דירת-גן – התענוג והמחיר

1. מיקום הבניין – מיקום הנכס, וסמיכותו לכביש ראשי ו/או למוקדי רעש אחרים,  משפיעים על תמחור הנכס. דירת-גן המושפעת ממוקדי רעש שונים תתומחר באופן שלילי. בנייה צמודה לבתי-ספר או מוסדות קהילתיים ולפארקים סמוכים אשר פעילותם פולשת לשעות הערב, ולעיתים בסמיכות גדולה למבני המגורים עד כדי חדירה לפרטיות הדיירים, תשפיע גם כן על שיקול הרכישה. דירות-גן עם חומת הפרדה או גדר הבנויה משלבי-הסתרה, המונעים הצצה ושומרים על פרטיות – יתומחרו במחיר יקר יותר. מיקום במרחק סביר ('פריים לוקיישן') ממרכז קניות, ממוסדות חינוך ומגינות ציבוריות, משפיע בחיוב על התמחור, למעשה כמו כל נכס בבניין משותף.

2. גובה הבניין – כמות הדירות הצופות אל הגינה מהוות פרמטר חשוב מאוד לאיכות החיים בדירת הגן, לכן דירות אלו מבוקשות ביותר בבניינים נמוכים, אם כי נראה שבאחרונה גם מדד זה נחלש עם השנים.

3. דופלקס או מפלס אחד – החלוקה של דירת הגן נגזרת ממבנה הנכס. בדירות דופלקס-גן חלק מהחדרים נמצא בחלק העליון, ובחלק התחתון ממוקמים אזור האירוח וחדר ממ"ד או חדר אירוח. חלוקה כזו מבודדת את חדרי השינה ומאפשרת פרטיות. מצד שני, יש להביא בחשבון כי נכס במפלס אחד נחשב למבוקש יותר.

4. בחירת הקבלן והפרויקט – מומלץ לבחור פרויקט קבלן אשר קיבל המלצות וצבר מוניטין על איכות בנייתו. עם זאת, חשובה לא פחות איכות השירות שהוא מציע, ומידת אחריותו ונכונותו לתקן ליקויים בזמן סביר. שילוב של שני מדדים אלה חשוב לגבי בחירת דירת הגן, לאור העובדה שחלק מתשתיות הביוב והניקוז מועברות מתחת לדירה ודרכה, אל עבר אגני הקליטה המותקנים בגינה. ניתן לברר אצל שכנים, מתווכים ומכרים, אודות איכות הבנייה והשרות.

5. גינה כנכס נדל"ני – מומלץ לרכוש דירת-גן שגודל גינתה יספק את דרישותיכם – למשל: העמדת בריכה וטרמפולינה, פיזור ריהוט גן ופינות ישיבה, שטחי ריצוף נוספים המספקים גישה למחסן כלים בגינה, ואזורי אירוח בנוסף לדשא טבעי/סינטטי. ערוגות לשתילת עצים, מטפסים ופרחי עונה, מעלות את ערך הנכס. שטח גינה שמתחתיו אדמה מאפשר את עיצוב הגינה והרגשת נוחות מגוונת. דירות-גן שאין להן קירות משותפים עם דירה צמודה מעניקים פרטיות ושקט. חשוב לבדוק את מיקומי מדחסי המזגנים, כך שאינם מפריעים לנוחות הישיבה והשימוש בגינה.

6. שדרוגים ואבזור – עיצוב פנים הנכס אינו שונה מדירה רגילה, אולם רצוי לבחון מהי מידת ההשקעה בגינה: האם הותקנה מערכת השקייה אוטומטית? האם בגינה חוברו עוד נקודות למים חמים וקרים, לשימוש תשתית למטבחון חיצוני? האם מערכת התאורה כוללת נקודות תאורה ושקעים נוספים מוגני מים, מעבר למה שהקבלן העמיד לפי המפרט הטכני? האם לוח החשמל מותאם לשימוש רב של תאורת-גן לילית? האם הותקנו מפסקי-פחת נפרדים לגינה ולפנים הדירה? האם יש נקודות-גז במיקום נוח? האם נשתלו עצי פרי או נשירים? עצים נשירים גורמים מחד לעבודת גינון אינטנסיבית בעונת הנשירה, אך בחורף נפתח מסביבם שטח מואר, ובימי הקיץ החמים העצים מעניקים צל טבעי. בגינות מעוצבות ומושקעות מאד יש לבחון האם נבחרו עצי-נוי נכונים, המותאמים לשעות האור ביממה?

7. כיווני אוויר ואור – היות שדירת-גן ממוקמת נמוך, חשוב לבחור כיווני שמש שיספקו אור טבעי לטיהור הדירה, וחיסכון בחשמל בימי החורף הקודרים. לאוהבי גינה שופעת אור וחום מומלץ שתמצא הצללה לבילוי, לשהות ולאירוח בחוץ – הבניין המשותף מעניק צל בזוויות שונות בחלקים שונים של היום, ויש לבחון זאת. כיווני אוויר תואמים למיקום הגיאוגרפי (מישור החוף) חשובים לא פחות – כיוון אוויר אחד לפחות דומיננטי: מערב או צפון. כיווני אוויר טובים מצמצמים את ימי השימוש במזגנים, ומטהרים ומרעננים את פנים הדירה.

8. תריסים חשמליים, שלבי-אור ורשתות נגד יתושים – מדד חשוב בנוחות התפעול,  לאור השימוש הרב ביציאה לגינה ובגישה ליציאת השירות. יש לבדוק קיומה של אופציה למנגנון תריס ידני אחד לפחות בדירת-גן, לשם מילוט בזמן הפסקת חשמל או בזמן שריפה. תריסים המופעלים חשמלית הם מדד חיובי בהערכת השווי. דירת-גן מהווה מקור משיכה לחרקים ולמעופפים, בגלל הקרבה לאדמה,לעצים ולמקור השקיה. לכן, רצוי ועדיף דירה המצוידת ברשתות באזורים מרובי פארקים ומקורות מים. תריסי-אור מאפשרים מעבר מרבי של אוויר ואור גם כשהם מוגפים. דגם תריס זה אידיאלי גם בחוזקו, ומחליף את התריסים הקלאסיים.

9. בית חכם, מערכות מיגון, סורגים, מערכת שמע – כמו כל בית צמוד-קרקע, דירות- גן הן מטרות לגנבים ולפולשים. חשוב לבחון את מערכת המיגון הביתית – מצלמות, אזעקה, מערכת התראות, שימוש במסכים שטוחים למעקב אחר הנעשה בגינה מתוך הבית, אפליקציות המאפשרות מעקב אחר פתחי הדירה כאשר שוהים מחוץ לבית. בית חכם כיום מנוהל באמצעות שלטים ואפליקציות מפנקות כמו הפעלת מזגנים והרמת תריסי הדירה – כל אלה מזניקים את מחיר דירת הגן. יש לבדוק את תקינות הסורגים, והאם איכותם נותנת מענה של ממש לצורכי המיגון. מערכת שמע בפנים דירת הגן ובשטח החיצוני מתווספת אף היא למדדים המעלים את ערכה. למי שרוכש דירת-גן ללא מיגון מומלץ להשקיע בהגנה על בני משפחתו ורכושו.

10. שכנים מזהמים – מיתוס או מציאות? סיבה עיקרית להתלבטות האם לרכוש דירת-גן היא פגיעה בפרטיות, זריקת פסולת ובדלי-סיגריות מחלונות וממרפסות השכנים בקומות העליונות. אין הגנה הרמטית מפני מזהמים, אבל כיום נושא תרבות הדיור בבניינים משותפים זוכה למודעות רבה יותר. שכנים משותפים בקבוצות 'וואטסאפ' וברשתות החברתיות מחליפים מידע בזמן אמת בדבר מצב הבניין המשותף. אנשים כיום יותר מעורבים במצב הבניין, וועדי-בית וחברות ניהול בניין מתריעים ומיידעים את השכנים, כך שתופעת המזהמים והפוגעים ברכוש פרטי ומשותף, פוחתת.

11. בעלי-חיים, קריוקי, ושמירת שבת – על מי שמחזיק בכלב גדול יש לבדוק מיקום מתאים למלונה, מוצל ומוגן מגשם. שכנים רבים סובלים מנביחות כלבים ויללות חתולים. בבנין משותף רצוי לוודא שאין שכן אחד או שניים קיצוניים יתר על המידה בנושא, שכן היבט זה יכול למרר את חייהם של רוכשי דירות הגן. שכנים לא יהססו  להזמין את הפיקוח העירוני. כיום יש שלל אבזרי ריסון לנביחות כלבים, ובכל מקרה מומלץ לברר קודם מול מוכרי הנכס האם הכנסת בעל חיים למתחם לא תפריע במיוחד. מי שרוכש דירת-גן רצוי שילמד את לוח הזמנים הספציפי של הבניין, וכן את מועדי שעות המנוחה והרעש לפי חוקי העירייה, תוך התחשבות במנוחת השכנים, בעיקר באזור המאוכלס במשפחות צעירות המגדלות תינוקות וילדים קטנים.

שמירה על שכנות טובה תהפוך את הבילוי בגינה לנעים. באזורי אוכלוסיה מעורבת של חילוניים ומסורתיים, מומלץ להכיר את השכנים הצמודים לדירת הגן המיועדת, ולוודא שאין הפרעה בהדלקת גריל בשבת, גם אם אין איסור כזה בבניין המשותף. כל ריב שכנים ונקיטת סנקציות פוגעים בערכו הנדל"ני של הבניין כולו, ומשפיע על תמחור דירת הגן. באשר לקיום מסיבות ושירת קריוקי – למי שאינו יכול לסיים שבוע מבלי לפצוח בשירה בציבור מומלץ לחפש בית פרטי. דירת-גן היא חלק מבניין משותף, ורצוי להתחשב בשעות המנוחה. אירועים שמחים ופעילות ימי הולדת אפשריות כל עוד שומרים על חוקי עזר בנושא רעש ושעות מנוחה, וגם על כללי התנהגות בחברה.

12. מדדים זניחים, אך גם כאלה המשפיעים על שיקול קניית נכס בכלל ודירת-גן בפרט, הם גובה תשלום ועד הבניין, לאור העובדה שדייר בדירת-גן אינו משתמש שוטף  במעליות. כך גם כניסה נפרדת לגינה הינה מדד המעלה את ערך הנכס. מדד נוסף  הוא פתח היציאה אל הגינה מהסלון – רבים מעדיפים מרפסת מרוצפת גדולה וחומת גינה מרוחקת דיה מקו הדירה, המאפשרות מרחב מחייה. יש לבדוק אם הדיירים כולם משלמים סכום ועד שווה, או לפי שטח רצפת הדירה, דבר שיכול להעלות את היקף ההוצאות החודשיות. מומלץ למי שרוכש דירת-גן לבדוק מה סכום חשבונות  החשמל והמים החודשיים הממוצעים לדירה, ולהימנע מהוצאות תחזוקת גינה מעבר ליכולת הרוכש.

13. מסר לרוכשים – לעיתים מחירי דירות הגן מבטאים את מצב הדירה, ולעיתים  מפורסם מחיר שהינו מעט גבוה ממחיר השוק. הסיבות לכך נובעות לא רק מהיקף ההשקעה הכספית בנכס, אלא גם במידת הזמן, אבדן ימי-עבודה ורדיפה אחרי מנהלי-עבודה באתר הבנייה, בכדי לתקן ליקויים. דירת-גן מושקעת דורשת הרבה  זמן ותשומת-לב, והרוכשים נהנים מפרי עמלם של המוכרים.
מסר למוכרים – רוכשי דירות-גן אינם יכולים לאמוד את כמות ההשקעה בדירה מבלי שתציגו חשבוניות/קבלות, שרטוטים ופירוט שינויים. מומלץ לצייד את המתווכים בכל מידע שיעזור לכם למקסם את ערך דירתכם. יש לוודא טיפול מיידי בליקויי הבניין,  משום שבקרקע דירת הגן מותקנים צינורות מים וניקוזים, ובאם קיימת קומת מרתף, הרי שמסביבה מתפצלים כל ההסתעפויות.

לסיכום – דירות-גן הן דגם מבוקש העונה לדרישה חלקית עבור המעוניינים להתגורר צמוד לקרקע. המדדים המצוינים כאן חשובים מאד, ויש להביאם בחשבון בחיפוש אחר דירת-גן ובתמחורה. ישנם מדדים הקשורים לבניין ולמיקומו, אחרים קשורים לדגם הדירה ולגינה הצמודה. מדדים מסוימים משפיעים מאד, וישנם גם אלמנטים המתווספים לשיקול ולתמחור, כמו שדרוגים למיניהם. למוכרי דירות הגן מומלץ להיעזר בבעלי מקצוע לטובת תיקון והסדרת ליקויים וקבלת כל סיוע מקצועי על-מנת להעריך נכון את דירתם (שמאי, אתרי מכירה, רשות המסים, מתווכים הפועלים בשכונה). לרוכשים מומלץ לבצע שיעורי-בית מוקפדים, וללמוד האם דירת הגן עונה לתקציב ולדרישות.