המדריך לרוכשי דירה

להגדיר את סוג הנכס: מה אתם מחפשים/חשוב לכם?

לפני שאתם מתחילים לחפש דירה, הגדירו לעצמכם את חתך ואופי הנכס, על-פי קריטריונים ידועים מראש, על בסיס שילוב של רצונות וצרכים, כגון: מיקום, קירבה למקום עבודה, או חברה, משפחה, שירותים קהילתיים וכדומה. כל אלו, בכפוף לתקציב שחייב להיות ברור וידוע מראש (כולל אישור עקרוני מהבנק על כספי המשכנתה).

לאחר שמצאתם את המיקום המועדף עליכם, צאו לשטח ותעשו שיעורי-בית על הבניין והסביבה:
ניתן להיעזר בחברים/בשכנים מהסביבה, במידה וקיים בניין מסוים שבו אתם מעוניינים לרכוש (פה אתם חייבים להיות 'סקפטיים' באמינות האינפורמציה, משום שלפעמים אתם יכולים להיתקל בשכן 'קנאי' ממורמר וכו').

החלופה השנייה היא באמצעות גורם מקצועי. היתרון הוא שגורם מקצועי חייב, על-פי חוק, לתת את המידע באופן נטרלי ואמין!

דירה חדשה מקבלן או יד שנייה?
היתרונות והחסרונות של כל אחת משתי האופציות:
 

דירה חדשה מהקבלן – בנייה בסטנדרטים תכנוניים וביצועיים, על-פי רוב, חדשניים ומודרניים.
ברוב המקרים סביר להניח שקיימת אפשרות לעליית ערך הנכס בטווח הקצר יותר מאשר בנכס מיד שנייה. (שיקול פחות מהותי, מאחר והנכס הינו למגורים).
 

במידה והדירה טרם הושלמה בנייתה – ניתן לעשות שינויים במבנה. כמובן שלרוב זה כרוך בתוספת מחיר.

בחירת מיקום הדירה מתוך המוצע

החיסרון הבולט, הכסף שהקבלן סוגר אתכם הוא רק תחילת ההוצאה. מעבר למחיר הראשוני קיימים עוד מספר סעיפים שמייקרים את עלות הרכישה: מדדים, ריביות במקרים וישנה משכנתה, תוספות בגין שינויים, אגרות חיבור לרשויות (מים, גז וחשמל), רכישות של מוצרים בסיסיים, כמו: מיזוג-אוויר, ארונות וכו'. כל אלו מייקרים את העסקה באופן דרמטי וחשוב לזכור שלרוב אלו כספים שצריך להמציאם מהון עצמי. (מה שלא קיים ברכישת דירה מיד שנייה, כי הם כבר חלק מהמוצע, והמחיר שנסגר – הוא זה שייכנס בתוך המשכנתא).

תאריך הכניסה לרוב הוא משוער, ולכן קשה יותר לתאם בין הפעולות (במידה וקיימת התקשרות חוזית, כזו או אחרת, קודמת, שכירות או מכירת נכס, לשם הרכישה החדשה).

תמיד קיים הפער בין החלום לבין המציאות, וזאת בגלל העובדה שאנשים מן הישוב לא תמיד יש להם את החזון לראות איך הדברים בפועל יתקבלו בשטח, לטוב ולרע.
 

בדירת יד שנייה – היתרון הבולט, מה אתה רואה – מה אתה מקבל, ועל זה מתנהל המשא ומתן.
אפשרות לנהל משא ומתן גמיש יותר (כמובן שגורם מקצועי יכול להשפיע יותר).
מחיר הנכס שסוכם בין הצדדים לא יעלה.
 

חשוב לציין שבכל המקרים חייבים לקחת בחשבון עלויות נוספות: מס רכישה במידה וזו לא דירת יחיד, שכר-טרחה עורך-דין ומתווך (אם קיים).
הסביבה, השירותים הקהילתיים ואיכות השכנים ידועים מראש.

מצב הנכס
במקרה והנכס חדש, לקבלן יש אחריות על כל המערכות בדירה (מים, אינסטלציה, חשמל ושאר הפגמים המבניים.
לעומת זאת, בדירת יד-שנייה, אין אחריות, אבל בהחלט יכולים למנף ולהשתמש ככלי-מיקוח בזמן המשא-ומתן.

לפני החתימה
רגע לפני שחותמים על הסכם:
כשאתם קונים נכס – הזכויות שלכם תלויות בזכויות של המוכר, ולכן עליכם לבדוק את זכויות המקרקעין. האם הקרקע שייכת למינהל או בבעלות פרטית? אם הקרקע שייכת למנהל – לוודא שברשות המוכר חוזה-פיתוח או חוזה-חכירה? והאם הוא מהוון? אם הקרקע פרטית, יש לבדוק ברישום המקרקעין (טאבו) את מצב זכויות המוכר על הנכס. ושוב, כפי שכבר צוין, חשוב לדעת בוודאות את היכולות הפיננסיות שלכם טרם החיפוש ובטח לפני החתימה על מסמך כזה או אחר, אשר יחייב אתכם, וחלילה, עלול לסבך אתכם בהמשך.

לאחר שכל האמור לעיל כבר מאחוריכם, ובהנחה שאין גורם מקצועי, כמו מתווך, שיוביל את התהליך, חשוב לדעת כמה נקודות שהם הליבה שכל הסכם: מחיר – לסכם מחיר מוסכם. תאריך פינוי, ופריסת תשלומים.

הדברים שכדאי להימנע מהם: לחתום על זיכרון-דברים – כדאי להעביר לעורך-דין את מה שסוכם בין הצדדים, וזה כבר יידע איך לערוך הסכם על בסיס אותם הסכמות. (בכל המקרים זה האינטרס של הרוכשים).

ואם כבר כן נכנסים למצב שבו אחד הצדדים לוחץ על זיכרון-דברים – חשוב לזכור להכניס את ליבת ההסכם ובנוסף להכניס לחוזה מנגנון פיצוי הולם, למקרה בו מסירת הדירה מתעכבת.

והכי חשוב, לא לחתום על סעיף שהוא לא ברור לכם!!!

ב ה צ ל ח ה

לפרטים נוספים לחצו כאן