של מנויים שנתיים לא מאפשרת את החזר ההשקעה העצומה בקרקע ובבנייה, ובקושי מספיקה להחזר הריבית.

אף אחד לא מצפה כי יזם פרטי יממן מכיסו את רווחתם של תושבי יבנה – זה תפקידה של העירייה.

אפשר כי בשנה-שנתיים הראשונות להפעלה, עד הצטרפות כל 2,600 החברים, יוצעו במקביל גם מנויים שנתיים ליחידים, במספר מוגבל ובדמי שימוש שנתיים גבוהים משמעותית מאלו שמשלמים החברים, אולם עם סיום ההצטרפות לעמותה הכניסה לקאנטרי תתאפשר רק לחברים וילדיהם, ובכל מקרה מודל ההפעלה לא ישתנה".

מה בנוגע להוראות החוזה עם רמ"י בענין פיצול מגרשים והעברת זכויות?

"ראשית, העירייה איננה צד לחוזה עם רמ"י. נקבעה בו שלביות בבנייה (קודם הקאנטרי ורק אח"כ אולמות האירועים) והוראה שלא ניתן יהיה לפצל את הקרקע ולהעביר זכויות במגרשים מפוצלים בטרם השלמת הבנייה. הוראה זאת נקבעה כדי להבטיח שראשית ייבנה הקאנטרי (שאינו רווחי) ורק אחרי השלמתו ייבנו אולמות האירועים המהווים את ה'עוגן הכלכלי' של הפרויקט כולו. אבקש לחזור ולהבהיר: הוראות החוזה עם רמ"י (כמו גם הוראות התב"ע והיתר הבנייה) אינן מגבילות ולא נוגעות לאופן ההפעלה, הנתון לשיקול דעתו של היזם בלבד. העירייה יודעת זאת היטב ולכן חדלה מלהדהד זאת.

כפי שתוכנן מלכתחילה, הובהר ומופיע במסמכי ההצטרפות, לאחר ייסוד העמותה והחברה בבעלותה והשלמת הבנייה יפוצלו המגרשים ויועברו הזכויות (הסכם חכירה) במגרש הקאנטרי והבנוי עליו על שם החברה בבעלות העמותה, באישור רמ"י ולאחר תשלום מלוא התמורה ליזם. אנו מכינים בקשת היתר בנייה לאולמות אירועים ביתרת המקרקעין ולהשלמת הבנייה, ולצורך כך אף נתנה רמ"י את הסכמתה להארכת מועד השלמת בניית אולמות האירועים עד אפריל 2029."

כיצד אתה רואה את המחלוקת שנוצרה בינך לבין העירייה סביב הפרויקט?

"הוחמצה כאן הזדמנות. הבטחות פופוליסטיות ללא כיסוי ברשתות החברתיות הועדפו על פני טובת העיר והתושבים. אישור בנייה למגורים חלף אולמות אירועים עשוי היה להכניס עשרות מיליוני שקלים לקופת העירייה מהיטל ההשבחה, ואלה יכולים היו לממן את רכישת הקאנטרי ע"י העירייה והעמדתו לשימוש הציבור הרחב במחיר מסובסד".

ולסיום, מה המסר שלך לתושבים מתלבטים?

"אני מציע לכל מי ששוקל להצטרף לא להסתמך על שמועות ופרסומים לא מאומתים ברשתות החברתיות, אלא להגיע אישית למשרד המכירות, לשאול, לברר ולקבל מענה וכל מידע נחוץ לקבלת החלטה מושכלת ואחראית. המחיר ותנאי התשלום המוצעים בתקופת ה'מכירה המוקדמת' הם אטרקטיביים ונגישים לכל מתעניין ותקפים רק עד מועד השלמת הבנייה. אני ממליץ להקדים ולהבטיח את החברות בעמותה והשימוש בקאנטרי בתשלום מקדמה של 10,000 ₪ בלבד. לא כל יום בונים קאנטרי חדש בעיר. מי שלא ידאג להבטיח את חברותו וכניסתו לקאנטרי עלול למצוא עצמו בחוץ (בשעה ששכניו וחבריו בפנים) ולהמתין 40 שנה נוספות לפתיחת הקאנטרי הבא."
 

תגובת עיריית יבנה: 

עיריית יבנה שמה לנגד עיניה את טובת כלל תושבי העיר ופועלת להבטיח מתקני פנאי ונופש נגישים ושוויוניים לרווחת כולם. דווקא משום כך אנו רואים חובה להעמיד את הדברים על דיוקם בכדי לאפשר קבלת החלטות כלכליות מושכלות.

בסוגיית המצב המשפטי  והעברת זכויות בטרם השלמת הבנייה יצוין כי במכרז שבמסגרתו רכשה החברה את המקרקעין מרשות מקרקעי ישראל (מכרז 317/2017) נקבע כי כל עוד לא הושלמה הבנייה על מלוא המקרקעין אין היזם רשאי למכור, להעביר או להסב חלק מן הזכויות במקרקעין לגורם אחר. עמדה זו אושרה פעם נוספת ע"י רמ"י במענה לפנייה עיתונאית של האתר. חשוב להדגיש כי מגבלה זו אינה נובעת מהעירייה שאינה צד לחוזה אלא קבועה בתנאי המכרז ובעמדת רמ"י המפורשת.

הלכה למעשה, החברה כלל לא החלה בבנייה על כמחצית מן המקרקעין, ואף לא הוציאה לגביה היתר בנייה. משכך, הצהרות החברה כאילו היא רשאית כבר עתה "למכור" לתושבים חלק מהמקרקעין או להבטיח להם זכויות משוללות בסיס. יתרה מזאת, גם מכירת מניות, או צירוף חברים לעמותה שתקים חברה שתחזיק בזכויות במקרקעין, מהווה לגופו של עניין העברה של חלק מן הזכויות במקרקעין רק בדרך עקיפה ופתלתלה. כך אישרה רמ"י מפורשות בתשובתה, בקובעה כי "העברת מניות מהווה העברת זכויות", ובהפנותה לסעיף 11 לתנאי הפיתוח שפורסמו במסגרת אותו מכרז. לפיכך, אנו קוראים לכל תושב השוקל להצטרף ולשלם מקדמה לברר היטב את המצב המשפטי ואת עצם יכולתו של היזם להקנות לו זכויות בשלב זה, ולא להיחפז נוכח לחצי "מכירה מוקדמת".

עוד יצויין כי ההשוואה לפארק המים מוטעית מיסודה והטענות המושמעות משוללות כל בסיס, ואין בהן כדי להכשיר מודל שבו זכויות במקרקעין ציבוריים נמכרות לפני השלמת הבנייה ובניגוד לתנאי המכרז.