שתף

עכשיו זה רשמי: החל מה-17 בינואר תוסר מגבלת הפריים על משכנתאות

11:30 30.12.2020

מה חדש ביבנה

מאת: נועה גל - בחוכמה - מימון, השקעות ומשכנתאות בע”מ

ההקלה, עליה החליט בנק ישראל, תחול בשלב הראשון כבר ב-17.01.2021 ותינתן לרוכשי דירות בלבד

והשלב השני, אשר יחל ב-28.02.2021, יאפשר גם לבעלי משכנתא קיימת ליהנות מהקלה זו

 

בכתבה הקודמת: 'האם כדאי למהר ולמחזר' ענינו על נושא הסיכונים הסיכויים וההוזלה.

ואותנו מעניין - שורה תחתונה! מה זה נוגע לנו? מתי ולמה עלינו לפעול? וכמה זה עולה לנו?

כדי להבין זאת, חשוב שנדע כי בנק ישראל קובע הקלות לציבור, על-מנת לייצב ולהניע את המשק, כאשר שוק המשכנתאות, או לחילופין, אשראי ארוך טווח בבנקים, הוא המרכיב העיקרי והמייצב של הבנקים.

 

בשנה זו, היו הקלות נוספות בנושא רכישת דירות, המשכנתא ואשראי ארוך טווח, והבנקים יצרו אפיקים מיוחדים, על-מנת להתגבר על משבר האשראי שנוצר: 

  1. הקלה משמעותית לרוכשי דירה שנייה - מס רכישה ירד ל-5% לרוכשי דירה בשווי עד 1.1 מיליון, במקום 8%, ולרוכשי דירות בעלות גבוהה מ-1.1 מיליון ל-6%.

  2. אפשרות לאחד הלוואות והתחייבויות קצרות מועד למשכנתא עד 70% משווי הנכס.

  3. הבנקים הוסיפו מסלולים מיוחדים: 'משכנתא עסקית' לבעלי עסקים. יש אפשרות למשכן דירת מגורים לצורך אשראי עסקי. וכן, ניתן לשעבד נכסים מסחריים לצורך אשראי עד 25 שנה, ולא רק לצורך רכישה, כפי שהיה מקובל עד כה.

  4. אוכלוסייה בוגרת - אנשים מעל גיל 60 יכולים היום לקחת משכנתא לצרכים שונים, עד 30 שנה, במתווה מיוחד לגיל השלישי.

 

מה עומד מאחורי כל ההקלות האלו?

שנת 2020 תכתב בהיסטוריה כשנה מאתגרת בכל הנושאים: חברתי, מדיני, בריאותי וכלכלי - המגפה פגעה בכולם, באופן אישי וגלובלי, בשל ההתנהלות שלנו ובשל הסגרים והריחוק החברתי, אפילו נושאי אקלים גלובליים עברו שינויים.

 

האירוע הינו אירוע מקרו-עולמי, ואותנו מעניין מה יהיה אתנו? איפה התקווה?

מכיוון שכמעט כל רבדי האוכלוסייה הושפעו מהשינויים שפקדו אותנו, בנק ישראל דואג ליציבות הבנקים ומייצר הקלות, על-מנת לשפר את תנאי האשראי עליהם יושב כל המשק. ובדיוק כפי שהעלו את מס הרכישה על-מנת לצנן את שוק הנדל"ן - היום מורידים את המס על-מנת להניע מחדש את השוק. ככל שהמיתון יעמיק - הבנקים עשויים להיות בסיכון ובכוונת המדינה להפחית את הסיכונים לבנקים ולאפשר להם לתת אשראי בטוח - האשראי הבטוח ביותר לבנק הוא המשכנתא. באמצעות הבטוחה - היא הדירה או כל נכס נדל"ני בר משכון, הבנק יוכל לתת לנו אשראי זול וארוך טווח.

 

ולמה זה טוב לנו?

זה טוב לנו כי באמצעות הדירה שיש ברשותנו אנחנו יכולים לקבל אשראי זול לתקופה ארוכה, אם אנחנו רוכשים דירה - אנחנו ממנפים את כספי הבנק לטובתנו. ולבעלי משכנתא קיימת והתחייבויות נוספות - ניתן להכניס אשראי והלוואות קצרות טווח למשכנתא להוריד החזר חודשי, מבלי לקחת הלוואה נוספת, ולשפר את תזרים המזומנים המשפחתי מבלי שניקח עוד הלוואה או נמצא עבודה עם הכנסה גבוהה יותר. עם המתווה החדש נוכל, במהלך זה, גם לחסוך כסף על המשכנתא הקיימת.

 

היום אנחנו יכולים ליהנות מההקלות האלו, ואפשר לעשות זאת עם מינימום בירוקרטיה.

 

 

איך כדאי לנו לעשות זאת?

לגבי נוטל משכנתא חדשה, חשוב לקבל הצעות מכמה בנקים, לבדוק לאן לקח את ההקלה כל אחד מהבנקים. תשכילו לעשות אם תיתנו לאיש מקצוע מומחה למשכנתאות לבחון עבורכם את ההצעות, שכן, היום כאשר יש חופש רגולטורי - כל בנק יכול לקחת זאת למקום אחר, ושינוי במסלולים ובתמהיל יכול לשנות עבורנו את התמונה כולה, כמו כן, אין פקיד בבנק אחד יודע מה קורה בבנק אחר, כך שיועץ משכנתאות יעשה עבורכם את הבדיקה ויבחן את כל האפשרויות העומדות בפניכם, כמו כן, יסייע לכם להגיע להחלטה נכונה עבורכם. 

 

לדוגמא: רוכש דירה חלופית - בהרבה מקרים עד כה הבנק הצליח לשכנע את נוטל המשכנתא לגרור את המשכנתא לנכס הבא, כביכול, חוסך בירוקרטיה, אבל למעשה הופך את הלקוח ללקוח שבוי של הבנק, שתלוי עכשיו בבנק אחד בלבד (גם אם חלק מהמשכנתא שלו היא בריבית פריים 0.8% חשוב לבחון את התמהיל הסופי וכמה ישלם על כל האשראי לבנק). היום יתכן שלא כדאי לגרור משכנתא, אלא להסיר את המשכנתא ולקחת חדשה. לפני שעושים זאת - תנו לגורם מקצועי לנהל את התהליך, כי יתכן שכדאי לכם לבצע את המהלך אחרת.

 

דוגמא קלסית - רכישה חדשה משכנתא בגובה 900,000 ₪:

תמהיל לפי המתווה הקיים היום א':

  • 300,000 - מסלול קבועה לא צמודה למדד ל-25 שנה - ריבית 3.5%.
  • 300,000 - מסלול משתנה כל 5 שנים ל-30 שנה - לא צמודה למדד - 3%.
  • 300,000 - מסלול פריים ל-30 שנה - 1.1%.

 

תשלום חודשי התחלתי: 3,745 וסה"כ על-פני התקופה נשלם 1.39 ₪ על כל שקל 1 שלקחנו. (בתרחיש בו המדד יעלה ב-2% (לא משפיע בתמהיל זה) והפריים יעלה ב2% - ההחזר החודשי יעלה ל-4,048 וסה"כ על-פני התקופה נשלם כ-1.51 על כל שקל).

 

תמהיל לפי המתווה הקיים היום ב' (רוב המשכנתאות נראות כך היום):

  • 300,000 - מסלול קבועה לא צמודה למדד ל-25 שנה - ריבית 3.5%.
  • 300,000 - מסלול משתנה כל 5 שנים ל-30 שנה - צמודה למדד - 2.5%.
  • 300,000 - מסלול פריים ל-30 שנה - 1.1%.

 

תשלום חודשי התחלתי: 3,666 וסה"כ על פני התקופה נשלם 1.54 ₪ על כל שקל 1 שלקחנו. (בתרחיש בו המדד יעלה ב2% והפריים יעלה ב2% - ההחזר החודשי יעלה ל 3,968  וסה"כ על פני התקופה נשלם כ 1.66 על כל שקל).

 

תמהיל לפי המתווה החדש:

  • 300,000 - מסלול קבועה ל-25 שנה - ריבית 3.7%.
  • 300,000 - מסלול פריים ל-30 שנה - 1.6%.
  • 300,000 - מסלול פריים ל-30 שנה - 1.6%.

תשלום חודשי התחלתי:  3,634 סה"כ על-פני התקופה נשלם 1.35 ₪ על כל שקל 1 שלקחנו. (בתרחיש בו המדד יעלה ב-2% (לא משפיע בתמהיל זה) והפריים יעלה ב2% - ההחזר החודשי יעלה ל-4,230  וסה"כ על-פני התקופה נשלם כ-1.49 על כל שקל).

 

חשוב לדעת שכדי לחשב ולנהל סיכונים באשראי ארוך טווח, צריך להציב נתונים על ציר זמן ולהבין איך ובאיזה מצבים המדד ו/או הפריים עולים, עם זאת, למען הגילוי הנאות, חשוב שנדע בי במתווה החדש יהיה לנו קל לשפר את עמדותינו בהתאם למתרחש, כי רוב המשכנתא מנוטרלת מעמלת פירעון מוקדם ושינויים במסלול הפריים הינם קלים לשינוי ללא מהלכים בירוקרטיים מורכבים. כאשר אנו שומרים על ערנות על המצב בשוק - נוכל ליהנות מפריים נמוך ולשנות, אם וכאשר תנאי השוק ישתנו, בהתאם למה שקורה במשק.

 

כפי שראינו, המתווה החדש מקנה לנו חיסכון, אבל בעיקר גמישות.

 

אז למה כדאי לנו ללכת ליועץ?

  1. יועץ משכנתאות יוכל לנהל משא ומתן עם הבנק ולהגיע בתמהיל מיטבי בשימוש בכלים נכונים לשלם 1.25-1.29 על כל שקל שאנו לוקחים. מה שיוכל ליצור לנו חיסכון של החל מ-90,000 ₪ או יותר על תמהיל פשוט במשכנתא של 900,000 ובמשכנתא גבוהה יותר עוד הרבה יותר.

  2. יועץ משכנתאות טוב יוכל לחסוך תהליכים בירוקרטים במיוחד בתקופות סגר ועומס על הבנקים בשל ההוראות החדשות. 

  3. ישיג לכם במהירות את התנאים המבוקשים ויסייע לכם בהשלמת ההליך בצורה המיטבית, עם מינימום אפשרי של תהליכים בירוקרטיים מעיקים.

  4. יועץ משכנתאות יחשב סיכונים אפשריים ויחליט, ביחד אתכם, על תמהיל המתאים לכל אחד ואחת, בהתאם למשאבים, התוכניות העתידיות ומידת הסיכון המחושב שתרצו לקחת במשכנתא שלכם - יתאים את המשכנתא עבורכם.  

 

נועה גל, מנכ"ל 'בחוכמה - מימון השקעות ומשכנתאות בע"מ'

 

שימו לב - אם אתם רוכשים דירה חדשה - השינוי בתמהיל עשוי לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים. אבל גם יתאים את המשכנתא לצרכים שלכם.

 

אם אתם בעלי משכנתא קיימת ורוצים לבחון מחזור משלל סיבות:

  1. רצון לחסוך כסף.

  2. רצון להוריד החזר חודשי.

  3. רצון להוסיף למשכנתא אשראי קצר טווח, שלקחתם וההחזר החודשי מעיק.

  4. מעוניינים לבצע השקעה - לקבל כסף בריבית טובה ולייצר הכנסה ממרווח הריבית.

  5. יש לכם צורך באשראי נוסף נוח.

  6. זיהיתם הזדמנות טובה לרכישה ומעוניינים ברכישת נכס נוסף.

  7. רוכשי דירה חלופית שעדיין לא מעוניינים למכור את דירתם הנוכחית.

 

זה הזמן לבחון זאת בצורה מושכלת ואחראית

מכיוון שאנו צופים שהמצב החדש יצור עומסים בבנקים, מציעים לכם לפעול כבר עכשיו לפנות ליועץ שיחל בעבודה, ויכין את ההגשה לבנקים, יתגבר על חסמים כבר עכשיו, ובבוא התאריך המיוחל - יבצע עבורכם את המהלך.

ושלא תגידו שלא אמרתי לכם....

 

אתם מוזמנים בכל עת לפנות אלינו להתייעצות, ללא תשלום וללא התחייבות!

077-3320217

או להשאיר פרטים ואנו נחזור אליכם: בחוכמה - מימון, השקעות ומשכנתאות בע”מ

© אנו מכבדים זכויות יוצרים ועושים מאמץ לאתר את בעלי הזכויות בצילומים המגיעים לידינו. אם זיהיתם צילום שיש לכם זכויות בו, אתם רשאים לפנות אלינו ולבקש לחדול מהשימוש בו. צור קשר

שתף

לוח ארועים

לכל המודעות

לוח נדל"ן

Loading...